2008-10-02 17:34

Автор: КиевградЪ.info

Украинский рынок недвижимости не остался в стороне от мирового финансового кризиса. И это при том, что еще в начале года в прессе преобладали настроения относительно последующего повышения цен. Мол, Украина не США — и у нас еще не «настроено столько, чтобы не продалось».

Однако жизнь показала: экономические законы одинаковы для всех. Кризис пришел и в Украину. Спрос на жилье ощутимо сократился. Конечно, это не значит, что украинцы не стремятся улучшить свои жилищные условия, однако многих из них инфляция вынудила отложить этот вопрос на далекое будущее.

Право на жилье является одним из наиболее цитируемых прав украинской Конституции. Однако, как и большинство других, оно остается декларируемым, а не реализованным. И это не вина, а беда молодого Украинского государства. Поскольку часто законы, принимаемые украинским парламентом, преследовали в первую очередь популизм, а не реальное решение проблем.

В Советском Союзе комфортное жилье было привилегией, недосягаемой для большинства. А рынок жилья практически отсутствовал — если варианты размена квартирыеще допускались, то продажа была практически невозможна.

Отсутствие рынка означает отсутствие цены. Именно поэтому после распада СССР украинское жилье оказалось недооцененным, и, соответственно, смешным по стоимости.

Постепенно Украина приходила в себя от экономического кризиса. Часть граждан, решив проблему «хлеба насущного», прониклась вопросом улучшения жилищных условий. Однако на то время строительство жилья в Украине практически прекратилось. Ключевая причина — хронический недостаток средств в государственном и местных бюджетах, а также у абсолютного большинства строительных компаний.

Ситуация выглядела патовой, однако нашлись люди, предложившие эффективный выход. Компания «Киевгорстрой», которую тогда возглавлял Герой Украины, народный депутат Владимир Поляченко, предложила механизм строительства жилья за счет привлечения средств физических лиц.

После принятия в феврале 1994 года Верховной Радой постановления «О мероприятиях по привлечению дополнительных средств на жилищное строительство и создание рынка жилья» компания «Киевгорстрой» стала первой, кто начал работать на новых условиях.

18 мая в 2000 г. вступил в силу Закон Украины «О проведении эксперимента в жилищном строительстве на базе холдинговой компании «Киевгорстрой», который существенно расширял возможности для привлечения средств физических лиц в строительство жилья.

Практика привлечения строительными компаниями средств под строительство жилья от инвесторов, желающих его приобрести, сделала такую схему очень удобной прежде всего для самих застройщиков. Ведь последние, при отсутствии собственных оборотных средств и недоступности банковских кредитов, получали необходимый финансовый ресурс. А инвесторы получали удобные квартиры по цене значительно более низкой в сравнении с ценой вторичного рынка.

В условиях финансово-экономического кризиса конца 90-х годов такая схема была актуальной, однако в настоящее время она выглядит все более сомнительной. Действующий Закон «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» никоим образом не уменьшает число граждан, которые, инвестировав средства в жилищное строительство, вместо комфортной квартиры получают в лучшем случае долгострой, а в худшем — справку о возбуждении уголовного дела против лиц, которые путем мошенничества завладели их средствами.

Конечно, причины того, что граждане в конце концов остаются как без денег, так и без квартир, могут быть абсолютно разными: от типичного мошенничества до экономических просчетов застройщика. Однако, так или иначе, сегодня остро стоит вопрос о целесообразности сохранения схемы строительства жилья с предварительным привлечением средств граждан. Если же рассматривать такую схему как обычную инвестицию, а не реализацию гражданами конституционного права на жилье, то последних необходимо информировать, что это рискованная операция, которая может и не завершиться новосельем.

Упомянутый выше Закон «О финансово-кредитных механизмах…», к сожалению, не решает большинства проблемных вопросов, которые в конечном итоге приводящих к задержке строительства, а то и к его замораживанию. Впрочем, не решает проблемы и латание «законодательных дыр» в данном законе, которым недавно занялась Верховная Рада.

Отметим следующее: если год назад и речь не шла о том, что в многоквартирном доме, строящемся с привлечением средств инвесторов, могут остаться нереализованные квартиры, то сегодня это явление типичное для рынка. Значительная часть застройщиков (особенно в г. Киеве) не может реализовать квартиры по нынешним ценам.

Теперь представим следующую ситуацию. Компания привлекает средства инвесторов на строительство 250-квартирного дома, оно становится рентабельным при условии продажи 200 квартир. Впоследствии 150 будущих квартир реализовано, однако на остальные 100 покупателей не нашлось. Как следствие, застройщик не имеет средств для завершения строительства, а 150 граждан вместо квартир получают проблему.

Следовательно, не пора ли уже Украине перейти на устоявшуюся мировую практику, когда граждане покупают уже построенное и введенное в эксплуатацию жилье?

Второй блок проблем касается ценовой ситуации на рынке жилья.

В начале нового тысячелетия у украинцев наконец начали появляться свободные средства, которые они, безусловно, массово вкладывали в улучшение своих жилищных условий. И на рынке жилья сложилась классическая ситуация: недостаточное предложение при растущем спросе. Дефицит товара объективно спровоцировал повышение цены, что в свою очередь обусловило появление в этой сфере спекулятивного капитала, в том числе и иностранного.

Особенно ощутимым рост цен на первичном рынке недвижимости был в 2005 году (для Киева он составлял в среднем 70%, в зависимости от района города).

Ключевыми факторами роста стоимости жилья в Украине в 2000—2007 гг. стали:

1) реальная недооценка отечественной жилищной недвижимости;

2) недостаточное предложение при растущем спросе;

3) приход на рынок спекулятивного капитала;

4) монополизация и непрозрачность отрасли, которые приводили к значительным дополнительным расходам застройщиков, сдерживали свободную конкуренцию и приход иностранных строительных компаний.

