Юлия Тимошенко пообещала снизить себестоимость жилья минимум на 45% за счет ликвидации отчислений недвижимости местным органам власти. Однако премьер почему-то не обратила внимание на проблемы с выделением земли и немалые затраты застройщиков на «мотивацию» чиновников.
Бесплатного жилья больше не будет
Вчера на заседании Кабмина премьер-министр Тимошенко заявила, что себестоимость жилья станет ниже минимум на 45%.
По ее словам, реальная стоимость стройматериалов составляет 50%, а «остальное - колоссальные накрутки», т.е. «незаконно введенные» налоговые отчисления.
Премьер назвала моменты, ликвидировав которые можно снизить стоимость жилья. В частности:
- передача жилья квартир городу составляет 7-20% (зависит от расположения дома, чем ближе к центру, тем выше процент),
- передача жилья для служебного пользования - 2%,
- передача чиновникам, паевой взнос на развитие социальной и транспортной инфраструктуры - 10%,
- оплата средств в целевой фонд городского бюджета - 5%,
- отчисление на развитие и укрепление материальной базы пожарной охраны - 2%,
- плата за подключение к электросети (для облэнерго) - 10%.
«Всего 49,5% - поборы, которые введены абсолютно незаконными актами... Мы упразднили все эти незаконные поборы, оставили 4%», - сказала премьер.
Можно только порадоваться за премьера, которая наконец-то обнаружила то, что увеличивает себестоимость жилья. Об этом даже широкой общественности было известно достаточно давно, и странно, что премьер обратила на это внимание только сейчас. При этом нельзя сказать, чтобы эти поборы – самое страшное в жизни застройщиков. Следует отметить, что отчисления городу – официальные затраты, которые, однако, все равно ложатся на конечного покупателя.
С другой стороны, в таком случае можно забыть о бесплатной передаче жилья очередникам, чем так собственно хвалится столичный мэр Леонид Черновецкий. Вряд ли такое решение премьер приняла с целью выбить основу для пиара команды Черновецкого, но в любом случае нужно понимать, что бесплатного жилья даже для малоимущих, наверное, уже не будет (бюджет не резиновый!). До этого квартирная очередь понемногу двигалась только в Киеве.
По словам председателя совета директоров компании «XXI Век» Льва Парцхаладзе, данное решение правительства цен на жилье существенно не снизит, однако позволит избежать их резкого повышения. «Сегодня продаются квартиры, все сборы с которых платились еще по старым нормативам. Только через полгода-год пойдут на продажу те квартиры, с которых платились увеличенные сборы, и это, конечно же, повлияет на их стоимость», - подчеркивает он.
«Снижение размера обязательных отчислений на развитие транспортной и социальной инфраструктуры, пожарной охраны и подключение к электросетям, а также бесплатная передача квартир городу будет способствовать некоторому снижению цен на первичном рынке жилой недвижимости.
Однако это все будет касаться лишь новых проектов, реализация которых должна начаться в перспективе. По строящимся проектам эти затраты уже заложены в стоимость, поэтому изменение цен по ним маловероятно», - отмечает руководитель департамента PR управляющей компании «ТИКО-Констракшен» Надежда Леонец.
С другой стороны, городские власти лишатся мощного финансового инструмента по наполнению городского бюджета, благодаря которому обеспечивалось развитие городских коммуникаций и инфраструктуры города. К тому же удельный вес данных отчислений в структуре розничной цены квадратного метра, несколько завышен и не превышает 30%. Снижение цен при упразднении подобного налогового бремени возможно лишь на 10-15%.
В этой связи, потуги правительства являются скорее деструктивными с точки зрения выделения квартир очередникам и льготникам. Все существующие проекты программ «Доступное жилье» в той или иной мере предполагают финансовое участие конкретного человека в приобретении жилья (государство только помогает). В этой связи о бесплатном жилье точно придется забыть навсегда.
А слона и не заметили
Куда большей проблемой, и о ней премьер почему-то не сказала, является коррупция при выделении земли и выдаче разрешительной документации. При этом сами застройщики, а уж тем более чиновники, на эту тематику официально вообще не распространяются, ограничиваясь общими фразами про коррупцию и сложность ведения бизнеса.
