Киев имеет все шансы превратиться в город, главным украшением пейзажа которого станут замороженные стройки. Так примерно произошло в Алматы…
Спад в строительной отрасли за 6 месяцев 2008 г. составил 4%. В июне ряд компаний не выполнили план привлечения финансовых ресурсов на 60-70%. Прежде всего, страдают компании, строящие 1-2 дома. Мелкие компании будут вынуждены продавать объекты незавершенного строительства более крупным.
В качестве примера можно привести начатую три года назад стройку на улице Семьи Сосниных. Выстроено 11-12 этажей, тем не менее, работы законсервированы, застройщик - «Киеввысотстрой» находится в процессе ликвидации. Теоретически строительство могла бы закончить другая компания, которая купит объект в таком состоянии, как он есть сейчас, однако специалисты сомневаются, что он может кого-то заинтересовать.
Началом кризиса можно считать январь-февраль 2008 г. В феврале вследствие определенных ограничительных инструментов, введенных НБУ, банки были вынуждены ужесточить выдачу кредитов по долгосрочным программам. Главным образом это сказалось на кредитах с нулевым первоначальным взносом.
Наиболее остро кризис проявил себя в мае. Сократили объемы строительства 14 регионов. Из-за снижения инвестиционной активности и сворачивания государственных инвестиций в отрасль в Луганске, Львове, Ровно, Запорожье, Днепропетровске объемы строительства упали на 10-20%. В январе-июне 2008 г. из госбюджета почти не финансировались расходы на ремонт и строительство школ, больниц, транспортной инфраструктуры.
В первом полугодии рецессия (снижение объемов производства более трех месяцев подряд) затронула несколько важных секторов экономики.
Президент ХК «Киевгорстрой» Петр Шилюк заявляет, что не исключает замораживания 15 жилищных проектов. Из-за дефицита кредитных средств приостановлены работы на нескольких объектах.
Косвенным свидетельством падения спроса на новое жилье стал тот факт, что застройщики меньше покупают стройматериалов. Им не хватает денег, чтобы гнать этажи. При этом следует заметить, что со временем негативные тенденции будут только нарастать, потому что действующее законодательство допускает создание Фонда финансирования строительства (ФФС) для нескольких объектов, следовательно, вложив деньги в объект А, вы можете не дождаться его завершения, потому что средства все время будут перебрасываться на объекты В, С и т.д.
Строители винят банкиров, банкиры объясняют, что сейчас время что-то закончить, где-то туже затянуть пояс. И все вместе уверены, что тут не обошлось без политики.
На одной из последних пресс-конференций Президент Ассоциации украинских банков Александр Сугоняко прямым текстом обвинял во всех бедах политиков, в сердцах даже бросил, что такая власть нам не нужна. А потом: «Прости меня, Господи, за политику!».
Действительно, если не будет государственной поддержки ипотечного кредитования – рефинансирования комбанков со стороны НБУ, потенциальные покупатели не получат заемные деньги. Плюс кризис ликвидности, инфляция, повышение банковских кредитных ставок, «укрепление» гривны, подорожание стройматериалов, в которых львиную долю себестоимости составляет цена газа, например, в себестоимости цемента – 60%. Неразбериха на рынке вынуждает включать в цены производителя и риски, поэтому за первое полугодие рост цен производителей составил 129%. Только за последний год стройматериалы подорожали как минимум на 30%. Последний удар по жилищному рынку нанесли банки, фактически прекратив выдавать кредиты на покупку квартир.
Сейчас практически ни один объект не строится без кредита. Застройщики, независимо от того, продается их жилье или нет, вынуждены платить по своим обязательствам. Поэтому эксперты ожидают массовое банкротство среди мелких застройщиков. А в дальнейшей перспективе – монополизация жилищного рынка.
Для покупателя это выльется в новые «элита-центры». Кстати, Наталья Доценко-Белоус, старший юрист компании «Василий Кисиль и партнеры», высказала свое мнение о причинах мошенничества, связанного с «Элита-Центром». Компания получила под строительство 6 участков, на некоторых были начаты работы. Инвестдоговора были составлены юридически правильно, все разрешительные документы имелись в наличии. Ни один юрист не нашел бы там никакого подвоха. Но позднее компания утратила право на 2 участка под строительство. Завершение строительных работ на других площадках стало невыгодным, доход от продажи построенного жилья все равно бы не перекрыл убытки. Им не оставалось иного, как сбежать с деньгами.
Юристы приводят множество пробелов в нашем законодательстве, когда даже добросовестный застройщик не может завершить строительство.
Упрощение разрешительной системы, независимость от чиновников могли бы увеличить объемы строительства, но для этого ничего не делается. На взятки застройщики тратят 25-30% от стоимости объекта. Из-за необходимых отчислений городу (в Киеве – 15%) многие частные инвесторы не могут получить правоустанавливающие документы на свою квартиру. Впрочем, и застройщики не в обиде – рентабельность в эконом-классе составляет 80%, а в премиум – до 200%.
Обидно другое – строительный бум закончился, а жилищный вопрос так и не был решен для подавляющего большинства украинцев. Кстати, только 15% жилья покупалось за кредитные деньги, остальные – за наличные, причем большая часть из них имеет кипрское и пр. происхождение. Добавились и крестьяне, продавшие свои земельные паи и принесшие сотни тысяч долларов на рынок недвижимости.
