Строительная сфера относится к базовым, т.е. определяющим и доходы бюджета, и уровень занятости. Отрасль жила за кредитные средства, и кризис финансирования фактически первым ударил именно по застройщикам. Даже оптимисты не ждут улучшения в отрасли раньше преодоления последствий в финансовой сфере.
Кризис в строительстве нашел четкое выражение в цифрах. Если по итогам 2008 года объемы строительных работ в Украине сократились на 10% (64,4 млрд. гривен) по сравнению с аналогичным показателем 2007 года, то уже в январе 2009 года они снизились на 42,4% по сравнению с январем-2008. Хотя январь и не может считаться оптимальной сравнительной базой (большое количество праздников, низкие текущие объемы работ), но такой показатель говорит сам за себя.
Как и другие сферы экономики, сфера строительства и недвижимости столкнулась с высокой долговой нагрузкой, так как мало кто из строительных компаний и девелоперов могли себе позволить строительство за свои собственные средства. При чем именно сфера строительства фактически первой почувствовала кризис, о котором стало понятно еще весной 2008 года, когда проявились первые признаки влияния ипотечного кризис в США на украинский рынок. При этом кризис на рынке недвижимости еще не достиг своего дна, и инвесторы ожидают дальнейшее снижение стоимости активов. На некоторых рынках «благополучной» Европы стоимость коммерческой недвижимости уже упала на 40%.
По разным оценкам в стране заморожена деятельность на 50-80% строительных площадок. «Замедление темпов строительных работ и перенесение сроков введения объектов в эксплуатацию на более поздний период, является общей тенденцией для всей строительной отрасли, и произошло преимущественно по причине сокращения объемов финансирования, дисбаланса между ценой и предложением, покупательной способностью населения», - рассказывает Rynok.biz начальник отдела мониторинга рейтингов рейтингового агентства «Кредит-Рейтинг» Андрей Кулик.
Еще в начале кризиса банкиры рассказывали, что закончат финансирование уже начатых проектов, но даже на заявленные, но куда средства еще выделены не были, не дадут ни гривны. При чем такая капиталоемкая сфера как строительство как никакая другая зависит от источников финансирования.
«Финансирование 75% проектов жилищного строительства в Украине осуществляется с привлечением застройщиками или инвесторами кредитных средств. Как правило, собственные средства строительные компании вкладывают на начальной стадии реализации проекта (покупка земли и оформление разрешительной документации), а для ведения строительных работ привлекают банковские кредиты или денежные средства будущих собственников квартир (через целевые облигации и фонды финансирования строительства). Неудивительно, что как только банки, традиционно финансирующие строительство жилья, столкнулись с проблемой нехватки средств, приток инвестиций в строительную сферу, как и платежеспособный спрос на рынке недвижимости, значительно сократились», - отмечает Андрей Кулик.
Уже в настоящее время банки подталкивают строительные компании к возврату кредитов, на что у тех просто нет средств. «Строители много лет были надежными партнерами банков – добросовестно обслуживали свои ссуды, вовремя их погашали. И в настоящий момент мы надеялись на такое же партнерское отношение и с их стороны. Но, к величайшему сожалению, диалог с банкирами установить не удается – мы сталкиваемся с безапелляционными требованиями немедленно вернуть долги в полном объеме, включительно со всеми штрафными санкциями за просрочку.
Строительные организации под давлением банков будут вынуждены объявлять о своем банкротстве и распродавать свои объекты и имущество, чтобы удовлетворить требования банков-кредиторов. Но кто купит недострои, технику, оборудование? Банк получит на свой баланс, фактически, железо и бетон, и все равно не покроет убытки», - считает президент группы компаний «Герц» Александр Ротов.
С рынка недвижимости Украины уже ушли несколько крупнейших российских компаний («ПИК», «Интеко», «Миракс»), которым не по зубам оказалось вести еще и украинские проекты (в дополнение к тем, которые в России). Однако уже сейчас понятно, что выживут только крупнейшие компании, которые еще могут «договориться» с банками о финансировании проектов под конкретного заказчика на весьма невыгодных финансовых условиях.
Какой выход для отрасли?
Как отмечают аналитики, выход для сферы строительства частично состоит в том, чтобы уже за собственные средства достроить те объекты, которые находятся на высокой степени готовности и сохранить репутацию на рынке. «Обязательно следует различать строительные компании, в портфеле которых всего 1-2 проекта недвижимости, и компании-застройщики, которые имеют достаточный пул реализованных проектов и планируют и далее работать на строительном рынке.
