На улучшение качества жилья могут рассчитывать только состоятельные покупатели. иевлянка Нина Потарская уже несколько лет не может вселиться в свою новую квартиру на Соломенке.
«Покупали квартиру с голыми стенами – без отделки и ремонта, но даже не думали, что наши трудности только начинаются. К примеру, воду в здании подключили только несколько месяцев назад», – рассказывает хозяйка квартиры в новостройке.
Однако отсутствием водоснабжения сложности не исчерпывались. Новосёлам пришлось заново отштукатурить часть стен, поменять некоторые окна и даже неисправную проводку – качество выполнения работ было низким, а материалы строители использовали самые дешёвые.
«Да что там говорить, если строительный мусор со двора вывезли только сейчас!» – возмущается Нина Потарская. По её словам, к установке детской площадки сервисная организация застройщика приступила только в первый месяц весны.
Гонка за прибылью
Подобная история в наши времена не редкость. Слой строительной пыли и мела на лестничной площадке, осыпающаяся штукатурка, некачественная проводка, отсутствие детских площадок, асфальтированных тротуаров и нормальных подъездных путей – привычные атрибуты жизни в новостройках.
В результате изрядно потратившиеся и залезшие в долги новосёлы оказываются в нелепой ситуации. Жизнь в новой квартире оказывается менее комфортной, чем в старом, видавшем виды жилье.
«В последние годы жильё низкого качества стало серьёзной проблемой. Хотя детальных исследований на эту тему нет, большое количество новых квартир имеет недостатки», – признал в беседе с Фокусом председатель аналитического комитета Ассоциации специалистов по недвижимости, исполнительный директор группы компаний «Планета Оболонь» Алексей Котенко.
По словам риэлтора, в его практике бывали случаи, когда дома по прошествии двух-трёх лет после сдачи в эксплуатацию давали осадку, со стен осыпалась штукатурка или они покрывались трещинами.
В некоторых новостройках обваливается фасадная плитка, приходится заново проводить внутреннюю отделку, не редкость – забитые цементом дымоходы и вентиляционные каналы. Специалисты по недвижимости говорят, что детские площадки и придомовые территории после сдачи дома приводятся в порядок только через 1–2 года.
Проблемы с качеством обусловлены в первую очередь погоней застройщиков за прибылью. «Качество дома прямо связано с его ценой. Застройщик хочет получить прибыли по максимуму с любого объекта», – объясняет логику строительного бизнеса маркетинг-директор строительной компании «Киевжилинвест» Владимир Германов.
Кроме того, застройщики избалованы высоким спросом на новые квартиры. «В последние пять лет цены бешено росли, люди покупали почти всё!» – констатирует Алексей Котенко. Парадоксально, что сдать неликвидное жильё застройщик может, даже не нарушая нормативы: многие из них безнадёжно отстают от современных технологий строительства.
Жизнь на стройке
Экономить на отделке и ремонте застройщики начали ещё 10 лет назад, после того как им разрешили сдавать жилые объекты без завершённого внутреннего оснащения. Правда, норму эту ввели в виде исключения и на крайний случай.
«Но теперь это явление приобрело массовый характер», – считает глава Государственной архитектурно-строительной инспекции (ГАСИ) Александр Бондаренко. По его данным, ежегодно в Киеве сдаётся в эксплуатацию 1,0–1,1 млн. кв. м жилья, и только 10% из них имеют внутреннюю отделку.
«Мне непонятно, как может считаться качественным конечный продукт, которым невозможно пользоваться? – удивляется заместитель гендиректора компании «Т.М.М.» Алексей Говорун, рассуждая о сдаче жилья без отделочных работ. – Можно провести аналогию с автомобилями: кого бы сейчас заинтересовала покупка машины, которую нужно покрасить, оснастить приборами, оборудовать салон?»
