Антикризисные инициативы в сфере строительства отягощены неоднозначными нормами, которые могут привести к противоположному эффекту - стабилизировать кризис в отрасли. Такое мнение, комментируя последние законодательные нововведения, высказывает адвокат ЮФ "Василь Кисиль и партнеры" Наталия Доценко-Белоус.
Досрочный выход для инвесторов
Среди неоднозначных новаций Антикризисного закона следует отметить запрет на досрочный выход физических и юридических лиц из проектов строительства жилья, если инвесторами осуществлена 100% инвестиция. Запрет действует до 1 января 2012 года и не распространяется на проекты строительства объектов, срок ввода в эксплуатацию которых переносится более чем на 18 месяцев.
Эта норма, в первую очередь, направлена на нейтрализацию рисков строительных компаний, принявших участие в фонде финансирования строительства (ФФС). Ранее доверитель ФФС имел право в любой момент выйти из проекта до завершения строительства. В условиях кризиса это приводило к массовому "вымыванию" средств строительных компаний и доведению последних до неплатежеспособности.
Но сложно представить масштаб негативного воздействия запрета на инвесторов, вложивших средства в проекты при незначительной их готовности. Другими словами, недобросовестным учредителям строительных компаний предоставляется 18 месяцев на выведение средств из проекта и доведения застройщика до банкротства.
Еще меньше повезло тем инвесторам, которые осуществили частичную инвестицию. С одной стороны, на них не распространяется запрет на досрочный выход из ФФС, однако в случае их выхода возврат средств возможен только после реализации ранее проинвестированного ими объекта.
При этом термин "реализация", использованный законодателем, является достаточно неоднозначным и может толковаться как осуществление новым инвестором 100% инвестиций или всего лишь закрепления за ним объекта. Такая неоднозначность термина "реализация" дополняется невозможностью инвестором проконтролировать - был ли реализован ранее проинвестированный им объект и имеет ли он право требовать возврата вложенных средств.
Форс-мажор для застройщиков
Торгово-промышленной палате Украины предписано финансовый кризис в строительстве рассматривать как обстоятельство непреодолимой силы и предоставлять строительным компаниям в связи с этим справки о приостановлении деятельности. Соответственно, теперь многие застройщики по истечению 6 месяцев будут освобождены от возврата инвесторам вложенных средств (наиболее распространенная оговорка о "форс-мажоре" в договорах, заключаемых для привлечения средств от инвесторов).
Инфраструктура
В случае реконструкции или капитального ремонта автомобильных дорог, железнодорожных колей, линий электропередачи, связи, трубопроводов, прочих линейных коммуникаций разрешение на выполнение строительных работ теперь возможно и без предоставления документа, который удостоверяет право собственности или право пользования земельным участком.
Мы уже говорили об уникальном инвестиционном потенциале автомобильных дорог и о безграничности или "беспредельности" такого вида строительства как "реконструкция". Итак, данное нововведение должно стать актуальным, в первую очередь, для инвесторов, заинтересованных в строительстве и приобретении в собственность автозаправочных станций, складских комплексов, отелей и прочих объектов придорожной инфраструктуры. Создание указанных объектов, как правило, происходит в процессе реконструкции существующих автомобильных дорог.
Но нужно учитывать тот факт, что автомобильная дорога - это целостный имущественный комплекс, включающий объекты инфраструктуры, а реконструкция предполагает не только изменение существующих объектов, но и создание новых (все тех же инвестиционно привлекательных объектов дорожного сервиса).
Таким образом, напрашивается логическое умозаключение, что без прав на земельный участок можно осуществлять строительство объектов дорожного сервиса под предлогом реконструкции автомобильной дороги. Более того, данная норма устраняет необходимость выкупа земельных участков частной собственности в связи с общественными нуждами (строительство автомобильной дороги), порядок которого не урегулирован, что приводит к невозможности реализовать ряд проектов государственного значения (например, строительство окружной дороги вокруг города Киева, строительство автомобильных дорог в контексте проведения футбольного матча Евро-2012).
Единственной задачей для реализации указанных проектов без прав на земельный участок является оформление строительного проекта на "реконструкцию существующего участка автомобильной дороги с ее расширением продлением". Только вот непонятным остается, как данное нововведение, решающее проблемы общегосударственного значения, воспримут собственники земельных участков, через которые будут проходить автомобильные дороги, реконструируемые без оформления прав на земельный участок.
Отчисления на развитие базы пожарных частей
Законодатель отменяет 3% отчисление на развитие материально-технической базы пожарных частей, которое подлежало оплате застройщиками при осуществлении нового строительства. При этом строительным компаниям предлагается морально подготовиться к тому, что отчисления на развитие материально-технической базы пожарных частей, останутся, но в виде благотворительных пожертвований, как это уже апробировано в Киеве (Решение Киевского городского совета от 16 декабря 2005 года N 609/3070).
Инженерные сети и коммуникации
Инженерные сети, коммуникации, создаваемые застройщиками за свой счет на выполнение технических условий, подлежат передаче специализированным учреждениям на компенсационной и договорной основе, а не бесплатно, как это практикуется на текущий момент. За красивой и долгожданной идей продолжает скрываться вопрос о том, а за чей счет специализированные и крайне убыточные предприятия (например, водоканалы) будут выкупать созданные строительными компаниями инфраструктурные объекты.
