Ќедвижимость —троительство –емонт  редит «аконы Ќалоги ƒоговора Ќовости —татьи
Ќовостройки
 иева
недвижимость строительство ремонт кредит закон налоги страхование разное все новости
√лавна€Ќовости недвижимости • ƒолгожданное жилье
    –азмещение обь€влений
  • » обь€влени€ размещаютс€ на доске обь€влений на 30 дней
  • » обь€влени€ по€вл€ютс€ на сайте сразу же после подачи
  • » обь€влени€ подаютс€ бесплатно: строительство, ремонт

ƒолгожданное жилье

 тема: строительство
ƒолгожданное жилье

2008-02-25 10:00

¬ последнее врем€ цены на квартиры в столице поднимаютс€ не столь быстрыми темпами. “ем не менее стимулиру€ спрос, а не предложение, государство вновь рискует раскрутить ценовой маховик на рынке жилой недвижимости.

ƒолгожданное жилье¬ начале года строительные компании традиционно пересматривают цены. Ќа то, как они измен€ютс€, вли€ет не только стади€ строительства, на которой находитс€ объект, но и ситуаци€ на рынке", - рассказывает специалист департамента жилищной недвижимости компании KDD Group ¬адим ¬оротинский.

¬ нынешнем €нваре рыночна€ конъюнктура не позволила застройщикам значительно повысить цены, поскольку во второй половине 2007-го рынок жиль€ оказалс€ на грани стагнации. ¬ том числе из-за оттока спекул€тивного капитала.

ѕо данным риэлторов, за последние несколько мес€цев дол€ спекул€нтов в общем количестве покупателей новостроек снизилась до 30%, тогда как еще год назад дл€ перепродажи выкупалась почти половина квартир. »з-за того, что цены на столичную недвижимость приостановили свой рост (в прошлом году она подорожала на 10-15%, а в 2006-м - почти на 70%), квартиры перестали быть столь привлекательным объектом дл€ инвестировани€.

—прос падает

”лучшить жилищные услови€, даже в кредит, могут позволить себе немногие. ѕо данным компании Real Estate Solutions, в столице платежеспособными €вл€ютс€ не более п€ти процентов ее жителей.  ак отмечает заместитель директора по вопросам развити€ компании Build&Live Development ≈лена –аспутна€, если раньше квартиры успешно распродавались еще на этапе котлована, то сейчас многие из них остаютс€ свободными в уже сданных домах.

Ќе способствует доступности жиль€ и ипотечное кредитование: жилищные кредиты в состо€нии выплачивать не более дес€ти процентов всех украинцев.   примеру, чтобы приобрести в рассрочку на тридцать лет скромную двухкомнатную квартиру в  иеве стоимостью 150 тыс. долларов необходимо ежемес€чно зарабатывать не меньше трех тыс€ч долларов.

¬ €нваре средние ставки по ипотечным ссудам составили 16,5% в гривне, 13% - в долларах и 12,2% - в евро. ѕрогнозы банкиров на этот год неутешительны: ставки по ипотеке поднимутс€ на 0,5–1 процентный пункт. ѕо словам председател€ правлени€ банка "‘инансы и  редит" ¬ладимира ’лывнюка, из-за финансового кризиса на мировых рынках многие отечественные финучреждени€ поставили под вопрос заимствование ресурсов за рубежом.

Ќа удорожание жиль€ в 2008-м может повли€ть и повышение цена стройматериалы. "«а последний год их стоимость увеличилась на п€тнадцать-п€тьдес€т процентов. » на фоне строительного бума, в основном в сегменте коммерческой недвижимости и индивидуальных ремонтностроительных работ, цены на стройматериалы продолжат подниматьс€.

“олько металл может подорожать в полтора-два раза", - считает президент компании Real Estate Solutions —ергей  арамнов. ¬ частности, холдингова€ компани€ " иевгорстрой" уже за€вила, что намерена на 10% подн€ть цены на квадратные метры в стро€щихс€ домах.

’от€ дл€ крупнейшего столичного оператора подорожание стройматериалов не столь критично - разница между ценой продажи и себестоимостью квартир в его новостройках достигает 100%. ’олдинг возводит в  иеве в основном жилье эконом-класса, причем землю под строительство он получил в аренду или бесплатно еще при мэре јлександре ќмельченко.

ѕри этом выделенных тогда участков компании хватит еще на несколько лет работы. »ме€ такие статьи экономии, застройщик мог бы предлагать более привлекательные цены по сравнению с конкурентами. ќднако вместо этого он ежегодно находит очередные аргументы дл€ их повышени€.

