В погоне за мечтой - собственной квартирой - мы готовы рисковать. Вкладывая деньги в строительство жилья, не особо задумываемся, надежно ли защищены наши права. А между тем недострои появляются как грибы после дождя. Что в таком случае делать инвестору - большой вопрос.
Еще несколько лет назад застройщики зазывали потенциальных инвесторов в духе Лисы Алисы. "Несите ваши денежки", - говорили они, и люди несли, рассчитывая, в соответствии с инвестиционным договором, через год-два получить заветные квадратные метры. Многие из них уже несколько лет ходят по инстанциям в надежде получить свое жилье.
Инвентаризацией по кризису
Из-за экономического кризиса строительные компании испытывают проблемы, в том числе - связанные с банковской ликвидностью, поэтому замораживают строительство. "Недострои нужно закончить, - заявил президент Виктор Ющенко, и поручил Кабмину, Совету Министров Крыма, областным, Киевской и Севастопольской госадминистрациям обеспечить инвентаризацию недостроенных многоквартирных жилых домов и определить степень их готовности.
Кабмин отреагировал сразу - на рассмотрение Верховной Рады уже внесен соответствующий законопроект, который предусматривает привлечение бюджетных средств на достройку жилья со степенью готовности более 70% в 2008 году и более 50% - в 2009-м.
По данным Минрегионстроя, в Украине количество замороженных некоммерческих объектов составляет порядка 14 тысяч, тогда как в начале 2008 года эта цифра была в два раза меньше: 6,5 тысяч. О том, сколько всего в Украине строится объектов с государственным финансированием, в Минрегионстрое нам не сообщили.
Коммерческое жилье только предстоит посчитать. По неофициальным данным, на украинском рынке недвижимости сегодня заморожено порядка 50%-80% таких новостроек, в результате чего пострадали десятки тысячи инвесторов. И здесь необходимо разбираться.
Все "недострои" нужно завершить и продать по рыночной стоимости, иначе компании-застройщики не смогут рассчитаться по кредитам с банками и обанкротятся, уверен глава "Украинского форума", академик НАН Украины Владимир Семиноженко. Проведение инвентаризации объектов незавершенного строительства – это первый шаг к выводу отрасли из кризиса, соглашается Дмитрий Васильев, директор по корпоративным коммуникациям ИК "XXI Век". "Но сначала необходимо решить вопросы, кто и за чей счет будет достраивать эти дома, а также как при этом будут защищены права собственников этих недостроев", - отметил он.
"Инвентаризация недостроя необходима, потому что внесла бы хоть какую-то организованность в современный строительный рынок, где чиновники уже сами не помнят, кому, на что и какие лицензии они выдавали, - возмущается Владимир Баранов, член инициативной группы инвесторов одного из недостроенных домов. - Хотя недострои сегодня выгодны как самим застройщикам, так и чиновникам".
Большинство из таких объектов на самом деле для сдачи в эксплуатацию нуждаются в мелочах – проведении воды или электричества, добавляет он. "Однако объекты заморожены, потому что на момент сдачи их стоимость была одной, а сегодня – совершенно другой. Сейчас просто выжидают момент, когда их можно будет повторно продать", - отмечает Баранов.
Бесправный инвестор
Инициатива президента – не более чем очередной мыльный пузырь, популистское заявление, направленное исключительно на зарабатывание очков, считает Баранов. "Мы боремся за свои права с 2006 года, и до сих пор дело не сдвинулось с мертвой точки. "Кинутых" инвесторов сегодня множество.
И гарантий со стороны государства в том, что мы когда-либо получим свое законное жилье, – никаких, - пожаловался Баранов, - даже после инвентаризации. "Права инвесторов – физических лиц сегодня практически незащищены. Почти все инвестдоговоры между застройщиком и частным инвестором – покупателем квартиры - в первую очередь гарантируют защиту прав застройщика, - соглашается Васильев.
Юристы подтверждают, что вложение денег в строительство жилья всегда рискованно. Уровень защищенности частного инвестора зависит от способа инвестирования, говорит Владимир Комков, директор юридической фирмы "Фортис".
"Каждый инвестор может обратиться в суд и признать за собой право собственности на объект инвестирования, в данном случае жилье – недострой, после чего зарегистрировать в БТИ и стать собственником этого имущества, чтобы не пострадать. Однако это не будет гарантией достройки объекта. Все решит финансирование: если государство профинансирует строительство – оно будет завершено", - отмечает Комков.
Люди осознанно идут на риск, особенно когда им предлагают льготные условия, отмечает юрист. В этот момент никто не думает о том, что бесплатный сыр бывает только в мышеловке. Если застройщик предлагает более низкие цены и скидки, несложно предположить, что у него в результате средств на достройку жилья не хватит, рассуждает юрист. Но пока застройщики делят прибыль, объявляют себя банкротами и просят помощи у государства, частным инвесторам ничего не остается, как почувствовать себя Буратино.
