Эксперты прогнозируют выброс на рынок недвижимости залогового имущества банков, в том числе и квартир, приобретенных по ипотечным кредитам. Немало "квартирных" предложений появится и в недостроенных домах. Покупать или воздержаться?
«Банки ничего никому не должны», - остудил благие намерения строителей представитель банковского сектора - директор КУА «Финком эссет менеджмент» Павел Ружицкий. Не советует он и возлагать надежды на благоразумие политиков.
«Банки почему лежат? – спрашивает финансист. - Население изъяло депозитные средства. Почему изъяло? Потому что политики у нас «благоразумные», гривна ведет себя непонятно, ситуация неопределенная». А в ситуации, в которую попали строительные компании, многие из них же сами, дескать, и виноваты. «Есть немало нечистоплотных строительных компаний, которые использовали деньги не по предназначению, нагребали активы, надеясь на прибыли в будущем. Ком накапливался и дошел до точки. Что делать дальше эти компании не знают».
- Вы ждете, что банки начнут скоро всех кредитовать? Я лично скептически отношусь к этому вопросу. Даже если население вернет деньги в банки, не думаю, что кредитование будет восстановлено раньше осени текущего года, - уверен Ружицкий. – Должен признать, что банки уже серьезно пересмотрели свою систему риск-менеджмента, посему долгосрочных кредитов давать не будут.
- Думаю, что большой выброс залоговых квартир на рынок все-таки будет. Хотя многие сегодня говорят о том, что процедура отчуждения залогового имущества далека от совершенства. Потенциального покупателя пугают многолетними судебными разбирательствами с предыдущими владельцами. Я думаю, что будут разработаны механизмы продажи залогового имущества через аукционы, через товарные биржи, третейские суды, и т.д., когда обжаловать принятое решение будет невозможно.
- Пару слов о политике государства. Речь о средствах, выделенных на рефинансирование строительной отрасли. Деньги получат не застройщики, а физлица - на ипотеку. Причем, государство четко определило категорию физлиц - госслужащие либо граждане, состоящие на квартирной очереди. Хочу напомнить, что это не самые платежеспособные слои населения. Так что не надейтесь, что они ринутся и скупят весь объем. Я бы порекомендовал расширить список и дать возможность воспользоваться предложением тем, кто готов сегодня вложить и свои, и ипотечные деньги в недвижимость.
Когда очередь высказаться дошла до представителя риэлторской компании - президента Ассоциации специалистов по недвижимости Андрея Шульги, он возложил ответственность за кризис доверия не на банкиров, не на застройщиков, и даже не на правительство. На… журналистов с их истериками в прессе.
- Если смотреть по году – так у нас лучшие показатели, - хвастается один из 150 тысяч риэлторов, работающих в Украине. - По темпам производства в строительстве, нам есть куда расти. В Европе строится ежегодно по 1 кв. метру на гражданина страны, а у нас на 46 млн. – введено в прошлом году 10,2 млн. кв.м жилья. Потенциал огромен.
Так что, исходя из огромного дефицита жилья, риэлтор убежден, что обвала цен на недвижимость в ближайшее время не предвидится. «На первичную недвижимость цены снижены на 2-6%. И не нужно из одного-пяти договоров по сниженным ценам делать погоду на рынке, - отстаивает свою позицию Шульга. - Сегодня рынок держится. Тот, кто не вынужден продавать недвижимость, цены не снизит. Все понимают, что это самое надежное вложение. Недвижимость сегодня демонстрирует самые низкие темпы снижения. Давайте скажем всем, кто держит сегодня дома деньги, что цены не упадут».
Так вот! И это притом, что Шульга сам рассказал историю общения с иностранными девелопэрами, которых он приглашал в Украину «поработать». Дескать, у нас, в Украине можно работать со 100-процентной прибылью, а они «сидят» в Японии под 3% годовых. «У вас огромные риски», - ответили Шульге бизнесмены. «Нет покупателей? Страхуйте свои объекты», - предлагает риэлтор застройщикам.
Не разделяет риэлторского оптимизма консультант банковской сферы по недвижимости. Несмотря на то, что недвижимость самый привлекательный вид вложений, покупать квартиры сегодня не спешат ни в Америке, ни в Европе, ни тем более в Украине. А цены, действительно, у нас уже поползли вниз. Квартиры на Печерске, которые в прошлом году продавались по 2,8 тысячи у.е. за кв. м., сегодня выставлены на продажу по 1,2-1,5 тыс. долларов. Но, продаж нет, посему ситуация «стратегически глобально плохая», считают аналитики коммерческих банков.
- Не пресса в кризисе виновата, а законодатель, - уверена адвокат юридической фирмы «Василь Кисиль и партнеры» Наталья Доценко-Белоус. И попыталась с юридической точки зрения охарактеризовать все риски в строительном бизнесе для страны и соотечественников. – Итак, за что и как будем строить в 2009 году?
