Упадут ли в ближайшее время цены на недвижимость? В Москве - одной из самых дорогих столиц мира - покупатель платит за квадратный метр жилой площади в среднем от 4 до 6 тысяч долларов.
При этом риэлторы уверяют, что это далеко не предел, несмотря на то, что сейчас в условиях кризиса строительные материалы резко подешевели. Почему же пока падает только себестоимость квартиры, но не ее цена на рынке?
Они приезжают сюда каждые выходные, чтобы услышать, наконец, шум стройки. Но за забором по-прежнему ледяная тишина. Никакие работы не ведутся уже полгода, дом стоит мертвым грузом. Вселиться в свои новые квартиры и Олег с семьей, и все остальные жильцы, должны были еще 4 года назад.
Покупали не виртуальные стены на стадии котлована - жилье казалось почти готовым. Почти… За это время выросли дети. Теперь они помогают рисовать плакаты и наблюдают, как родители надрываются в мегафон: "Повернитесь к народу лицом, а к жуликам и проходимцам…!"
Чем повернуться к нынешнему хозяину строительства власти Щелково регулярно слышат под своими окнами. Впрочем, Юрий Аношкин, а сейчас именно его компания отвечает за ржавеющий долгострой, жуликом себя не считает.
"Все активы мои находились в банке Московский капитал. Как вам известно, у банка 2 февраля отобрали лицензию. Все мои финансовые активы, которые там находились, заморожены. Строительство заморожено, потому что у меня сейчас отсутствуют финансовые средства", - объясняет генеральный директор ООО "ИСК "Капитал-Недвижимость" Юрий Аношкин.
Где добыть эти финансовые средства он пока не знает.
"На завершение двух домов надо порядка 120 миллионов – это минимум. Плюс, около 35 миллионов - подведение электричества и тепловых мощностей", - уточняет гендирктор строительной компании.
Юрий Аношкин уверяет, что делает все возможное. Поступи к нему деньги – уже через три месяца все жильцы смогут праздновать новоселье. Но странное дело – в этих домах еще 40% квартир не проданы. Их стоимости хватило бы на все строительные и коммунальные расходы.
Однако застройщик - как собака на сене. Сам сидит без денег, но и скидки на квартиры с испорченной репутацией не дает.
"Можем 300 миллионов получить, посчитали. Поймите, не будет снижения цен на новые квартиры", - поясняет гендиректор ООО "ИСК "Капитал-Недвижимость".
"Почему я, офицер запаса, должен жить в съемной квартире? Ведь я заплатил за эту квартиру еще 3 года назад, и все мы заплатили", - возмущается один из вкладчиков.
"Мне негде жить, я все деньги сюда вложила", - поддерживает его другая несостоявшаяся владелица квартиры.
"Кто сейчас может спокойно по ночам спать? Но не мы придумали кризис и то, что у нас в стране произошло", - отвечает людям Юрий Аношкин.
"Они могут все свои проблемы валить на кризис! Кризис все спишет", - объясняет Сергей Канохин, президент Российской гильдии риелторов.
Глава Российской гильдии риелторов признает, что снижать цены воротилам строительного бизнеса не выгодно - к сверхприбылям слишком привыкли, доход был 200-300 процентов с каждого объекта.
"Сегодня застройщики из последних сил стараются держать цены. Из последних сил делают все, чтобы сохранить и динамику, и цены на рынке. В рублях цены уже растут, т.е. скидок ниже уже, наверное, не будет", - поясняет Сергей Канохин.
Но что на самом деле происходит с ценами, и сколько сейчас реально стоит квадратный метр в Москве, никто из экспертов говорить не хочет. При этом все подтверждают: рынок недвижимости стал рынком в буквальном смысле слова. Поторговавшись с застройщиком теперь можно серьезно сбить цену. И чем дороже жилье, тем больше может быть скидка.
Точного квартирного ответа нет ни у кого. Аналитики, застройщики и риелторы тянут воз под названием "московская недвижимость" в разные стороны. Риелторы говорят: цены растут, срочно покупайте, будет дороже! В Минфине прогнозировали снижение цен еще в течение 5, а то и 10 лет.
В результате по одним данным столичные квартиры в марте дешевели, теряя больше 3 процентов в неделю, по другим – те же самые квартиры уже начали дорожать. Средняя цена на квадратный метр в Москве по разным данным колеблется от 4 до 6 тысяч долларов.
"В Москве, что касается элитного жилья, то снижение будет в пределах 30%, так как здесь цены были слишком взвинчены. Что касается эконом-класса – я сомневаюсь, что больше 3-5% цены опустятся", - прогнозирует Сергей Круглик, руководитель Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству.
"На эконом-класс в основном пойдут скидки, на элитку скидок особых не будет, там было, есть и будет дорого", - дает совершенно противоположенный прогноз Ирина Липушкина, руководитель аналитического департамента ОРСИ.
Аналитик Открытого рынка строительных инвестиций рассказывает: с приходом кризиса долги и невыполненные обязательства девеллоперов стали новой валютой. С октября прошлого года задолженности и ипотечные закладные – товар в торговой системе ОРСИ.