стественно, те компании-застройщики, которые в будущем планируют реализовать еще не один проект недвижимости в Украине, сегодня будут вести себя иначе, нежели те компании, для которых строительство не было основным видом хозяйственной деятельности: для крупных компаний-застройщиков сегодня самый главный фокус – это выполнение своих инвестиционных обязательств как основы дальнейшей эффективной работы на рынке», - рассказывает Rynok.biz Алексей Говорун, заместитель генерального директора по стратегическому развитию и маркетингу компании ТММ.
Позитивным сообщением для рынка стала заявленная государством приоритетность кредитования компаний строительного и аграрного сектора. «Приоритетность строительства сегодня связана с пониманием того, что эта отрасль тянет за собой смежные отрасли и имеет множество кооперативных связей – и субподряды, и строительные материалы, цемент, газ, металлургия, трудоустройство, наполнение бюджета. Поэтому рационально и необходимо - поддержать производителей в строительной отрасли, а значит и в смежных отраслях, чтобы стабилизировать экономику страны в целом», - отмечает Алексей Говорун.
Чисто теоретически улучшению ситуации могут способствовать намерения правительства. Так, в Министерстве регионального развития и строительства разработали план привлечения 10 млрд. грн., необходимых для введения в эксплуатацию 5,4 млн. кв. м жилья, или около 90 тыс. квартир. Около 70% необходимой суммы планирует выделить государство через Государственное ипотечное учреждение, рефинансирование НБУ и госбанки, остальное – застройщики и частные инвесторы.
Министерство составило перечень 2711 объектов незавершенного жилого строительства, которые имеют степень готовности более 50%. Эта программа фактически создает льготы для покупателей жилья, и идентична обещанной, но пока нереализованной программе «Доступное жилье». При условии того, что доходная часть госбюджет трещит по швам, то ожидать успешную реализацию этих намерений можно только с определенной осторожностью.
В Украинской строительной ассоциации подчеркивают, что мировой опыт работы во время экономических кризисов подсказывает такую четкую формулу антикризисных действий: первое - ослабление налоговой нагрузки на все виды бизнеса и частных лиц, а второе - увеличение государственного финансирования больших инфраструктурных проектов (дороги, мосты, больницы, школы, социальное жилье) с привлечением людей к общественным работам.
«По сути, развитие инфраструктурных объектов и жилищного строительства - один из путей выхода из кризиса. Так было во все времена, и в Германии после кризиса в послевоенное время, и в Украине в советский период, и в США после Великой депрессии, и в других странах, которые после тяжелого кризиса восставали из руин через развитие строительства, в том числе, жилья, объектов инфраструктуры, дорог и т.д.», - отмечает Алексей Говорун.
Отдельные эксперты замечают позитивные стороны и в самом кризисе. «Мы сегодня видим, как кризис объединяет разные политические силы в парламенте: за целесообразные антикризисные законы голосует большинство депутатов из разных политических сил. Сегодня нужно сконцентрироваться на двух вещах: реформировании строительной отрасли и остальных экономикообразующих отраслей и инвестировании в эти отрасли для возобновления развития украинской экономики», - отмечает глава Украинской строительной ассоциации Лев Парцхаладзе.
Неопределенное будущее
В будущем рынок строительства ждет сокращение количества участников, ведь только крупные компании могут позволить себе строительство за счет собственных средств, но таких компаний крайне мало. Кроме того, даже если ни будут продолжать строительство за свой счет, то платежеспособного спроса на их «продукцию» все равно практически нет. Следует отметить, что снижение спроса объясняется невозможностью получить банковские кредиты.
В свою очередь, банкам потребуется минимум 2-3 года на полное восстановление своей ликвидности и уровня доверия вкладчиков и инвесторов. Отсутствие спроса на недвижимость означает отсутствие каких-либо существенных финансовых поступлений, так что даже оптимизация расходов может не помочь строительным компаниям и девелоперам.
«Ситуация в строительной отрасли может измениться только после окончания финансового кризиса. Т.е. после укрепления гривны, повышения благосостояния населения, возобновления банками ипотечного кредитования и возобновления банками кредитования строительных предприятий», - подчеркивает Андрей Кулик.