У нас, как вы понимаете, есть два доступных в нынешних условиях источника: государственные деньги и деньги частных инвесторов. Я думаю, что банковское кредитование сегодня стоит пока исключить из источников финансирования строительства. Мы уже слышали, что «банки никому ничего не должны». Придется исключить и иностранное инвестирование, вряд ли зарубежные инвестиции пойдут при нынешней политической ситуации в стране.
- Первое - поддержка государства в строительстве. Законодатель очень «постарался» и мы получили пакет антикризисных законов. Касающихся строительства, как минимум три. В одном из них прописаны 6 способов государственной поддержки. Эффективны ли они сегодня?
1 способ – выкуп государством у застройщика нереализованного жилья. Показатель готовности жилья, на которое будут направляться эти средства, 70%. Практически все объекты в этих домах уже проданы. Соответственно, строительная компания лишается возможности получить такую государственную поддержку. Он не может продать дома, где все или почти все квартиры выкуплены людьми.
2 способ господдержки – приобретение гражданами доступного жилья. Как видим, воспользоваться правом покупки доступного жилья могут только лица… без определенного места жительства. Я утрирую, конечно. Просто под эту категорию подпадают граждане, пребывающие на квартучете, они всегда стремились получить свое жилье бесплатно. Не думаю, что эта категория граждан вообще сможет платить деньги за жилье. Понадобятся дополнительные законы. Вероятнее всего, речь должна идти о строительстве социального жилья.
3 способ – жилье в аренду с правом выкупа. Очень интересно, оценивается экспертами, как высокоэффективный способ. Однако он касается не столько рынка первичного строительства, сколь рынка вторичного. Сегодня некоторые застройщики схему долгосрочной аренды с правом выкупа взяли на свое вооружение. Может, будет работать. Хотя это, прежде всего, касается вторичного, повторюсь, рынка недвижимости.
4 способ – льготные кредиты. Пока нет четкого прозрачного механизма получения льготных кредитов и четкой компенсации государством части процентов, об этом способе государственной поддержки можно говорить очень условно. (Вспомните ситуацию с молодежными кредитами и чем все это закончилось для молодых специалистов, - Авт.).
5 способ – увеличение уставного капитала государственных банков и государственного ипотечного учреждения. Да, попытки были. Хотя этот метод лишь косвенно связан с государственной поддержкой строительства жилья.
6 способ – выкуп государственным ипотечным учреждением кредитов, по которым заемщик не может рассчитаться. Этот метод из вышеперечисленных – наиболее реален. И ипотечное учреждение уже предприняло ряд действий по выкупу проблемных ипотечных кредитов. Но, к сожалению, тех сумм, которые направляются на реализацию этого вида государственной поддержки, явно недостаточно. Они многократно меньшие тех же обещанных 3 млрд. с точечным распределением, о которых шла речь на достройку жилья.
- Проанализировав предложенные государством способы поддержки строительной отрасли, можно сделать заключение, что это все очень условные и недоступные методы спасения отрасли в целом и застройщиков в частности, - подвела итог госпожа Доценко-Белоус. - Второй способ возобновить строительство, задействовав средства частного инвестора. Тут у нас ситуация вообще уникальна. Хочу напомнить, что в Российской Федерации в аналогичной ситуации был предпринят нестандартный ход: запретили привлекать средства для финансирования строительства жилья от инвесторов.
Можно по-разному комментировать этот подход законодателя. Но давайте рассмотрим, что у нас в Украине происходит с привлечением средств в строительство. На мой взгляд, законодатель планомерно уничтожает рынок первичных инвестиций в строительстве. Подчеркиваю, именно – законодатель. Не пресса, не девелопэр, ни финансовые компании, а законодатель.
Возьмем, к примеру, пакет антикризисных законов, который прямо ведет к тому, что доверия больше не станет, доверие иссякнет и не скоро восстановится. О каком доверии можно говорить, если инвестор знает, как зайти в строительство, но не знает, как выйти? Законодатель не снял ограничение на допустимые способы привлечения средств в строительство.
Законодатель до сих пор предписывает только два законодательно допустимых способа привлечения средств в строительство – целевые облигации фонда финансирования строительства или фондов операций с недвижимостью, и между ними вклинивается посредник – институт совместного инвестирования. Это уже даже не смешно.
Наша компания обслуживает инвесторов, пострадавших от фондов финансирования строительства и пострадавших от целевых облигаций в результате дефолтов эмитентов. В декабре 2008 года Госфинмониторинг в разделе «строительные аферы» целевые облигации вносит в число способов легализации доходов, полученных… преступным путем. А законодатель оставляет этот способ, как один из законодательно допустимых для привлечения средств в жилищное строительство!
