Столичные девелоперы, занимавшиеся на протяжении последнего года исключительно завершением строительных проектов, заинтересовались возведением новых объектов коммерческой недвижимости и стали активно заказывать их концепции.
Впрочем, это говорит не столько об оживлении рынка девелопмента, сколько о желании специализированных фирм создать портфель привлекательных проектов для потенциальных инвесторов.
Как рассказал исполнительный директор консалтинговой компании Real Estate Solutions Андрей Борщ, если в начале нынешнего года у них не было ни одного заказа на разработку концепции (первая стадия проекта), то с начала октября поступили сразу три заявки. Клиенты хотят получить концепции гостиницы и двух торгово-развлекательных центров, в составе одного из которых предусмотрены гостевые апартаменты (аналог небольшого отеля).
Активизацию клиентов подтверждает и исполнительный директор КК "Украинская Торговая Гильдия" Виталий Бойко. По его словам, в начале года заявки были редкостью, и они завершали работу над ранее поступившими заказами. А вот в конце лета началось оживление, и сейчас компания разрабатывает четыре концепции (один жилой комплекс и три торговых центра). Представитель другой крупной фирмы поведал, что в течение последних двух месяцев их специалисты работают над разработкой четырех гостиниц и двух гостинично-офисных центров.
Данную тенденцию подтверждают и сами девелоперы. По словам председателя наблюдательного совета "Фуршета" Игоря Баленко, сегодня их компания занимается разработкой документации для строительства трех торговых центров в Киеве площадью 50-100 тыс. кв. м. Исполнительный директор Steltex Investments (ТЦ "Квадрат" на Борщаговке) Максим Науменко отмечает, что их фирма сейчас также работает над двумя проектами небольших ТЦ площадью до 15 тыс. кв. м.
Всего же, по информации консалтинговых компаний, в столице разрабатываются концепции порядка 30 объектов коммерческой недвижимости, что как минимум в три раза больше, нежели в начале нынешнего года. Правда, отрасли еще далеко до докризисного периода, когда ежемесячно специализированные компании получали свыше 100 заказов.
Как правило, львиная доля девелоперов, заказывающих документацию, уже имеют земельный надел, который они приобрели либо получили в аренду. К услугам специализированных компаний стали прибегать и девелоперы, которые уже имеют эскизы масштабных комплексов, но не приступали к строительству.
"К примеру, известны случаи, когда в докризисные времена в Киеве на участках в 2-4 га планировали строительство объектов общей площадью 200-400 тыс. кв. м. Но найти источники финансирования и заполнить их арендаторами оказалось проблематично. Поэтому большинство девелоперов пересматривают концепции и сокращают площади, а в ряде случае делят реализацию проекта на несколько этапов", — рассказывает руководитель отдела аналитики и консалтинга фирмы DTZ Марта Костюк.
Сейчас около 50% заявок на разработку концепций новых объектов приходится на гостиницы, 25% — на торговые или торгово-развлекательные центры, 20% занимают офисы, а оставшиеся 5% — практически невостребованные на сегодняшний день логистические комплексы. Повышенный спрос на разработку концепций отелей объясняется тем, что гостиничный рынок столицы — один из наименее насыщенных сегментов коммерческой недвижимости. Кроме того, до Евро-2012 остается все меньше времени, поэтому бизнесменам, которые хотят заработать на болельщиках, оттягивать начало работ над проектами уже некуда.
Андрей Борщ утверждает, что активность наблюдается лишь со стороны украинских девелоперов, которые располагают собственными средствами для реализации проекта. Их зарубежные конкуренты, наоборот, закрывают свои офисы в Киеве, предпочитая инвестировать в недвижимость стран Восточной Европы. В частности, от работы в столице отказалось около 10 представительств иностранных компаний (крупнейшими среди них были ECE Project Management и Lordship). А львиная доля оставшихся не осуществляют никакой деятельности.
Главной причиной оживления заказчиков в специализированных компаниях называют стабилизацию в ряде сегментов коммерческой недвижимости. "Паника в рядах девелоперов, связанная с массовым оттоком арендаторов и падением стоимости объектов, уже прошла, поэтому они задумались о дальнейшем развитии своего бизнеса", — подчеркивает г-н Бойко. Действительно, за последние полгода вакантность в офисных центрах класса А сократилась с 10 до 5% и продолжает уменьшаться.
Схожая ситуация наблюдается в торговых объектах, где уже завершилась массовая миграция арендаторов, в результате чего некоторые владельцы ТЦ даже повысили арендные ставки либо отказались предоставлять скидки. "В отрасли бытует мнение, что пик кризиса уже позади и через год-полтора возобновится банковское финансирование. Чтобы приступить к тому времени к строительству, девелоперы спешат разработать и согласовать проектную документацию", — поясняет Андрей Борщ.
Кроме того, сейчас у девелоперов появилась возможность сэкономить на разработке проекта. По информации киевских архитекторов, у большинства из них официальные расценки не изменились, однако многие проектировщики ради получения заказа готовы предоставлять скидки: если в начале года их работа оценивалась в 10 долларов за кв. м, то сегодня в ряде случаев они соглашаются и на 5 долларов.
Правда, рост интереса к разработке концепций не свидетельствует об оздоровлении рынка коммерческой недвижимости. По словам директора по стратегическому развитию фирмы Deol Partners Марины Рымаренко, большинство девелоперов нуждаются в инвестиционных средствах для реализации проектов в сегменте коммерческой недвижимости и надеются на получение проектного финансирования после завершения кризиса.
Так что наблюдаемая сейчас активность связана с желанием специализированных компаний первыми представить свой проект на суд иностранных инвесторов, которые станут изучать лишь прошедшие все стадии проекты. Это подтверждается и структурой спроса. Если год назад предпочтение отдавалось концепциям крупных объектов — мультифункциональных комплексов, бизнес- и торговых центров (общая площадь помещений от 100 тыс. кв. м), то на сегодняшний день заказчиков интересуют предпроектные разработки относительно небольших зданий (не более 40-50 тыс. кв. м).
Насколько их старания будут вознаграждены — покажет время. Пока же довольными можно считать только консалтинговые компании (услуги инвесторам в Киеве оказывают около 20 крупных специализированных фирм). Разработка концепции нового объекта обходится заказчику от 15 до 45 тыс. долларов в зависимости от его масштабов и сложности. То есть нынешнее оживление наполнит карманы разработчиков концепций не менее чем полутора миллионами долларов.
