Особенно волнуются те, кто намерен таким образом приобрести квартиру в кредит для себя и своей семьи. Вначале напомним, в каких случаях банк вообще прибегает к такой крайней мере, как взыскание предмета ипотеки. Процедура взыскания неприятна не только для заемщика, но и для банка.
Тем более что квартира отнюдь не интересует банк: ему нужны деньги. Поэтому большинство банков предпочитает подождать месяц-другой, если у заемщика случились временные финансовые трудности.
В наиболее тяжелых случаях некоторые банки вообще могут изменить условия кредитования: например, увеличить срок кредита и уменьшить, таким образом, ежемесячные выплаты, что, кстати, банку тоже выгодно, поскольку набегает больше сумма по процентам. Так что не стоит опасаться, что после первого же просроченного взноса банк будет требовать передачи ему квартиры.
Тем более что и Закон «Об ипотеке» лоялен к заемщику. Кредитор обязан не менее чем за месяц до начала каких-либо действий предупредить заемщика о том, что существуют основания для обращения взыскания на залоговое имущество, и потребовать устранения этих нарушений.
Т. е. в случае, если даже банк собирается отобрать квартиру за 1 месяц невыплат, то у заемщика есть еще 30 дней на то, чтобы рассчитаться сразу за два месяца. Кроме того, закон дает последний шанс должнику даже после того, как взыскание было наложено. До момента продажи залогового имущества на публичных торгах он может вернуть его себе. Но для этого необходимо либо выплатить всю сумму предоставленного кредита, либо просроченные платежи.
И банк не имеет права отказать, даже если подобное право предусмотрено в договоре – это прямо указано Законом. Жилищный кодекс указывает, что выселение из квартиры на которую обращено взыскание согласно договору ипотеки, проходит без предоставления другого жилья.
Но если все же лишения имущества не избежать, то следует помнить, что право собственности и право проживания не тождественны между собой. Взыскание долга не означает одновременного выселения. Согласно Закону, у экс-жильцов есть месяц на сборы. Но этот срок исчисляется лишь с момента получения соответствующего требования банка. Кроме того, для принудительного выселения банк должен опять идти в суд.
И вот здесь начинают играть роль обстоятельства. Согласно Закона «Об основах социальной защиты бездомных граждан и беспризорных детей», для совершения каких-либо сделок относительно недвижимости, право собственности на которую, либо право пользования которым имеют дети, необходимо предварительное согласие органов опеки и попечительства. На практике это правило обходится за счет получения соответствующего согласия на момент заключения ипотечного договора.
Однако ипотечный кредит – долгосрочный. Как правило, он выдается не меньше чем на 10 лет, и за это время многое может случиться. Например, у заемщика родится ребенок, или будет утрачено то жилье, которое в свое время позволило органам опеки и попечительства дать согласие на заключение ипотечного договора. В таком случае вполне можно зацепиться за то, что продажа на публичных торгах – это тоже сделка. И поэтому на нее необходимо получить согласие органа опеки и попечительства.