Застройщик в этой ситуации оказывается в заложниках. Законодатель обязал его использовать этот инструмент. Поэтому инвестор, покупая квартиру по рыночной цене - за 100 единиц, в результате дефолта строительной компании или приостановления строительства получит компенсацию только по номиналу, который составляет, условно говоря – 20 единиц. Вот и кинули инвестора на 80 единиц, - привела пример из юридической практики Наталья Белоус-Доценко.
- Если честно, законодатель все время пытается «усовершенствовать» систему привлечения денег. И эти усовершенствования уже, как мне кажется, доведены до абсурда. В том же фонде финансирования строительства знают практику работы этого механизма.
Если в этом механизме застройщиком может быть лицо, не имеющее прав на землю, и эта норма сохранена, если в этом механизме управитель – финансовый посредник – не гарантирует (!) сохранности привлеченных от инвестора средств, если этот финансовый посредник может управлять финансовыми средствами без ограничений, то он может создавать бесчисленное количество фондов. Все вышеперечисленные инструменты, а их перечисление можно продолжать и далее, то это как раз механизм для создания новых финансовых пирамид.
Выход? Учитывая неуклонно возрастающее количество обманутых инвесторов, страдающих и от банкротства компаний, и от приостановки строительства, и от халатности, и от разного рода надувательства, мне кажется, что нам уместно перенять опыт Российской Федерации и запретить привлекать средства от первичного инвестора до ввода объекта в эксплуатацию. В противном случае мы будем только законодательно совершенствовать создание финансовых пирамид.
Российский опыт способен сломить сложившуюся практику. Законодатель должен убрать в отношениях «застройщик-инвестор» всю многочисленную армию посредников, которых финансируют инвесторы и оплачивают строительные компании. К числу таких посредников в прошлом году присоединились еще и фондовые биржи. Оказывается, теперь любые целевые облигации нужно размещать через фондовые биржи. А услуги фондовых бирж – от 10 тысяч долларов.
- Под эгидой «совершенствования» оказалось и страхование. Страхование – это правильный, грамотный инструмент. Но, что обязывают страховать инвесторов в фондах инвестирования строительства? Имущественную ответственность застройщиков. Но, не это нужно страховать. Страховать нужно финансовые риски. Это до сих пор не стало обязательным. Не мешало бы, ввести и государственный реестр сделок между инвестором и строительным компаниям, - завершила анализировать «промахи» законодателя юрист.
Промахи были бы без кавычек, если бы во всех этих просчетах не усматривался скрытый интерес тех же застройщиков, интересы которых сегодня лоббируются в парламенте. Депутаты позаботились о том, чтобы застройщик поменьше платил налогов, не отвечал за нецелевое использование денег и получил возможность организовать деятельность строительных компаний по принципу финансовой пирамиды. Не секрет, что деньгами инвесторов крутили-вертели, как хотели. А виноватых в этом круговороте – не сыскать, поэтому и отвечать за беспредел некому.
Руководитель Центра правового анализа и исследования политических рисков Михаил Дяденко ситуацию с тенденциями рынка «Строительство-2009» оценивает еще жестче – как ухудшающуюся стагнацию. И виноватыми считает не только депутатов Верховной Рады, но и правительство, которое избрало в корне неверный подход в подборе антикризисных мероприятий в сфере строительства.
- Антикризисные мероприятия должны были разрабатываться исходя из уже очевидных осенью 2008 года тенденций, - говорит эксперт. - В условиях экономического кризиса, в условиях нестабильности курса национальной валюты, высоких инфляционных рисков рынок теряет покупателей через ипотечное кредитование. Следовало учесть, что с рынка уходит спекулятивный капитал, в том числе и иностранный. Рынок недвижимости перестал быть интересен для инвесторов, не нуждающихся в жилье, а стремящихся просто пристроить свои деньги. Эти факторы означают существенное снижение платежеспособного спроса.
Ухудшение экономической ситуации вместе с существенным ростом курса иностранной валюты поставил в сложные финансовые условия десятки тысяч семей, оформивший ипотечный кредит. Это означает, что часть этих людей не сможет обслуживать кредиты и их квартиры уйдут с молотка по сниженным ценам. Разрабатывая комплекс антикризисных мероприятий в сфере жилищного строительства, правительство должно было учесть эти тенденции. К сожалению, этого не произошло.
Поддержка отрасли жилищного строительства может осуществляться: путем обеспечения строительных компаний заказами (в условиях кризиса это крайне важно); путем выкупа государством построенных квартир по программам социальное и доступное жилье (этим путем пошла Россия) и путем стимулирования ипотеки. Исходя из информации, которую озвучивает в последнее время Кабмин и профильное министерство, правительство избрало именно третий путь – стимулирование ипотеки. 90% средств, выделенных на спасение строительной отрасли, должно уйти физлицам. Метод, который и избрало наше правительство, самый малоэффективный.