«аставить крупных операторов пожертвовать рентабельностью ради больших продаж может только ужесточение конкуренции. „тобы насытить рынок, в ближайшие дес€ть лет они ежегодно должны вводить в эксплуатацию 45 млн кв. м (около квадрата на каждого украинца). ¬ 2007-м в стране было построено всего 10 млн кв. м жиль€. "ƒо насыщени€ рынка еще далеко.

ƒомов, возведенных за годы советской власти, слишком мало, чтобы обеспечить квартирами всех желающих. ѕоэтому спрос на новое жилье значительно превышает предложение и в  иеве, и тем более в регионах, где долгое врем€ вообще ничего не строилось", - рассказывает президент строительной компании "ћ≥ськжитлобуд" ƒенис  остржевский.

ƒоступное и далекое

—низить социальное напр€жение, св€занное с дороговизной квадратных метров, правительство собираетс€ при помощи программы "ƒоступное жилье". ѕрезидент ¬иктор ёщенко в но€бре 2007-го подписал ”каз "ќ меропри€ти€х по строительству доступного жиль€ в ”краине и улучшению обеспечени€ граждан жильем". ѕо словам чиновников, реализаци€ проекта, рассчитанного до 2025-го, начнетс€ уже в следующем году.

√осударство обещает помогать строить или покупать жилье в кредит, предоставл€€ средства дл€ первого взноса, а определенным категори€м граждан даже оплачивать треть стоимости квартиры. Ќа эти цели из государственного бюджета каждый год будет выдел€тьс€ около четырех миллиардов гривен (не менее 0,5% ¬¬ѕ).

„иновники увер€ют, что эта сумма позволит обеспечить жильем 80 тыс. семей. ѕрограмма рассчитана на семьи, ежемес€чный доход которых составл€ет не более трех тыс€ч гривен, а также социально незащищенные категории населени€ (госслужащие, военнослужащие, учител€).

 иевские власти пока не определились, какие территории и в каких районах они готовы выделить под госпроект. Ќепон€тно, кто из застройщиков и на каких услови€х будет возводить доступное жилье. „тобы мотивировать строительные компании качественно делать недорогие квартиры, необходимо предоставить им определенные преференции.

—кажем, избавить от отчислений квадратных метров в социальный фонд города (а это 15-25% готового жиль€), бесплатно отводить под застройку привлекательные земельные участки за каждые два или три построенных в рамках госпрограммы дома.

” соседних государств уже есть опыт реализации подобных жилищных программ, в частности, у –оссии. “ак, московска€ программа "ћосквичам - доступное жилье" не только ограничивает возможности иногородних покупателей по приобретению квартир в столице –‘, но и налагает определенные об€зательства на строительные компании.

ѕри проведении конкурсов на право возведени€ жиль€ эконом-класса московска€ мэри€ предложила им выбрать один из трех вариантов сотрудничества. ѕервый предполагает двойное увеличение доли города в новостройке, котора€ сейчас составл€ет примерно 40%.

ѕри втором инвестору как обычно отход€т 60% площадей, но при этом он об€зуетс€ продать москвичам до 80% своей доли.  онкурс на застройку участка выигрывает та компани€, котора€ обещает продать жител€м столицы максимальное количество квартир.

¬ третьем случае инвестор продает 30% своей доли москвичам, нуждающимс€ в улучшении жилищных условий, по льготной цене. ѕри этом право на строительство получает тот оператор, который предложит городу самые низкие отпускные цены.

ћожно, конечно, прибегнуть к опыту росси€н и разрешить возводить дома эконом-класса в  иеве только застройщикам, готовым активно участвовать в реализации госпрограммы. Ќо есть риск, что компании перейдут на строительство более дорогого жиль€ или коммерческой недвижимости (офисов, торгово-развлекательных центров, гостиниц). ¬ итоге квартир больше не станет, а огромный разрыв между спросом и предложением только увеличитс€.

 роме того, застройщик не возьметс€ за освоение площадки, к которой сложно подводить электроэнергию и воду. ѕоэтому подведение инженерных сетей к границам земельных участков, где будет строитьс€ доступное жилье, государству придетс€ вз€ть на себ€.

"—троительством электростанций, коллекторов, водонапорных станций, очистных сооружений в ”краине не занимались уже лет двадцать. Ќашей инфраструктуре нужны значительные инвестиции, которые строители закладывают в себестоимость квадратного метра", - говорит ƒенис  остржевский. Ёто тормозит развитие не только жилищного рынка, но и других сегментов недвижимости.