Создание инженерных сетей и коммуникаций является одним из распространенных обязательств, закладываемых в технические условия на строительство объектов недвижимости. Поэтому по состоянию на 14 января 2009 года, когда возникает возможность требовать компенсацию, существует риск, что отменять ранее выданные технические условия, также как и обязательства, предусмотренные в них, никто не будет, да и заключать договор, предусматривающий компенсацию расходов застройщика на создание указанных объектов, вряд ли согласятся … до выхода соответствующего постановления КМУ, как это предусмотрено пунктами 9, 10, 14 Антикризисного закона.
В такой ситуации застройщику имеет смысл прибегнуть к судебной защите своих прав, обязав специализированную организацию произвести компенсацию понесенных застройщиком и документально подтвержденных расходов, и принять построенные сети на баланс.
Иным способом защиты для строительной компании может стать доказательство в судебном порядке того факта, что предусмотренные исходными данными (техническими условиями) обязательства по созданию сетей являются требованиями по паевому участию заказчиков в развитии инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры населенного пункта в соответствии со статей 27 Антикризисного закона. В этом случае заказчику удастся уменьшить размер последующих паевых отчислений на сумму построенной инфраструктуры.
Паевые отчисления на инфраструктуру
Законодатель предпринял "попытку N5" для усовершенствования паевых отчислений заказчиков в развитие инженерно-транспортной инфраструктуры. В этот раз усовершенствования коснулись не только снижения размера отчислений (на 1% для жилых проектов), и не только базы его начисления (от рыночной стоимости к проектно-сметной стоимости), но также момента возникновения обязательств застройщика по паевому участию и сроков их выполнения. Так, застройщикам предоставлено право на оторочку и рассрочку платежей паевого участия, но не более 1 месяца после введения в эксплуатацию.
В результате комплексного анализа этих норм некоторым заказчикам покажется целесообразным отсрочить обязательства по оплате паевого участия на период - после принятия в эксплуатацию объекта, а после завершения кульминационного момента - получения свидетельства о соответствии, избежать и вовсе оплаты паевого участия, обратившись в суд с просьбой о признании прав собственности на вновь построенную недвижимость.
Такой подход при решении "проблемы паевого участия" уже не первый год опробован заказчиками, но у него всегда сохранялся единственный дефект - наличие в техническом паспорте на объект "не принятый в эксплуатацию", поскольку принятию объекта в эксплуатацию предшествовала проверка факта оплаты заказчиком паевого участия. Теперь, учитывая право на отсрочку оплаты паевого участия, для многих из строительных компаний вновь актуализируется вопрос признание прав собственности на введенный в эксплуатацию объект не через БТИ или органы местного самоуправления, которые потребуют доказательств оплаты паевого участия, а через суд.
Однако при принятии окончательного решения об оплате паевого участия или о признании права собственности на завершенный объект в судебном порядке необходимо учесть, что базис для расчета паевого участия изменился. Для определения базы для взимания паевого участия следует от общей сметной стоимости строительства (реконструкции) объекта градостроительства, определенной в соответствии с ДБН Д.1.1-1-2000, отнять расходы на приобретение и отвод земельного участка, освобождение строительной площадки от зданий, сооружений, инженерных сетей, сооружений и транспортных магистралей.
Схемы финансирования строительства
Созданы предпосылки для появления новых схем финансирования строительства жилья, которые должны прийти на смену дискредитировавшим себя целевым облигациям и фондам финансирования строительства. Одной из таких предпосылок является предоставление физическим лицам права быть участниками венчурных паевых фондов, используемых сегодня для привлечения средств в строительство исключительно посредством ценных бумаг.
Исключение из отношений между застройщиком и инвестором ценных бумаг позволит существенно снизить производные расходы на создание жилья. В то же время до устранения посредников в отношениях застройщик-инвестор будет сохранятся достаточно высокий уровень рисков инвесторов, перед которыми опять же никто (в частности, застройщик и компания по управлению активами), кроме непосредственно венчурного фонда (совместных активов), не несет ответственности.
О том, что целевые облигации - вредоносный инструмент, пришел к выводу и Госфинмониторинг, систематизировав незаконные операции, осуществляемые в 2008 году на рынке недвижимого имущества, и направленные на легализацию доходов, полученных преступным путем (Приказ Госфинмониторинга от 19.12.08 г. N 265). К числу способов легализации средств, полученных преступным путем, наконец-то отнесены схемы с использованием целевых облигаций в строительстве.
Для защиты инвестора нужно было так мало - ввести государственную регистрацию сделок, осуществляемых со строящимися объектами, имущественными правами, ценными бумагами, если они направлены на приобретение прав на квартиры; внедрить обязательное страхование финансовых (а не имущественных) рисков; устранить финансовых посредников из отношений "застройщик - инвестор". Но мы этого не дождались…
Вероятно жива еще вера в наивность украинского инвестора, способного поверить в "антикризисную стабилизацию строительства" и в общность интересов строительной компании, инвестора, финансовых посредников и государства.