Только «под ключ». Алексей Говорун из компании «Т.М.М.» считает, что новую квартиру без отделки нельзя назвать качественной. Но с ним согласны далеко не все застройщики
Тем не менее многие коллеги г-на Говоруна придерживаются иного мнения. Нередко застройщики включают в текст инвестиционного договора пункт, гласящий, что покупатель квартиры отказывается от отделочных работ. Вот так и получается, что дом официально сдают в эксплуатацию, а потом там ещё год жильцы или новые собственники своими силами проводят отделочные работы. К тому же в некоторых случаях повреждаются несущие конструкции, что несёт угрозу безопасности здания.
Кроме того, всем известно, как происходят подобные ремонты: кто-то закладывает вентиляционные каналы, кто-то затапливает соседей из-за некачественно сделанной гидроизоляции. В итоге люди ещё долго живут на перманентной стройке под шум дрелей, перфораторов и молотков.
«Единственный плюс жилья с голыми стенами – возможность самовыразиться в оформлении собственной квартиры», – иронизирует Алексей Говорун.
Дорогой запрет
Украинские чиновники предложили способ борьбы с недобросовестными застройщиками. В апреле нынешнего года глава ГАСИ заявил о намерении запретить застройщикам сдавать жилые дома без отделки. Правда, чиновник не уточнил, когда именно эта норма станет обязательной.
Но застройщики уже успели отреагировать на инициативу государства – они заявили, что запрет повлияет на стоимость жилья. Дескать, покупателям придётся платить ещё и за ремонт: дополнительно $200–400 за каждый квадратный метр площади.
А так как при строительстве и продаже дорогого жилья – бизнес-класса и премиум-класса – все работы по отделке заказываются под ключ, то запрет сдавать жильё без отделки, по мнению застройщиков, серьёзно повлияет только на стоимость квартир экономкласса. Действительно, поскольку стоимость использованных отделочных материалов проверить практически невозможно, это позволит завысить окончательную цену квадратного метра.
Чтобы не вкладывать деньги в некачественное жильё, эксперты рекомендуют внимательно следить за процессом строительства и отделки. «Человек, приобретая квартиру, заключает договор о покупке инвестиционных бумаг или вкладывает в фонд финансирования. В любом случае он должен сам интересоваться этими вопросами», – считает Владимир Германов.
Но воспользоваться этим советом на практике можно разве что при покупке дорогого жилья: вряд ли застройщик откажется предоставлять информацию покупателю, готовому выложить за квартиру полмиллиона долларов. В таких домах застройщики прибегают к форме организации своих эксплутационных служб, частных аналогов жэков.
Намного сложнее тем, у кого денег поменьше: в этом случае проследить за качеством работ и адекватностью их стоимости практически невозможно. Это и вынуждает потенциальных собственников покупать жильё экономкласса без ремонта.
Дефицит против качества
«Качество дешёвых квартир не будет быстро улучшаться», – даёт мрачный прогноз Владимир Германов. Дело в том, что жильё самой доступной категории продолжает оставаться в дефиците. «Только если предложение будет увеличиваться, а конкуренция – расти, застройщикам придётся брать качественным доступным жильём», – считает Алексей Котенко.
Но пока «брать качеством» нет смысла: по данным компании «Киевжилинвест», в предложении на первичном рынке жилья Киева доля экономкласса составляет всего чуть более 40% объектов. Такие пропорции выглядели бы довольно необычно даже для гораздо более богатой страны, чем Украина. Для нашей действительности объём предложений экономкласса выглядит катастрофически заниженным, а более дорогих классов, соответственно, завышенным.
«Больше половины объектов, которые строятся в Киеве, это элитное жильё и жильё бизнес-класса. Киев – город для богатых. Поэтому семьям со средним достатком квартир катастрофически не хватает», – констатирует Владимир Германов.
Повлиять на качество первичного жилья могло бы государство. Но даже сами застройщики не скрывают, что за опредёленную мзду чиновники готовы закрыть глаза на любые недостатки дома, подготовленного к сдаче в эксплуатацию. А ввиду нехватки доступного жилья застройщики смогут и дальше легко находить людей, готовых купить квартиру без отделки. А значит, новосёлы со средним достатком по-прежнему вынуждены будут приобретать голые стены
