Министр регионального развития и строительства Украины Василий Куйбида считает, что уменьшение отчислений застройщиков в городские бюджеты не приведет к снижению цен на новое жилье.
В интервью Контрактам Василий Куйбида рассказал о том, что:
1) строительный рынок оправится от кризиса уже в марте;
2) реализация госпрограммы «Доступное жилье» уменьшит дефицит дешевого жилья на первичном рынке;
3) компания-застройщик уже не обязана получать разрешение на строительство у территориальной общины.
Когда, по вашему мнению, закончится стагнация на строительном рынке?
— На мой взгляд, сейчас можно говорить о стагнации продаж квартир. Тогда как объемы выполнения строительно-монтажных работ сегодня уменьшились всего на 2%. Основная причина — нехватка средств на финансирование строительства. Часть украинских банков брала займы в европейских финансовых учреждениях и за счет этих средств выдавала ипотечные кредиты населению и займы застройщикам.
В условиях финансового кризиса внешний рынок заимствований фактически закрылся, деньги подорожали и, как следствие, наши банки повысили ставки по ипотечным кредитам в гривне с 12% до 25%, сократив сроки кредитования до 5–10 лет. Такие займы оказались не по силам украинцам. В свою очередь большинство строителей вообще потеряли возможность взять банковский заем.
Финучреждения требуют от них залог, но не у всех компаний есть активы, ведь, как правило, продают все возведенное. То есть строить им уже не за что. Исключение составляют лишь крупные компании, но таких немного — примерно четверть от общего количества застройщиков.
А поскольку Украина не очень зависит от процессов, происходящих в мировой экономике, мы надеемся, что ситуация на рынке строительства вскоре улучшится. По нашим прогнозам, через полгода финансовый рыное стабилизируется, а значит, с марта можно ожидать постепенного роста объемов строительства в Украине.
Министерство каким-то образом может помочь строительным компаниям в кризисный период?
— Вместе с профильным комитетом ВР мы подготовили закон о внесении изменений в некоторые законы Украины по содействию строительной отрасли, который недавно был подписан президентом. Согласно этому документу, процедура получения разрешения на строительство значительно упростится. Например, теперь прием объекта в эксплуатацию будет продолжаться две недели, а не полгода, как это было раньше.
Впрочем, желая закрепить персональную ответственность за построенный объект за строителями, мы подготовили постановления Кабинета министров, которыми введем порядок обязательной аттестации главных архитекторов проектов, главных инженеров проектов, главных конструкторов и производителей работ. Кроме того, министерство готовит еще несколько постановлений, которые будут содействовать развитию рынка строительства.
Необходимо упростить лицензирование строительных компаний. Лицензию на строительство сейчас можно получить только в Киеве, мы же хотим, чтобы их выдавали и в регионах. Сделаем так, чтобы процесс строительства был прозрачным. Например, будет создан реестр всех замечаний от Госстройинспекции, где будет указано, какие штрафы и наказания получали компании-подрядчики. Этот реестр будет доступен — каждый застройщик сможет узнать, с каким подрядчиком лучше не иметь дела.
Законом по содействию строительной отрасли вносится изменение в Закон «О планировании и застройке территорий», согласно которому компания-застройщик уже не обязана получать разрешение на строительство у территориальной общины. Не приведет ли эта норма к неконтролируемой застройке?
— Все эти проблемы должен решать генеральный план застройки города, населенного пункта, где должно быть определено, в каком месте будут дома, а в каком — парки или спортивные площадки. Мы подготовили законопроект, который нормирует процедуру внесения изменений в генпланы, и завершили работу над нормами, касающимися их разработки и утверждения. С 2000 года подготовлено около 14 тыс. планов застройки населенных пунктов, но в то же время в крупных городах они не разрабатываются.
И не потому, что нет средств или соответствующих проектных организаций, а потому, что выгодно иметь неурегулированную ситуацию, когда по обращению каждого заказчика можно корректировать генплан. Поэтому мы считаем, что государство должно определить наказание за отсутствие генерального плана населенного пункта или за его невыполнение.
На этапе подготовки генпланов их нужно выносить на общественные слушания, согласовывать с уполномоченными органами государственной власти. Ежегодно должны отбираться земельные участки на торги. К каждому участку будут добавлены все отягощения и ограничения в его использовании. Владелец такого участка или арендатор уже не будут тратить время на всякие согласования и разрешения, поскольку покупают или арендуют землю с полным пакетом необходимых документов.
Также не придется получать разрешения от инстанций, которые согласовывали генеральный план. Останется лишь заказать проект дома, который будет рецензироваться Госинвестэкспертизой. Положительное заключение экспертизы проекта автоматически будет означать предоставление разрешения на строительство.
После завершения строительства специальная комиссия принимает объект в эксплуатацию. Ее должен возглавлять представитель застройщика, который в первую очередь заинтересован в надлежащем качестве возведенного жилья — и проект можно считать завершенным.
В то же время, например, в столице есть много объектов, которые были возведены в местах, не предусмотренных Генеральным планом застройки Киева. Их снесут или будут вноситься изменения в Генплан?
— Зависит от того, самовольно ли построены эти дома. Если самовольно, то есть основание для сноса. А если имеется разрешение на строительство в не предусмотренном Генпланом месте, то все вопросы к местной власти. Такое разрешение должно выдаваться после корректирования Генплана. Но в целом переделывать план не будем — он разработан согласно новым принципам застройки городов. Скорее всего, в Генплан будут вноситься определенные изменения.
Постановлением Кабмина существенно уменьшен размер сбора, который вынуждены платить застройщики местным властям. Премьер считает, что это позволит существенно снизить цены на жилье. Насколько, по вашим расчетам?
— Для этого нужно точно знать, какой процент в структуре себестоимости строительства занимают эти отчисления. Утверждения отдельных экспертов, что цена должна упасть на 50%, на мой взгляд, являются преувеличением. Ни один город 50% построенного жилья у строительных компаний не забирал. Цена квадратного метра на 50% состоит из стоимости строительных материалов, чуть меньше — стоимости рабочей силы, техники и т. д. То есть в себестоимости строительства переданные городу квартиры занимают небольшой процент.
Поэтому вряд ли отмена нормы о передаче части квартир городу снизит цены. Также не приведет к существенному удешевлению и уменьшение отчислений строителей на создание социально-инженерной инфраструктуры с 20% до 4%. Кстати, в этой части постановление нуждается в дополнительном урегулировании. Ведь 4%, очевидно, не хватит на финансирование развития инфраструктуры города. Нужно либо выделять дополнительные деньги в бюджете, либо местные власти столкнутся с серьезными инфраструктурными проблемами.
То есть от постановления Кабмина выгоду получили лишь застройщики? Цены на жилье не снизятся, а местные власти будут вынуждены искать деньги на развитие социальной и транспортной инфраструктур?
— Если кроме уже принятых решений, касающихся строительной отрасли, заработает государственная программа «Доступное жилье», выиграют все. В последние годы строили преимущественно жилье элит- или бизнес-классов. Спрос на дешевое жилье значительно превышает предложение.
Когда застройщик отдает часть квартир городу, а местные власти выделяют их очередникам, — это не решение жилищного вопроса. Поэтому строительство (в том числе за государственные средства) социального жилья или финансирование первого взноса ипотечного кредита для тех, кто хочет приобрести доступное жилье, — более эффективный механизм решения этой проблемы.