Высокий уровень инфляции в Украине в 2008 году, кризис на мировых финансовых рынках и ипотечные кризисы в ведущих странах мира вынудили Национальный банк сделать более жесткими условия выдачи ипотечных кредитов, тем самым спасая украинскую финансовую систему от возможного краха, в то же время оказывая медвежью услугу строительной отрасли.

Застройщики попали в весьма неприятную ситуацию. «Спасательные» кредиты, которые в последние годы держали на плаву высокие цены на жилье, оказались недосягаемыми для большинства украинцев. Как следствие, многие застройщики не могут продать квартиры в уже полностью или более чем наполовину построенных домах.

Позицию большинства строительных компаний в условиях назревшего кризиса стоит расценивать скорее как отказ идти эффективным путем. Повышение покупательной способности населения путем облегчения его доступа к ипотеке, недавно предложенное Строительной палатой, не решит проблемы. При нынешнем уровне инфляции даже более «мягкие» ипотечные кредиты украинцам будет тяжело осилить, а следовательно, при неизменной цене лишь небольшой процент граждан сможет вкладывать средства в жилье.

Каков же выход из ситуации?

В последнее время пристальное внимание обращено на программу «Доступное жилье». Еще в ноябре 2007 года президент Украины издал указ «О мероприятиях по строительству доступного жилья в Украине и улучшению обеспечения граждан жильем». В соответствии с указом Кабмин должен был предусматривать в проектах госбюджета на 2009 год и последующие годы расходы на строительство доступного жилья в объеме не меньше 0,5% ВВП (около 6 млрд. грн.), а также разработать и внести в установленном порядке в шестимесячный срок на рассмотрение парламента законопроект о строительстве доступного жилья в Украине.

Безусловно, Кабмин такого законопроекта не внес, а в проекте госбюджета на 2009 год на строительство доступного жилья предусмотрел 1,2 млрд. грн., которые, однако, предложил передать на пополнение уставных капиталов государственных банков с целью «увеличения объема предоставления ипотечных кредитов работникам образования, культуры, здравоохранения и другим работникам бюджетной сферы для приобретения и строительства доступного жилья».

Предложение интересное, особенно если учесть отсутствие соответствующего закона, который бы объяснил, что означает термин «доступное жилье» и кто имеет право на участие в его строительстве или приобретении. Как следствие, банки будут «прокручивать деньги», принося прибыль тем, кто стоит у их руля. И хотя во втором полугодии 2009-го программа может частично заработать, жилье вряд ли станет более доступным для большинства граждан. Ведь если исходить из интересов застройщиков, то их задача реализовать то, что уже построено, не допустив снижения цены.

Конечно, таким образом государство одноразово решит проблемы застройщиков, но позволит ли это решить вопрос реализации конституционного права граждан на жилье? И не выйдет ли так, что программа «Доступное жилье» будет такой же доступной для подавляющего большинства граждан Украины, как и молодежный кредит? Кроме того, искусственное сдерживание цен не приведет к росту спроса и продлит стагнацию отрасли.

Поэтому задача государства должна заключаться в другом: эффективно использовать доступные бюджетные ресурсы, стремясь при этом построить максимальное количество жилья и поддержать строительную отрасль, стагнация которой может больно ударить по всей экономике.

В этом контексте стоит обратить внимание на строительство социального жилья, предназначенного для социально-незащищенных категорий граждан, о котором в последнее время почему-то практически забыли. Причем, это жилье по своим характеристикам должно соответствовать не санитарным нормам, утвержденным соответствующим постановлением КМУ от 19.03.2008 № 219 (22 м2 общей площади на семью из двух лиц и дополнительно 9,3 м2 на каждого следующего члена семьи), а нормам, позволяющим человеку чувствовать себя человеком.

Привлекая (через тендерные процедуры) компании в строительство социального жилья, государство, с одной стороны, обеспечит их серьезным заказом, могущим вывести строительную отрасль из кризиса, а с другой — начнет наконец продвигать более чем миллионную квартирную очередь нуждающихся в квартирах.

Например, если взять за стандарт социального жилья одно- двухкомнатные квартиры площадью 35—50 м2, стоимость строительства которых при разработке типичных проектов и применении современных технологий, в среднем составит 100—150 тыс. грн. (в зависимости от региона), то выделение из госбюджета средств в сумме 5 млрд. грн. позволит построить около 40 тыс. квартир. Это более чем в два раза превышает число выданных льготникам квартир в 2007 году. И лишь за счет средств государственного бюджета!

Заметим, что эти квартиры уже десятки лет ожидают наши ветераны, «афганцы», «чернобыльцы», матери-одиночки, а также те, кто потерял и жилье и средства в результате действий «Элиты-центра», «Киеввысотбуда» и других подобных компаний.

Массовое строительство социального жилья позволит решить несколько ключевых задач:

• загрузить строителей работой и вытянуть отрасль из кризиса;
• уменьшить квартирную очередь на жилье (при увеличении темпов строительства социального жилья ее вообще можно ликвидировать за пять-семь лет);
• уменьшить давление спроса на рынок недвижимости, что позволит избежать резкого роста цены в случае увеличения доходов граждан.

Сегодня по одну сторону стоят интересы общества, заинтересованного в уменьшении цен на жилье, по другую — застройщиков, заинтересованных как раз в противоположном. Так не лучше ли, уступив часть собственного интереса, найти общий? Лишь в этом случае у нас есть шанс выйти из кризиса и двигаться дальше.