Жилищные проблемы для большинства жителей Украины на протяжение многих лет не теряют своей актуальности.
Специфика, минимизация рисков
С целью экономии средств многие граждане вынуждены заключать инвестиционные договора на строительство жилых помещений, ориентируясь, в первую очередь, на относительно невысокие цены за квадратный метр строящегося жилья. Но, как всегда, дешевизна тесно соприкасается со значительными рисками.
Это и ошибки в экономических расчетах (отсутствие финансовых возможностей у застройщика завершить строительство), и низкое качество строительных работ, и ошибки в проектировании, а также множество других проблем. При этом надо отметить, что сам застройщик не застрахован от ряда рисков. Строительство жилого здания - это длительный процесс, на протяжение которого постоянно растущий индекс инфляции приводит к подорожанию строительных материалов и самой работы.
Таким образом, значительное увеличение затрат на строительство может привести к банкротству самой строительной организации. Инфляция также влияет и на покупательную способность населения, которая варьируется в зависимости от сезонного спроса, что также не способствует привлечению новых средств на строительство объекта. Все это увеличивает риски и может стать причиной нанесения значительного имущественного ущерба инвесторам.
Для того чтобы лучше понять процесс инвестирования в строящееся жилье, предлагаем рассмотреть специфику договоров инвестирования в жилищное строительство.
Правовая природа инвестиционного договора
Несмотря на то, что право на инвестиционное строительство декларировано целым рядом нормативных актов, ни один из них не регулирует порядок заключения таких договоров. Именно поэтому инвестирование в строительство жилья связано со значительными рисками для инвесторов. Отсутствие установленного законодательством порядка заключения таких договоров, четко определенных прав и обязанностей сторон, процедуры регистрации права собственности на построенные объект, приводит к ряду негативных последствий для инвесторов.
По своей природе инвестиционный договор на строительство жилья является разновидностью инвестиционного договора, однако имеет собственный специфический предмет, особый субъектный состав, порядок заключения и срок действия обязательств. Инвестиционные договора на строительство жилья направлены, прежде всего, на строительство и приобретение в собственность жилья (дома, квартиры). Инвестор платит застройщику определенную сумму денег, а получает квартиру, т. е. по своей сути это договор купли-продажи с предоставлением товара (жилья) в будущем. Продавцом в этом случае выступает строительная компания, а покупателем – инвестор.
В связи с этим к правоотношениям между инвестором и застройщиком уместно применять нормы Гражданского кодекса, которые регулируют порядок заключения договоров купли-продажи.
Согласно ч. 1 ст. 656 Гражданского кодекса Украины предметом договора купли-продажи может быть товар, который будет создан (приобретен, получен) продавцом в будущем. Кроме того, ст. 673 Гражданского кодекса Украины предусматривает, что продавец должен передать покупателю товар, качество которого соответствует условиям договора купли-продажи. Так как на момент заключения договора продавец (застройщик) не имеет соответствующего товара, с целью обеспечения необходимого качества получаемого товара (жилья) в инвестиционном договоре необходимо четко определить сам объект «продажи», его параметры и основные характеристики. Данные частично могут быть уточнены (изменены) как в процессе строительства, так и по его завершению.
Существующее законодательство не предусматривает государственную регистрацию инвестиционных договоров на строительство жилья, хотя учитывая специфику и важность отношений, которые возникают на основании инвестиционных договоров на строительство жилья, с целью защиты прав инвестора и проверки полномочий застройщика такая регистрация могла бы стать существенным механизмом защиты прав инвесторов.
Права и обязанности сторон
Инвестиционные договора на строительство жилья являются двусторонними - каждая из сторон договора (инвестор и застройщик) имеет права и несет обязанности. По инвестиционному договору на строительство жилья инвестор обязан вносить инвестиции в порядке, предусмотренном договором, и имеет право получить в собственность жилье после окончания строительных работ, а застройщик обязан выстроить жилье за счет полученных инвестиций.
Помимо этого, учитывая особенности инвестиционных договоров на строительство жилья, можно выделить следующие права инвесторов:
- выбирать объект инвестирования;
- переуступать имущественные права по инвестиционному договору третьим лицам;
- по согласию застройщика менять объект инвестирования;
- получать документы, необходимые для оформления права собственности на объект инвестирования;
- требовать возмещения убытков в случае ненадлежащего выполнения застройщиком своих обязательств.
