При "развитом социализме" жилищно-строительные кооперативы были для советских граждан практически единственной возможностью приобретения жилплощади за рамками тотальной государственной собственности.
Легализация частной собственности, которая до этого была личной и носила характер потребительской собственности, сделала бессмысленной "кооперативную" маскировку владения жильем.
В последнее время ввиду урегулирования рынка строительства недвижимости жилстройкооперация начинает возрождаться. Поэтому целью настоящей статьи является освещение использования механизма создания кооператива и привлечения денежных средств физических и юридических лиц в соответствии с Законом Украины "О кооперации" от 10 июля 2003 года.
В настоящее время жилой дом предполагает современный комплекс, который может состоять, например, из нескольких зон: жилой и обслуживающей, может включать в себя квартал застройки со своей инфраструктурой и полной автономией. Для предстоящего строительства такого объекта необходимо провести изыскательские (проектные) работы и получить земельный участок. Ведь создание (строительство) такого объекта возможно только при наличии территории (земельного участка).
Итак, лицо (застройщик) имеет согласованную проектную документацию, земельный участок и разрешение на выполнение строительных работ, но денег для строительства у него нет.
Долгое время строительный бизнес на Украине руководствовался Законом Украины "Об инвестиционной деятельности" от 18 сентября 1991 года, который позволял строителям привлекать деньги и строить различные объекты. В основу инвестирования в строительство недвижимости был положен договор инвестирования, при этом в Законе отсутствовали нормы, регулирующие форму и существенные условия такого договора.
На практике он представлял собой смешанный гражданско-правовой договор с различными условиями и различной формы, как-то: договор о долевом участии в строительстве, договор о совместной деятельности, договор подряда и т.п. Таким образом, стороны определяли условия инвестирования, исходя из гражданско-правового регулирования.
Первой ласточкой, определившей судьбу строительного бизнеса в нашей стране, стал Закон Украины "О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью" от 16 июня 2003 года. Этот Закон закрепил общие принципы, юридические и организационные основы привлечения денежных средств физических и юридических лиц в управление с целью такого финансирования, а также особенности управления этими денежными средствами.
Однако широкого распространения данный Закон не получил, строители находили всяческие "дырки" в законодательстве, чтобы не использовать такие механизмы. Например, заключали договора задним числом, а особо смелые - заключали договоры на существующую дату. Продолжалась такая практика до января 2006 года, когда вступили в силу изменения в Закон Украины "Об инвестиционной деятельности".
Данными изменениями было установлено следующее: объектами инвестиционной деятельности не могут быть объекты жилищного строительства, финансирование сооружения которых осуществляется с использованием негосударственных средств, привлеченных от физических и юридических лиц, в том числе в управление. Инвестирование и финансирование строительства таких объектов может осуществляться исключительно через фонды финансирования строительства, фонды операций с недвижимостью, институты общего инвестирования, негосударственные пенсионные фонды, созданные и действующие в соответствии с законодательством, а также через выпуск беспроцентных (целевых) облигаций, по которым базовым товаром является единица такой недвижимости.
Таким образом, законодатель четко определил механизмы, позволяющие привлекать денежные средства для жилищного строительства, запретив при этом использовать старые схемы.
Если инвестирование и финансирование объектов жилищного строительства будет осуществляться не в порядке, определенном в статье 4 Закона Украины "Об инвестиционной деятельности" от 18 сентября 1991 года, то это может повлечь:
- во-первых, признание недействительными сделок об инвестировании в объекты жилищного строительства, так как сделки не будут соответствовать требованиям Закона;
- во-вторых, уголовную ответственность должностных лиц предприятия за запрещенные виды деятельности (статья 203 Уголовного кодекса Украины).
В таких условиях стал актуальным вопрос о возможности строительства дома с использованием кооператива. Что же такое жилищно-строительный кооператив (ЖСК), какими правами и гарантиями обладают его члены?
Указанная норма не делает каких-либо особых исключений для ЖСК. При буквальном толковании статьи 4 Закона можно сделать вывод о том, что ЖСК не может являться законным источником поступления средств на строительство жилья. Просто потому, что ЖСК не упомянуты в исчерпывающем перечне тех разрешенных каналов, через которые могут осуществляться "инвестирование и финансирование" строительства объектов жилстроя.
Но если подходить к трактовке ограничений статьи 4 Закона "духовно", то есть с позиций духа Закона, то ЖСК, безусловно, должны быть признаны абсолютно легитимными источниками жилстройфинансирования. Во-первых, на том основании, что кооператив не будет выступать инвестором строительства, а будет либо его заказчиком, либо участником строительства жилого дома. Во-вторых, кооператив создается для удовлетворения экономических, социальных и других потребностей членов кооперативов с целью ведения совместной хозяйственной и другой деятельности на основе самоуправления.