И выставлено лотов здесь больше чем на 6 миллиардов рублей. Среди них и незаконченные инвестиционные проекты, те, что в кризис были заморожены. Карта московских строек – теперь карта столичного недостроя.
"Вот три основных застройщика – группа ПИК, "Главмосстрой" и "СУ-155". 60-70% строек остановлены. Мы объезжаем, фотографируем таблицы стройки и видно, как в них исправлены сроки ввода в эксплуатацию – сначала был 2006 год, потом 2007, теперь 2010 год", - говорит Ирина Липушкина.
Когда и на что будут достроены эти дома - вопрос пока открытый. Замороженных бетонных каркасов не только в Москве и Подмосковье, но и по всей России, сейчас тысячи. Государство предлагало помощь в обмен на снижение цен. Но как выяснилось, жадность взяла верх.
Застройщики по низким ценам даже убыточные квадратные метры не продают. Власти не уставали повторять: раздутый мыльный пузырь должен лопнуть. Но столичный мэр разговоры о снижении цен на недвижимость назвал дезинформацией.
"На данный момент некоторые СМИ распространяют информацию о том, что цены на жилье в городе упадут на 50 и более процентов. Эта информация как бы говорит человеку, который хочет приобрести квартиру: "Не торопись, сейчас цены упадут, и тогда купишь". Это попахивает дезинформацией", - заявил Юрий Лужков.
Одним из распространителей прогноза, который Лужков счел дезинформацией, был Сбербанк. В официальном прогнозе финансовой организации говорилось, что "долларовые цены на жилье в Москве упадут на 47-60% на первичном рынке и на 40-50% на вторичном" и произойдет это уже к концу 2009 года.
Строители такие цифры рьяно опровергают, покупатели затаились и ждут обвала цен. Риелторы и аналитики продолжают нагнетать.
"Действительно, ситуация сейчас - кто кого пересидит. В Москве спрос колоссальный, он дает возможность реализовывать объекты по высоким ценам. И снижать ниже какой смысл?" – считает Сергей Канохин, президент Российской гильдии риелторов.
"Если мы сегодня не закончим недострой, если мы сегодня не начнем строить новое, то естественно через 2-3 года у нас не будет ни одного нового квадратного метра. Это скажется на цене. Предложение закончится, и цены наверняка пойдут вверх", - уверена Ирина Липушкина, руководитель аналитического департамента ОРСИ.
На эти бетонные стены Александр Овчинников копил 15 лет, сейчас он уже уверен – въехать в свой дом вовремя не сможет. Стройку официально не заморозили. Но вместо пары сотен рабочих здесь теперь всего пара десятков. Темпы строительства ударными не назвать. У Олега редкая возможность – самому заглянуть в глаза застройщика.
"Как нам понять, когда мы сможем въехать в свои квартиры? Мы же ведь вынуждены сейчас в съемных жить, а деньги нам не просто так достаются. Надежда все-таки остается, но не хотелось бы, чтобы ее рубили", - говорит дольщик Александр Овчинников.
"На самом деле я не меньше вас волнуюсь за наше будущее. Хотели сдать в конце декабря, но кредитов нам не дают, ипотеку теперь тоже не берут", - объясняет генеральный директор компании "Строй-Инвест" Валентина Скворцова.
Она во всем винит банки – кредиты ей теперь не дают, компания по уши в долгах и строить стало не на что. А не хватает Скворцовой, как коллегам из Щелково, совсем чуть-чуть.
"Чтобы завершить строительство нужно 120 миллионов, чтобы садик – еще около 42 миллионов. Не такие уж большие деньги. Но взять их неоткуда", - жалуется Валентина Скворцова.
Продавать квартиры дешевле, чтобы выручить деньги, Валентина Антоновна, как и другие застройщики, не согласна. Просит денег у государства и банков.
"Скидки не будет, мне не хватит достроить объект. Те объекты, которые мы будем начинать заново, будут дешевле, надеюсь", - уверяет гендиректо "Строй-Инвест".
Дешевле – это не о продаже, а о себестоимости. Цена на строительные материалы в России из-за кризиса резко снизилась. Так что на возведение домов девелопперы смогут тратить меньше. А если высоту цен на метры они все же удержат, то получится, что кризис продавцам недоступного московского жилья поможет еще больше нагреть руки.
По данным Ассоциации строителей России по сравнению с ценами лета 2008 года к февралю 2009 года себестоимость строительства в Москве снизилась в среднем на 15%:
- стоимость строительно-монтажных работ снизилась на 20-30%
- цены на арматуру снизились на 40%
- цемент стел дешевле на 50%
- бетон дешевле на 20%
- металлопрокат дешевле на 20%
Валентина Скворцова продолжает ждать денег. Квадратный метр в подмосковных Мытищах она по-прежнему хочет продавать за 96 тысяч рублей. В правительстве считают – 30 тысяч ему красная цена.
Жилье эконом-класса по низким ценам государство отчаялось покупать, и теперь на его строительство будет госзаказ. Хотя, кто его осуществит пока не ясно.
В то, что в Москве появятся предложения - купить новые квадратные метры по 30 тысяч рублей - не верит, похоже, никто.