Что касается обязанностей инвестора, то кроме своевременного внесения инвестиций в порядке, предусмотренном инвестиционным договором, на инвестора могут быть возложены обязанности возместить убытки застройщика за несвоевременное исполнение обязательств, принять объект инвестирования по акту приема-передачи, оповестить застройщика об изменении адреса или реквизитов и т. д.
Объем прав и обязанностей застройщика в инвестиционных договорах на строительство жилья зависит от функций, которые возлагаются на застройщика. К универсальным правам застройщика можно отнести:
- право требовать от инвестора выполнения им своих обязательств по инвестиционному договору, в том числе по внесению инвестиций;
- право привлекать третьих лиц для выполнения работ по строительству объектов жилья;
- право требовать принятия инвестором в собственность жилья;
- право на расторжение договора в случае невыполнения инвестором своих обязательств.
Как правило, в инвестиционных договорах на строительство жилья отображаются следующие обязанности застройщика:
- использовать инвестиции, переданные ему инвестором исключительно на строительство предусмотренного в договоре объекта;
- выдавать инвестору документы, необходимые для оформления права собственности инвестора на объект инвестирования;
- предоставлять инвестору информацию относительно выполнения инвестиционного договора, использования инвестиций и строительства объекта инвестирования;
- обеспечить введение в эксплуатацию жилого здания и регистрировать его в органах технической инвентаризации.
По согласию сторон круг прав и обязанностей по инвестиционному договору может быть расширен и конкретизирован.
Отдельные условия инвестиционных договоров
Одним из основных условий инвестиционного договора является перечисление денежных средств инвестора на строительство жилого здания. Порядок внесения инвестиций инвестором определяется отдельными положениями договора, инвестиции могут вноситься как сразу в полном объеме, так и частично.
С целью минимизации рисков инвестиционные договора на строительство жилья должны содержать исчерпывающие данные относительно инвестиций, а именно:
- размер инвестиций, порядок и сроки их внесения;
- относительно объекта инвестирования - данные о местонахождении жилого здания (строительный адрес), этаж, на котором должна размещаться квартира, расположение квартиры, общая и жилая площадь квартиры, планировка, обустройство квартиры (установка сантехники, пластиковых окон и т. д.).
Как уже отмечалось выше,
застройщик по инвестиционному договору обязан обеспечить передачу жилья в собственность инвестору. Во избежание сложностей при исполнении этих обязательств в инвестиционном договоре на
строительство жилья должны быть указаны четкие сроки, в которые инвестору предоставляются необходимые документы, и сроки, в которые подписывается акт приема-передачи жилья инвестору. Также должны быть определены лица ответственные за оформление права собственности на объект инвестирования.
Что же касается правоустанавливающих документов, то согласно ст. 662 Гражданского кодекса Украины продавец (застройщик) одновременно с товаром обязан передать покупателю его принадлежности и документы (технический паспорт, сертификат качества и т. п.), которые касаются товара и подлежат передаче вместе с товаром согласно договору или актам гражданского законодательства. Таким образом, в тексте договора желательно изначально предусмотреть перечень документов, которые застройщик обязан передать инвестору одновременно с подписанием акта приема-передачи.
Прекращение действий инвестиционных договоров
Что касается прекращения действия инвестиционных договоров, то ст. 21 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности» предусмотрено право инвестора в любой момент принять решение о прекращении инвестиционной деятельности, при этом, возместив убытки участникам инвестиционной деятельности. Для прекращения инвестиционного договора на строительство жилья также необходимо руководствоваться общими положениями гражданского законодательства Украины о прекращении обязательств.
Нормами действующего Гражданского кодекса Украины предусмотрено, что обязательства прекращаются:
- их выполнением;
- передачей отступного;
- зачислением;
- по согласию сторон;
- прощением долга;
- в случае совпадения должника и кредитора в одном лице;
- невозможностью выполнения обязательства;
- смертью физического лица или ликвидацией юридического лица.