И в-третьих, весьма показательна позиция одного небезызвестного строительно-законодательного авторитета в связи с принятием этих изменений. Так, в письме от 16 октября 2006 года за подписью зампредседателя Комитета Верховного Совета по вопросам строительства, градостроительства и жилкоммунхоза В. Поляченко говорится о том, что строительство жилых домов путем использования кредитных ресурсов не запрещено.
Таким образом, кооперативное строительство является легальным способом строительства жилых домов.
Жилищный кодекс Украины от 30 июня 1983 года, принятый в период господства государственной собственности, содержит целую главу (5-ю), посвященную правовому регулированию кооперативного строительства. Реализация положений Кодекса осуществлялась на основании постановления Совета Министров УССР "Об утверждении Примерного устава жилищно-строительного кооператива" № 186 от 30 апреля 1985 года. Нормами Кодекса, регулирующими деятельность ЖСК, предусмотрен принцип вступления в кооператив при наличии оснований на улучшение жилищных условий. Такое положение на тот период было оправданным вследствие господства государственной собственности.
В настоящее время действует Закон Украины "О кооперации" от 10 июля 2003 года. В силу пункта 2 статьи 41 этого Закона кооперативы и кооперативные объединения, созданные до вступления в силу этого Закона, обязаны на протяжении года со дня вступления его в силу привести свои уставы в соответствие с Законом.
Таким образом, в настоящее время кооперативы создаются и действуют в соответствии с Законом Украины "О кооперации" от 10 июля 2003 года.
Гражданский кодекс Украины от 16 января 2003 года дает лишь общие положения, регулирующие правовой режим организаций и деятельность производственных кооперативов, и содержит одну статью, посвященную ЖСК. Так, в статье 384 данного Кодекса закреплено, что дом, построенный или приобретенный жилищно-строительным (жилищным) кооперативом, является его собственностью. При этом член жилищностроительного (жилищного) кооператива имеет право владения и пользования, а при согласии кооператива - и распоряжения квартирой, которую он занимает в доме кооператива, если он не выкупил ее. В случае выкупа квартиры член жилищно-строительного (жилищного) кооператива становится ее владельцем.
Часть 1 статьи 94 Хозяйственного кодекса Украины от 16 января 2003 года в "отраслевом" разрезе прямо упоминает производственные, потребительские и жилищные кооперативы.
В соответствии с целями и характером деятельности кооперативы разделяются по типам: производственные, обслуживающие и потребительские. Всилу статьи 6 Закона Украины "О кооперации" по направлениям деятельности кооперативы могут быть жилищно-строительными, садово-огородными, гаражными, торгово-закупочными, транспортными, образовательными, туристическими, медицинскими и т.п.
Как следует из статьи 2 данного Закона, кооператив - юридическое лицо, образованное физическими и/или юридическими лицами, которые добровольно объединились на основе членства для ведения совместной хозяйственной и другой деятельности с целью удовлетворения своих экономических, социальных и других потребностей на основах самоуправления.
Кооператив является юридическим лицом, имеет самостоятельный баланс, расчетный и другие счета в учреждениях банков, печать со своим наименованием.
Определение вида кооператива, а именно: производственный, обслуживающий, потребительский, может иметь принципиальное значение для его налоговой судьбы.
Таким образом, определившись с видом кооператива, следует приступать к его созданию. Кооператив создается учредителями на добровольных началах, при этом численность членов кооператива не может быть менее трех лиц.
Учредителями кооператива могут быть граждане Украины, иностранцы и лица без гражданства, а также юридические лица Украины и иностранных государств, которые принимают участие в деятельности кооперативов через своих представителей.
Членами кооператива могут быть граждане Украины, иностранцы и лица без гражданства, юридические лица Украины и иностранных государств, действующие через своих представителей, которые внесли вступительный взнос и пай в размерах, определенных уставом кооператива, придерживаются требований устава и пользуются правом решающего голоса. Членом кооператива может быть физическое лицо, достигшее 16-летнего возраста и выразившее желание принимать участие в его деятельности. Кооператив обязан вести учет своих членов и выдать каждому из них удостоверение о членстве.
Вступление в кооператив осуществляется на основании письменного заявления. Лицо, подавшее заявление о вступлении в кооператив, вносит вступительный взнос и пай в порядке и размерах, определенных его уставом. Решение правления или председателя кооператива о принятии в кооператив подлежит утверждению общим собранием его членов. Порядок принятия и утверждения такого решения определяется уставом кооператива.