Даст ли это ожидаемый эффект? Давайте попробуем ответить на простые вопросы: возможна ли ипотека в условиях падающих цен на недвижимость? Как в таком случае банк будет определять залоговую стоимость квартиры? Возможна ли эффективная ипотека в условиях усиливающейся безработицы, снижения уровня заработных плат, снижения доходов и массового банкротства предприятий малого и среднего бизнеса?
Многие ли граждане согласятся на ипотечный кредит в гривне под 20-25% годовых? Что означает, если вы берете кредит на пять лет – вы дарите еще одну квартиру банку, если на 10 лет – 2 квартиры. Многие ли граждане согласятся на долларовый кредит, если валютный курс непрогнозируемый, а большинство экспертов говорит о продолжении падения гривны?
- Ну и решающий удар по перспективам строительства жилья в 2009 году был нанесен антикризисным законом №800. К сожалению, депутаты, защищая интересы застройщиков, настолько увлеклись лоббированием своих интересов, что не учли, что правда должна быть посредине.
В итоге появилась норма, которая запрещает расторжение физическим и юридическим лицами любых договоров, результатом которых является передача застройщиками завершенного объекта (части объекта) жилищного строительства при условии, что по таким договорам осуществлена оплата 100-процентной стоимости объекта (части объекта) жилищного строительства. Кроме случаев, если такое расторжение осуществляется по согласию сторон.
Таким образом, инвесторы фактически лишаются возможности вернуть вложенные в строительство средства даже в случае ненадлежащего выполнения застройщиком или управителем фонда финансирования строительства условий договора с инвестором. Ни один юрист не посоветует своему клиенту держать деньги в недострое. Потому что ни одна строительная компания не то что не гарантирует, а законодатель ей прямо разрешил не возвращать эти средства в течение 18 месяцев.
Второй момент еще более страшный. Эту норму пока не применяли, поэтому никто ее и не замечает. В законе есть очень хитрая статья - статья 3. Которая обязала торгово-промышленную палату Украины рассматривать обращения субъектов хозяйственной деятельности, занимающихся строительством, выдавать строительным компаниям справки об остановке (прекращении деятельности) вследствие действия обстоятельств «непереборної сили».
Если бы я был банкиром, я бы не то, что не дал строительной компании кредита, я бы боялся счета такой компании держать у себя в банке. Ни один банк не рискнет дать строителю кредит, ни одна инвесткомпания не рискнет стать партнером в проекте украинской строительной компании. Ведь иностранный инвестор, заходя на рынок, изучает прежде всего законодательную базу. С такими законами – не ждите иностранный капитал.
- Что еще можно и нужно сделать? К сожалению, мы никак не спасем все те объекты, которые построены на 70%, 50%, - уверен эксперт - Мы не спасем даже треть из них. Государство, исповедующее ответственную политику, должно, в первую очередь попытаться сохранить строителей, сами компании – создать для них объемы работ. Нужно отложить проекты, которые не окупятся в ближайшее время, и обеспечить строителей заказами по программе того же доступного жилья.
- Пора понять, что недостроенное жилье не будут покупать по ценам, сориентированным на вложенные в строительство средствам. Это работа в убыток. Недвижимость должна подешеветь! Если кв. м жилья в Варшаве в неплохом районе стоит 600 долларов, скажите – будут ли покупаться квартиры в Киеве по 1200 долларов? Причем, посмотрите на среднюю зарплату в Варшаве и на среднюю зарплату в Киеве, посмотрите на ситуацию в стране и на состояние бюджетов Польши и Украины.
На последнее заявление эксперта агрессивно отреагировал представитель риэлторского бизнеса: не будет дешеветь недвижимость, у людей есть деньги, им есть за что покупать. К спорному вопросу Михаил Дяденко предложил вернуться месяца через три. А пока, констатировал, что строительную отрасль, к сожалению, ожидает банкротство.
- Не нужно рассматривать банкротство как что-то страшное. - считает Дяденко. - Санация – это грамотный юридический подход, который позволяет приостановить выполнение обязательств и начисление налоговых обязательств. Придется провести процедуру банкротства строительных компаний и продать недостроенные объекты по той цене, которую диктует рынок недвижимости.
…Вот таковы реалии «стройки-2009». Посему, готовясь к самому важному в вашей жизни капиталовложению, будьте осторожны. Не стоит верить политикам, готовящимся к президентской избирательной кампании, о розовых перспективах государства. Своим исследованием «Цензор.НЕТ» не пытался напугать население, а всего-навсего отыскать в нынешних реалиях зерно рационального оптимизма…
