В России кризиса нет, во всяком случае, на рынке недвижимости. Такой вывод напрашивается после знакомства с некоторыми документами, вышедшими из недр КЭРППиТа. По мнению специалистов этого уважаемого ведомства, строительные компании, выставляющие квартиры на продажу по цене выше 50 тысяч рублей за «квадрат», просто купаются в деньгах.
КЭРППиТ большой, ему видней
Согласно приказу, подписанному первым заместителем председателя комитета Сергеем Фивейским 30 ноября, себестоимость строительства 1 квадратного метра жилых помещений в наступившем месяце составит 40 188 рублей. В эту сумму включены прямые, прочие и накладные расходы. Утверждена также средняя расчетная стоимость строительства жилых и нежилых помещений – 42 328, причем в эту сумму включена и сметная прибыль.
Согласно официальным разъяснениям комитета, полученным «Фонтанкой», прямые расходы составляет чуть больше половины себестоимости – 20,9 тысячи рублей. Это и есть стоимость коробки – строительные материалы, монтажные работы, техника и пр.
Другая внушительная составляющая цены – приобретение земли. На языке сметчиков эти расходы именуются платой за предоставление объектов недвижимости для строительства. По расчетам КЭРППиТ «земля» съедает 24% общей себестоимости, то есть – 9,6 тысячи рублей. Еще 6 % (2,4 тысячи) уходит на подключение дома к системам энергоснабжения (электричество, отопление, водоснабжение и пр.).
«Стоимость земли учитывается в расчетах по результатам аукционов, проводимых в ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга», – поясняет заместитель председателя КЭРППиТ Екатерина Голоулина. – Стоимость подключения к системам энергоснабжения рассчитывается по тарифам на подключение, утверждаемым на соответствующий год, и в расчетах нормативов себестоимости и стоимости строительства учитывается усредненно».
Самые непредсказуемые – накладные расходы, составляющие всего 8% (примерно 3,2 тысячи рублей). В них входят и затраты на рекламу, и организация продаж, и административные расходы (работа директоров, бухгалтеров, юристов и пр.), и обслуживание кредитов.
Оцениваются накладные расходы по специальной многостраничной методике, утвержденной Госстроем в 2004 году. Тут все нормировано. Например, на рекламу отводится 0,7% накладных расходов, то есть, 22,4 рубля с квадратного метра. Исходя из этой ставки, застройщик, рекламирующий дом, вправе потратить на всю кампанию не больше, чем общая площадь здания, умноженная на 22,4 рубля. То есть, к примеру, на продвижение жилого комплекса площадью 300 000 квадратных метров можно потратить 6 720 000 рублей. Достаточно посмотреть прайс-листы рекламных агентств для того, чтобы понять, что с подобным бюджетом, к примеру, о телерекламе придется забыть навсегда.
Чуть больше можно израсходовать на обслуживание банковских кредитов – 2,53% от накладных расходов или 0,2% от общей себестоимости строительства. Следовательно, привлекать кредитные ресурсы по нормативу практически невозможно: даже если брать заем под 15% годовых и построить дом за год, то за счет кредитов можно будет профинансировать только 3% общих затрат. Иначе компания автоматически выйдет за нормативный лимит.
У строителей своя правда
Любопытно сравнить цифры, предложенные КЭРППиТом с теми, которые называют участники строительного рынка. Управляющий ООО «Городская ДомоСтроительная компания» Юрий Белышев утверждает, что себестоимость собственно строительства не превышает 30 тысяч рублей за квадратный метр. «Но это — именно стоимость строительства, то есть, строительно-монтажных работ, а это – только 46–50% всей стоимости проекта. В этом – казуистика. Вроде бы построить дом на 30 тысяч можно, а вот жить в нем будет нельзя», - поясняет он.