В кооперативе допускается ассоциируемое членство для лиц, признающих его устав и внесших пай. Ассоциируемый член кооператива - физическое или юридическое лицо, внесшее паевой взнос и пользующееся правом совещательного голоса в кооперативе. При ликвидации кооператива ассоциируемый член имеет преимущественное по сравнению с остальными членами кооператива право на получение пая.
Порядок вступления в кооператив и участие ассоциируемого члена в его хозяйственной и другой деятельности, права и обязанности такого члена, размеры паев и выплат по ним определяются уставом кооператива. Устав ЖСК служит юридической основой, обеспечивающей участие кооператива в гражданских, земельных, административных и других правоотношениях.
Органами управления в кооперативе является общее собрание членов кооператива, правление (председатель) кооператива - его исполнительно-распорядительным органом. В качестве органа управления может создаваться наблюдательный совет и должна быть создана ревизионная комиссия.
Для достижения цели своей деятельности кооператив приобретает и использует имущество, финансовые и другие ресурсы. Источниками формирования имущества кооператива являются:
- вступительные, членские и целевые взносы его членов, паи и дополнительные паи;
- имущество, добровольно переданное кооперативу его членами;
- средства, поступающие от осуществления хозяйственной деятельности;
- средства, поступающие от созданных кооперативом предприятий, учреждений, организаций;
- денежные и имущественные пожертвования, благотворительные взносы, гранты, бесплатная техническая помощь юридических и физических лиц, в том числе иностранных;
- другие поступления, не запрещенные законодательством.
Кооператив является владельцем зданий, сооружений, денежных и имущественных взносов его членов, изготовленной продукции, доходов, полученных от ее реализации и осуществления другой предусмотренной уставом деятельности, а также другого имущества, приобретенного на основаниях, не запрещенных законом.
Владение, пользование и распоряжение имуществом кооператива осуществляют органы управления в соответствии с их компетенцией, определенной уставом. Для обеспечения уставной деятельности кооператив в порядке, предусмотренном его уставом, формирует паевой, резервный, неделимый и специальный фонды.
Паевой фонд - фонд, формируемый при создании кооператива из паевых взносов его членов. Он является одним из источников формирования имущества кооператива.
Неделимый фонд создается в обязательном порядке и формируется за счет вступительных взносов и отчислений из дохода кооператива. Этот фонд не может быть распределен между членами кооператива, кроме случаев, предусмотренных законом. Порядок отчислений в неделимый фонд части дохода определяется уставом кооператива.
Резервный фонд создается за счет отчислений из дохода кооператива, перераспределения неделимого фонда, пожертвований, безвозвратной финансовой помощи и других, не запрещенных законом поступлений для покрытия возможных потерь (убытков).
Специальный фонд создается за счет целевых взносов членов кооператива и других предусмотренных законом поступлений для обеспечения его уставной деятельности и используется по решению органов управления.
Пай каждого члена кооператива формируется за счет разового взноса или частей на протяжении определенного периода. Имущественные взносы оцениваются в денежной форме.
Размер пая члена кооператива зависит от фактического его взноса в паевой фонд. Паи, в том числе резервного и специального фондов, являются персонифицированными и в сумме определяют общую долю каждого члена в имуществе кооператива.
В случае выхода или исключения из кооператива физическое или юридическое лицо имеет право на получение своей общей доли в натуре, деньгами или (по желанию) ценными бумагами в соответствии с их стоимостью на момент выхода, а земельного участка - в натуре. Срок и другие условия получения членом кооператива своей общей доли устанавливаются уставом кооператива, при этом срок получения указанной доли не может превышать двух лет, а отсчет его начинается с 1 января года, следующего за моментом выхода или исключения из кооператива.
Основу имущественных отношений в кооперативе составляет паенакопление и уплата взносов членами кооператива.
Пай - имущественный возвратный взнос члена (ассоциируемого члена) кооператива в его создание и развитие, который осуществляется путем передачи кооперативу имущества, в том числе денег, имущественных прав, а также земельного участка.
Дополнительный пай - добровольный денежный или другой имущественный возвратный взнос члена (ассоциируемого члена) кооператива сверх пая в паевом фонде кооператива.
Вступительный взнос - денежный или другой имущественный невозвратный взнос, который лицо обязано уплатить в случае вступления в кооперативную организацию.
Членский взнос - денежный невозвратный взнос, периодически уплачиваемый членом кооперативного объединения для обеспечения его текущей деятельности.
Целевые взносы - денежные, другие имущественные и неимущественные ценности членов кооперативной организации, вносимые сверх пая для обеспечения уставной деятельности этой организации.
Таким образом, создав кооператив, сформировав паевой фонд и оформив разрешительные документы, можно приступать к строительству жилого дома.
