Мне как-то не хватило времени разобраться – что ж такого особенного содержится в Законе Украины «О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства», принятому в конце 2008 года, и поможет ли он выбраться из нынешнего экономического кризиса.
Но когда появилась такая возможность и я внимательно, как говорится, с карандашом в руках, прочитал этот закон, то просто ужаснулся... Сразу пришло на ум выражение: кому война, а кому мать родна...
Наглая смесь неграмотности и лоббизма
Такой наглой смеси неграмотности (в прямом смысле этого слова) и лоббизма интересов владельцев строительных компаний, я давно уже не видел. Все свои проблемы они бесцеремонно намерены решить за счет государства, местных общин и рядовых граждан, инвестировавших средства в строительство жилья, к тому же взяв ипотечные кредиты и попав в сложное финансовое положение – в результате не так мирового кризиса, как экономического невежества, популизма и коррупции правительственных чиновников и центробанка страны.
Все лоббистские новеллы попали в данный закон неслучайно. Это дело рук тех, кто на фоне шумных заявлений о «ежедневной настойчивой работе по поиску выхода из кризиса и о беспокойстве за судьбу страны» ее целеустремленно грабил раньше и намерен продолжать грабить. Ведь хорошо известно, что именно в кризисных условиях лицам, имеющим соответствующие рычаги, легко обогащаться за счет государства, местных общин и рядовых граждан.
В связи с этим не мешало бы посмотреть, в какой фракции больше всего представителей строительной братии...
Подробный анализ закона занял бы не один десяток страниц, поэтому прокомментирую лишь некоторые наиболее вопиющие его нормы, на которые я обратил внимание.
Начну, видимо, с откровенного ляпа, содержащегося в данном законе.
В статье 1 дословно написано следующее:
«1. Преодоление кризисных явлений в строительной отрасли и жилищном строительстве осуществляется в соответствии с данным Законом путем:
- выкупа у застройщиков и/или финансовых учреждений нереализованного жилья в объектах строительства, строившихся с привлечением средств физических лиц в случае неспособности застройщиков продолжать строительство жилья в связи с недостаточным объемом средств для формирования фондов социального и служебного жилья».
Догадались, что хотели сказать законодатели? Надеюсь, что да. Но это нелегко понять, продираясь сквозь безграмотность фразы, которая стала нормой украинского законодательства.
Кстати, эта формулировка повторяется еще раз – в абзаце седьмом подпункте 2 пункта 2 заключительных и переходных положений. Там, правда, поставили на одну запятую больше – после слов «физических лиц», оставляя его таким же безграмотным и корявым.
В защиту правительства должен сказать, что эта глупость в тексте закона появилась уже после того, как он попал в Верховную Раду.
Государство помогает строителям за счет дураков?
И если бы единственным недостатком данного закона были ляпы и нестыковки изменений с нормами законов, в которые они внесены... А там таких нестыковок множество...
К сожалению, ситуация гораздо хуже и отражает она откровенный цинизм тех, кто проталкивал данный закон.
В статье "Антикризисные меры власти: анализ нелепостей и непрофессионализма" я уже объяснял, что в условиях экономического кризиса возобновить жилищное строительство с помощью стимулирования ипотеки невозможно. Поэтому цели, которые ставили лоббисты закона, несколько иные.
На самом деле – и об этом открыто говорят в кулуарах парламента – представители строительного лобби ставили цель снять со строителей ответственность за собранные деньги при непостроенном жилье.
Граждане возмущаются, что банки отказываются расторгать депозитные соглашения до момента завершения сроков их действия. Так вот теперь строительные компании, несмотря на взятые на себя обязательства по строительству жилья, вообще могут не выполнять их перед теми, у кого взяли деньги.
В пункте 4 статьи 3 данного закона прямо указано, что до 1 января 2012 года физические и юридические лица не могут расторгать соглашения со строительными организациями, даже если те не выполняют своих обязательств. Но если и удалось расторгнуть такое соглашение, то получить свои деньги можно лишь «после дальнейшей реализации такого объекта (части объекта) жилищного строительства».
Если же продать его не удается, то и деньги, соответственно, вы не получите. А чтобы вы особо не суетились, предусмотрено положение, согласно которому «начисление и выплата застройщиком штрафных санкций, предусмотренных договорами, и взыскания средств, предусмотренных статьей 625 Гражданского кодекса Украины, на срок действия этой статьи не производятся».