В СМИ уже давно муссируется информация, что застройщики несут существенные неофициальные затраты – расходы, которые не фигурируют в отчетности, для того чтобы получить искомый земельный участок. Основная часть неофициальных затрат - расходы на получение земли и согласование проекта.
Как рассказал «Главреду» анонимный источник в одной из крупных строительных компаний, процент неофициальных затрат существенно зависит от специфики самого проекта и составляет 30-60% от его стоимости. По словам источника, усредненной цифрой можно считать 30%, что и составляет коррупционную составляющую в стоимости одного квадратного метра.
Цена «подношения» зависит и от характера связей с конкретным чиновником. Если застройщик чиновнику неизвестен, то цена, разумеется, повышается. При этом «работа» по землеотводу и с разрешительной документацией затягивает начало процесса строительства в среднем на 1-2 года, что влияет на постоянное его удорожание. За последние 2 года стоимость стройматериалов увеличилась в среднем на 60-70%.
По словам источника, строителям сложно не участвовать в коррупции, так как единственно возможными условиями выделения земли является «финансирование» правильного решения чиновников.
Более того, как рассказал «Главреду» представитель юридической компании, который также по понятным причинам пожелал остаться неназванным, на столичном рынке работают фирмы, к деятельности которых причастны сами чиновники, которые берут на себя весь процесс согласования документов и сопровождения решения до его принятия. Затем они просто продают корпоративные права на тот или иной участок уже за рыночную цену, которую застройщик «отбивает» за счет конечных покупателей. По его словам, согласованный проект со всей разрешительной документацией стоит примерно $6 млн.
О финансовых аппетитах чиновников в этом вопросе известно еще меньше. По словам источников, если несколько лет назад за выделение земельного участка просили $300-500 тыс., то сейчас цены уже выросли. Только за продление договора аренды земельного участка в одном случае запросили $350 тыс. При этом нет никаких гарантий, что, даже заплатив «взнос», желающий получит искомую землю. При всем этом доказать факт коррупции в каждом конкретном случае практически невозможно.
Как говорят операторы рынка, какие бы ни были законодательные реформы на строительном рынке, коррупцию полностью изжить нельзя. «Коррупцию в нашей стране нельзя победить ничем. Выход - в сокращении бюрократических процедур и возможном узаконивании нынешних неофициальных процедур», - говорит один из экспертов рынка.
Те решения, которые принимаются, не дают должного эффекта. Земельные аукционы, несмотря на всю свою открытость, мало что дают, так как зачастую победитель известен еще до его проведения.
По словам представителя компании-застройщика, средняя себестоимость строительства одного квадратного метра жилья эконом- и бизнес-класса составляет $1000-1200. Элитные типы жилья – немного дороже, из-за других технологий и материалов строительства. При этом, по словам операторов рынка, средняя рентабельность работы застройщиков составляет примерно 40-80%.
Крупные застройщики, у которых есть свои генподрядные организации и производственные мощности могут за счет эффекта масштаба строить дешевле, так как они не переплачивают за стройматериалы. Часть застройщиков уже предпочитает приобретать земельные участки на вторичном рынке (избегая участия в весьма скандальных выделениях земли через органы власти), т.е. приобретая землю у уже «сложившихся» собственников.
При всем этом, уровень публичности у украинских компаний-застройщиков остается достаточно низким. Буквально единицы компаний, которые привели свою отчетность к международным требованиям в связи с выходом на IPO, можно признать открытыми, т.е. публичными. В целом, лишение чиновников «мотивации» в виде неофициальных платежей теоретически снизит не только коррупцию, но и стоимость жилья. И, возможно, не надо будет отменять отчисления жилья в пользу города.
Пока же Кабмин 3 сентября намерен изменить порядок введения объектов строительства в эксплуатацию, что, по мнению премьера, «даст возможность прекратить львиную долю коррупции на этом фронте и упростить для строителей и заказчиков строительства абсолютно все процедуры».
Общеизвестно, куда умощена дорога, состоящая только из благих намерений. Следует отметить, что, по данным Госкомстата, объем продукции сферы строительства за январь-июль 2008 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года уменьшился на 2,1%. В таких условиях ситуация в строительной сфере требует не «благих намерений», коими богата деятельность премьера, а вполне конкретных решений по преодолению коррупции.