По словам эксперта, цена земли в структуре себестоимости имеет большой удельный вес – до 20%, поскольку большинство тех участков, на которых сегодня ведутся строительные работы были куплены до кризиса, и обходились девелоперам по $700 и выше за «квадрат». Стоимость подключения к энергосистемам, как замечают строители, составляет еще порядка 10% от суммы общих затрат.
«Кроме того, выросли расценки на создание коммуникаций, - добавляет Белышев. - Если до кризиса затраты на инженерию составляли 5 тысяч рублей за квадратный метр, теперь – 8–10 тысяч». «А есть еще и обязательные расходы, - комментирует он. - Например, дизель-генераторы на стройплощадке и оплата энергии по строительным нормативам. Добавим к этим затратам средства, выделенные на продвижение, рекламу, зарплату сотрудникам. А еще - инфляцию, налоги, проценты по кредиту. Вот и получаются 55–65 тыс. руб. за «квадрат» вместо 30 тысяч». По расчетам Белышева, для того, чтобы строительная компания могла развивать какие-либо новые проекты, средняя цена продаж должна составлять не меньше 65–70 тысяч за «квадрат».
Заметим, что есть еще и такая статья расходов, как разработка градостроительной документации. По оценке коммерческого директора ООО «Центр Согласований» Антона Венедиктова, стоимость разработки проекта планировки и межевания обойдется девелоперу в 2,5 миллиона рублей. И еще около полумиллиона (как минимум) застройщику придется потратить на согласование и разработку всей необходимой предпроектной документации. К этому можно добавить еще и стоимость изыскательских работ — тоже около 2 миллионов рублей. Впрочем, в КЭРППиТе эти расходы просто не учли.
По оценкам Управляющей компании «Арсагера», себестоимость строительства квадратного метра составила в 2009 году в среднем в 60,8 тысячи рублей. Минимальную цену для застройщика, позволяющую окупить затраты и получить требуемую рентабельность, эксперты оценивают в 70 тысяч рублей.
В калькуляции «Арсагеры» строительно-монтажные работы учитываются в объеме 30 процентов от общей суммы себестоимости или в 18,2 тысячи рублей (даже ниже, чем у КЭРППиТ), а приобретение права на землю - в 25% (14,9 тысячи). Зато куда большие затраты предусмотрены на инженерное обеспечение (17 процентов или 10,2 тысячи вместо 2,4 тысячи, которые предлагает комитет). Многократно превышают расценки, установленные чиновниками, и коммерческие расходы - 4,2 тысячи, и проценты по кредитам - 8,6 тысячи рублей на квадратный метр (в 100 раз выше норматива).
Купим подороже, продадим подешевле?
При этом в Петербурге прошло несколько конкурсных госзакупок жилья — и для очередников, и для военнослужащих. Город был согласен приобретать квартиры по цене 42 и 47 тысяч за квадратный метр. И, если поначалу строительный рынок бойкотировал предложение Смольного — в первом конкурсе участвовали только компании «ОкСтрой» и «ДальПитерСтрой», то позднее ситуация изменилась. Например, в июне 2009 года строить дома в Осиновой роще вызвался «Гатчинский ДСК», вполне успешная компания и заметный игрок на рынке недвижимости. Заявленная стоимость — 44 300 рублей за квадратный метр застройщика не смутила.
По мнению аналитиков, подобное снижение цен говорит не столько о ситуации на рынке сколько о положении дел в отдельных строительных компаниях. «Отдельные застройщики, испытывающие трудности с финансированием строительства, могут продавать квартиры по цене себестоимости», - отмечается в аналитическом отчете «Арсагеры» за III квартал. «Есть компании, которые работают даже не в ноль, а в минус, продают квартиры по 48–50 тысяч за квадрат. Они, скорее всего, имеют другие цели – например, для них важнее обслужить кредиты», - как практик подтверждает теоретические выводы Белышев. «Возможно, идут они на это вынужденно. Главное, чтобы обещанное достроили…», - философски заключает он.
Павел Нетупский, Елена Алексеева