Правда, тут же, чтобы немного подсластить горькую пилюлю, сказано, что «этот запрет не применяется, если определенный срок принятия в эксплуатацию объекта строительства переносится больше чем на 18 месяцев». Вот только маленький пустяк – никто ведь не собирается сообщать о переносе именно на такой срок. А любые действия для защиты своих прав можно будет предпринять только через 18 месяцев после того, как пройдет срок, предусмотренный соглашением между тем, кто давал деньги, и тем, кто должен был построить жилье.
Эдакий беспроцентный кредит по меньшей мере на 18 месяцев государство предоставило владельцам строительных компаний. Правда, не за свой счет, а за счет тех, кто имел глупость поверить, что у нас в случае невыполнения строительной компанией своих обязательств государство будет защищать ее права, а не того, кто фактически обворован. Причем государство, как всегда, действует по принципу правового нигилизма, отбирая эти права задним числом. Ведь отмеченная норма распространяется на все соглашения, в том числе и на те, которые были заключены до вступления в силу данного закона.
Пока все будет вариться, компания успешно обанкротится
Однако для строительного лобби (или, точнее, строительной мафии), которое за взятки растащило почти все земли в больших и средних городах Украины, беспроцентный кредит от физических и юридических лиц, полученный с помощью правительства и депутатов, оказался слишком малой добычей. Потому оно рассчитывает получить значительный кусок еще и за счет центральных и местных органов власти.
Во-первых, согласно пункту 4 статьи 3 закона субъекты хозяйственной деятельности, осуществляющие строительство (застройщики), имеют право на отсрочку до 1 января 2012 года уплаты паевых взносов на развитие инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры населенных пунктов и взносов в целевые фонды местных бюджетов. Правда, может случиться, что и в 2012 году органы местного самоуправления ничего от них не получат. Потому что эти застройщики, получив всю прибыль и выведя ее в другие компании, могут еще до 2012 года прекратить свое существование, например обанкротиться, кризис все-таки...
Во-вторых, в соответствии с пунктом 11 статьи 4 органы местного самоуправления должны предоставить в пользование застройщикам земельные участки под строительство доступного жилья без проведения аукциона. Таким образом, будут определять, кто получит эти земельные участки, сами чиновники в узком кругу особо приближенных к ним владельцев строительных компаний. По какой цене они будут строить эти жилые дома, лучшее не спрашивать. Единственное, что остается в этом случае, – это передать горячий привет нашим пламенным правительственным борцам с коррупцией.
При этом застройщиков освободят от паевого участия (взноса) на развитие инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры населенных пунктов. Кроме того, строительные компании смогут не очень беспокоиться о сроках такого строительства. Проектные и строительно-монтажные работы на таких земельных участках они должны начать не позднее трех лет со дня предоставления земельного участка, а вот по срокам окончания строительства никаких обязательств у них нет. И если вокруг такого участка поставили забор и что-то начали там делать, то договоры аренды на них подлежат возобновлению на те же сроки и на тех же условиях, которые были предусмотрены настоящими договорами в порядке, установленном законом.
Вместо ареста – спонсорство?
Но и это еще далеко не конец подарков, сделанных строителям нашим правительством и проправительственным большинством парламента.
Как уже упоминалось, предусматривается – хоть это и сформулировано очень неуклюже, – что государство намерено выкупать у застройщиков нереализованное жилье в случае их неспособности продолжать строительство. При этом в законе указано, что государственные средства будут направляться в первую очередь на завершение строительства объектов, которые отвечают определенным Кабинетом Министров требованиям и имеют следующую степень строительной готовности: в 2009 году – на достройку жилья со степенью готовности более 70 процентов; в 2010 году – на достройку жилья со степенью готовности более 50 процентов.
Вот тут возникает несколько вопросов.
А какой процент такого нереализованного жилья остался у этих застройщиков – такой же, как степень строительной готовности? Даже если он не меньше (хотя и это не исключено), то куда же делась прибыль от продажи реализованных квадратных метров этих домов? Ведь ни для кого не секрет, что рентабельность строительства жилья, например в Киеве, достигала четырехсот процентов.