«апретить и разрешить

√осударство могло бы помочь сделать жилье более доступным, если бы вместо популистских программ стимулировани€ спроса способствовало ускорению темпов строительства. ÷еновой пузырь начнет сдуватьс€, когда по€в€тс€ конкурентные и прозрачные правила игры дл€ всех застройщиков, а также будут введены единый реестр собственников и налог на недвижимость, преп€тствующий спекул€ци€м.

√осударственна€ поддержка принесет больше пользы, если ее направ€т на развитие инфраструктуры и стимулирование внедрени€ ресурсосберегающих строительных технологий.  роме того, необходимо законодательно обеспечить защиту прав дольщиков новостроек.

—ейчас ни один из механизмов финансировани€ строительства (фонды финансировани€ строительства, институты совместного инвестировани€, жилищные облигации) не гарантирует инвестору своевременного получени€ квартиры. "Ќа рынке много компаний, которые стрем€тс€ построить, заработать и уйти.

ќни получают землю, собирают деньги с инвесторов, продают квартиры в еще незавершенном доме, а потом у таких бизнесменов голова начинает идти кругом: хочетс€ машину, дорогие часы, костюмы и прочие материальные блага. ƒеньги быстро заканчиваютс€, средств на завершение строительства не хватает, банки кредиты не дают, потому что квартиры уже проданы.

“огда они дополнительно собирают деньги с инвесторов либо перепродают компанию застройщику, который способен закончить строительство", - рассказывает генеральный директор ”краинской инвестиционно-инжиниринговой компании —ергей Ћевада. ¬се это тормозит приток инвестиций в жилищное строительство.

„тобы возникла здорова€ конкуренци€, необходимо обеспечить прозрачное выделение земли в долгосрочное пользование через конкурсы и аукционы, а также минимизировать бюрократические процедуры при ее отводе и оформлении разрешений на строительство. Ёто позволит вывести из себестоимости квадратного метра затраты строительных компаний на вз€тки чиновникам.  роме того, нужно ограничить площади застройки в центре  иева.

¬место этого выдел€ть большие участки в пригородах столицы и таким образом стимулировать инвесторов наращивать строительство в малоосвоенных районах. ѕри зонировании территорий необходимо предусмотреть наличие больниц, детских садов, школ, транспортной и инженерной инфраструктур, предоставл€ть под возведение домов готовые площадки.

“огда расходы застройщиков на отвод земельных участков станут меньше, у них по€витс€ возможность строить целые микрорайоны. ¬ результате цены на жилье станут доступнее, а строительна€ отрасль - цивилизованнее.

ћнение

»горь Ћавриненко

—троительна€ отрасль в ”краине никак не желает работать по законам рыночной экономики. ј они глас€т, что заоблачна€ рентабельность минимум в сто процентов и огромный неудовлетворенный спрос в этой сфере, едва ли не на пор€док превышающий предложение, неминуемо приведут к увеличению последнего. “ем не менее и в прошлом году развитие отрасли было более чем умеренным.

ќсновна€ причина этого казуса в том, что капитализм в строительство так и не пришел. ≈сли с клиентами и подр€дчиками строительные и девелоперские компании ведут себ€ по законам рынка, то в отношени€х с органами власти царит социализм с элементами феодализма. » дело тут не в рекордных ценах на землю и сложных процедурах ее выделени€. «емельный участок сам по себе особой ценности не представл€ет, все дело в инфраструктуре и удобстве доступа к ней.

»менно из-за наличи€ всего этого и строители, и покупатели столь высоко цен€т площадки в центре столицы и других городов-миллионников. Ќеразвитость инфраструктуры ограничивает строительство (если речь не идет о самострое) в небольших городах и селах.

ѕоэтому все инициативы государства, направленные на урегулирование процедуры выделени€ земельных участков, их удешевление или снижение ставок по ипотечным кредитам не достигают цели, а только усиливают перекосы в отрасли и открывают новые возможности дл€ коррупции.

ƒве основные причины дороговизны недвижимости - относительно низкие цены на коммунальные услуги и отсутствие целостной градостроительной политики. —ейчас и власть, и строительные компании, и покупатели воспринимают существующие населенные пункты как данность, как нечто вечное и незыблемое. ћежду тем с точки зрени€ урбанизации ”краина - страна очень молода€: городское население превышает сельское лишь последние полвека.

ѕосле ¬еликой ќтечественной войны многие наши промышленные центры на востоке и юге возникли с нул€, в голой степи, да и города с тыс€челетней историей подверглись тотальной перестройке.   примеру столица: еще недавно —оломенка была окраиной  иева, а р€дом находилс€ рыбхоз; всего четыре дес€тка лет назад “роещину, ƒарницу и –усановку соедин€ли не проспекты, а болотиста€ речка.

ѕосле ¬торой мировой войны в тогдашней ”——– по€вились сотни новых городов с необходимой инфраструктурой. ј с момента обретени€ нашей страной независимости не было построено ни одного нового города. ѕоследний из новичков - —лавутич - родилс€ в 1987 году как новый город энергетиков, обслуживающих „ернобыльскую јЁ—.

Ѕолее того, за последние семнадцать лет в крупных городах не построили ни одного нового района, не создали новую инженерную инфрастуктуру. Ќовейшие массивы столицы - ѕозн€ки и ќсокорки, которые €вл€ютс€ центром сегодн€шнего строительства, - были возведены на основе планов, утвержденных в последние годы существовани€ —оветского —оюза.

¬о всем мире основна€ часть новых объектов недвижимости по€вл€етс€ не путем точечной застройки исторического центра, как в ”краине, а через комплексное освоение новых территорий на окраинах городов или основание новых поселений в удобных местах.

 онечно, у такой политики тоже есть свои недостатки: во многих городах ≈вропы и особенно —Ўј исторический центр представл€ет собой депрессивную территорию с изношенной инфраструктурой, законсервированными дес€тилети€ назад фабриками и старинными домами, брошенными владельцами и заселенными маргиналами. ќднако положительных сторон, в том числе большое количество качественной и дешевой недвижимости, у такой политики гораздо больше.

–азвитию жилищного строительства мешает и ситуаци€ в ∆ ’. Ёта отрасль глубоко убыточна и живет по старым советским экономическим законам: каждый новый пользователь коммунальных услуг дл€ водоканалов и теплосетей означает не увеличение прибыли, а увеличение убытков.

 оммунальные предпри€ти€ не заинтересованы в новых клиентах, поэтому заставл€ют строительные компании проходить множество бюрократических согласований, чтобы подключить свет, газ и тепло, не говор€ уже об оплате подведени€ соответствующих коммуникаций.

¬се это удорожает строительство и увеличивает его сроки, а также делает почти невозможным возведение районов и городов с нул€. ѕоэтому в отрасли ∆ ’ надо монетизировать льготы и проводить демонополизацию, в частности,застройщикам нужно разрешить создавать собственные коммунальные предпри€ти€, которые станут альтернативой старым теплосет€м и водоканалам.


¬ерси€ дл€ печати

¬ернутьс€ в Ќовости
ћодные стройматериалы способствуют пожару! ƒл€ военных до конца года постро€т почти 4 тыс. квартир

“акже читайте

ѕоследние объ€влени€

—оветы по экономии на строительных материалах
–емонт Ц меропри€тие затратное.  ак всЄ спланировать таким образом, чтобы вложитьс€ в бюджет?
строительство: проектирование Click This Link <a href=https://icowatchlist. строительство
строительство: проектирование Severe pollen allergy symptoms hair transplant doctor строительство
строительство: проектирование <a href="http://digg. Com/u/KettyKetty">http://digg. Com/u/KettyKetty</a>.
строительство: проектирование Hello, Downloads music club Djs mp3. Trance/Dance/House/Electro. Http://0daymusic. Org Best Regards, Robert.
строительство: проектирование <a href=https://www. Vzlomwa. Com/>–≤–Ј–ї–Њ–Љ строительство
строительство: проектирование Hello, Downloads music club Djs строительство
строительство: проектирование Baldness treatment treatment options <a строительство
строительство: проектирование –еализуем бу (из столбов) арматуру ф12 - ф22, а также строительство
строительство: проектирование SEO,SEOйАБзґ≤зЂЩ,SEOжШѓдїАйЇЉ,SEOи¶БжАОйЇЉеБЪ,SEOеЕђеП строительство
строительство: проектирование <a href=http://bit. Ly/2Pl9hBx><img строительство
строительство: проектирование Started new web stand out http://jessica. Casual. строительство
строительство: проектирование <a href=https://crazy-mining. строительство
строительство: строительные работы —пециалисты SVARKA. EXPERT Щ выполн€т любые работы по строительство
строительство: строительные работы »зготовим и установим пандус в  иеве. ќткидной, строительство
строительство: строительные материалы  омпани€ Ђ≈вроспектрї ( иев): порошковые краски ALESTA строительство

We at Google+