В других крупных городах она никогда не была ниже ста – ста пятидесяти процентов. То есть, продав хотя бы пятьдесят процентов жилья в доме, компании, которые были заказчиками строительства, уже покрывали все свои расходы на строительство.
Не менее интересный вопрос – а какая вообще выгода государству от такого финансирования недостроек? Очевидно, что всю прибыль от заоблачных цен на жилищную недвижимость уже получили компании, которые были заказчиками строительства. А государство в лице центральных и местных органов власти лишь получит квадратные метры по достаточно высокой себестоимости, которые даже продать не сможет, потому что у людей денег нет, а ипотечное кредитование фактически умерло.
То есть государство будет выступать эдаким спонсором для владельцев компаний, собравших и не достроивших жилые дома, вместо того, чтобы арестовать их имущество и таким образом заставить их завершить строительство за свой счет и передать жилые квадратные метры тем физическим и юридическим лицам, которые уже заплатили за них собственные деньги.
Идите, судитесь со столом и двумя стульями
В связи с этой околостроительной вакханалией хотелось бы обратить внимание еще вот на что. Правительство и проправительственные депутаты приложили все усилия, чтобы сохранить возможности для обогащения строительного лобби. При этом они не предприняли ни одного шага, чтобы предотвратить появление новых «элит-центров» и прекратить бесконтрольное использование средств украинских граждан, привлеченных в жилое строительство.
В 2003 году был принят Закон «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью». Хоть он и был очень несовершенен, и написан еще корявее, чем закон “О предотвращении влияния мирового кризиса...”, но предусматривал определенную совокупность механизмов, призванных защитить права физических и юридических лиц, вкладывающих средства в жилищное строительство. Основным таким механизмом было ведение лицензированным финансовым учреждением учета привлеченных средств и обеспечения контроля за их использованием лишь на строительство конкретного жилого дома.
Это бы мешало использовать привлеченные средства на иные цели, чем связанные со строительством конкретного дома, поэтому строительные компании фактически заблокировали функционирование данного закона и начали использовать другую схему привлечения и последующего использования средств на строительство – так называемые «жилищные облигации».
Эта схема предусматривает, что заказчики строительства выпускают в обращение «жилищные облигации» и продают их связанным с ними компаниям управления активами. При этом цена, по которой они их продают, равна себестоимости строительства. Таким образом, они выводят всю прибыль на компании управления активами, которые пользуются льготами по налогообложению прибыли. А уже те продают жилищные облигации физическим лицам по реальной цене, которая еще недавно могла быть в три–пять раз выше себестоимости строительства.
При такой схеме никакого контроля за привлеченными средствами нет, а взыскать средства за недостройку или несвоевременное завершение строительства нет реальных возможностей.
Чаще всего под строительство каждого жилого дома строительные компании создают формально ничем с ними не связанное юридическое лицо, на балансе которого часто ничего, кроме столов и стульев, нет. Потому даже выиграв все суды, физические и юридические лица ничего получить с таких юридических лиц не смогут.
Литвину на заметку
Так получилось, что изучать закон «О предотвращении влияния мирового финансового кризиса...» я начал за несколько дней до одной из телепередач (16 февраля), куда был приглашен в качестве экономического эксперта. Главным гостем ток-шоу был Председатель Верховной Рады Владимир Литвин, который рассказывал, как настойчиво работают депутаты, спасая страну от экономического кризиса. Как положительный пример он привел и данный закон.
На мое замечание, что если народные избранники принимают такие законы, то лучше бы они ничего не делали – вреда от этого государству и гражданам страны было бы гораздо меньше, – Владимир Михайлович очень обиделся, заявив, что все готовы критиковать, вместо того, чтобы дать свои предложения.
Таким образом, хотел бы, чтобы господин Литвин расценивал эту мою статью как небольшой анализ правительственно-парламентского творчества.
А вдобавок хотелось бы отметить, что перед принятием таких законов, их нужно сначала выносить на обсуждение общественности, учитывать замечания, а уж затем принимать. Тогда, может быть, меньше было попыток грабить государство и рядовых граждан со стороны правительственных чиновников и олигархических группировок, составляющих основу этого парламента.
Борис Кушнирук
