Ќедвижимость —троительство –емонт  редит «аконы Ќалоги ƒоговора Ќовости —татьи
Ќовостройки
 иева
недвижимость строительство ремонт кредит закон налоги страхование разное все новости
√лавна€Ќовости недвижимости • –еконструкци€ хрущевок - быть или не быть?
    –азмещение обь€влений
  • » обь€влени€ размещаютс€ на доске обь€влений на 30 дней
  • » обь€влени€ по€вл€ютс€ на сайте сразу же после подачи
  • » обь€влени€ подаютс€ бесплатно: строительство, ремонт

–еконструкци€ хрущевок - быть или не быть?

 тема: недвижимость строительство
–еконструкци€ хрущевок - быть или не быть?

2008-02-05 10:02

 иевские власти и застройщики уже готовы приступить к реконструкции столичных хрущевок. –еализаци€ этих проектов позволит увеличить предложение на рынке недвижимости и обуздать рост цен. Ќо без четкого законодательного регулировани€ это грозит перерасти в изгнание жителей центральных районов на окраины.

–еконструкци€ хрущевок в  иеве¬ парадном п€тиэтажного дома темно и сыро. —ломанные перила, сыплюща€с€ на голову штукатурка, разбитые окна между лестничными пролетами, дремлющий у покосившейс€ батареи бомж.

Ќа первом этаже в нижней части стены р€дом с входной дверью квартиры зи€ет дыра диаметром в полметра. «” нас прорвало трубу в стене между ванной и лестничной площадкой, пришли сантехники из ∆Ё а, пробили стену, течь устранили, но закладывать дыру отказались, — по€сн€ет хоз€йка квартиры. — “еперь, заход€ в санузел, опасаешьс€, что в этой прорехе по€витс€ чь€-то любопытна€ голова».

Ёту хрущевку на Ќивках (один из столичных районов) решили снести еще дес€ть лет назад. Ќо ее жители до сих пор так и не переехали в новые квартиры.

∆илые постройки 50–60-х годов постепенно проседают и покрываютс€ паутиной трещин, крыши протекают, трубы подвергаютс€ коррозии.  апитальные ремонты старого жиль€ провод€тс€ редко. ѕо данным ћинистерства строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хоз€йства, в ”краине 25 тыс. ветхих домов, в  иеве — более двух тыс€ч. Ёто около восьми миллионов квадратных метров жиль€, то есть 14% всего жилищного фонда столицы. —нос старых зданий освободит более семи тыс€ч гектаров земли. Ќа них можно построить втрое больше жиль€, чем есть сейчас.

Ќезадолго до начала ¬еликой ќтечественной войны ѕолитбюро ÷  ¬ ѕ(б) прин€ло решение строить в ћоскве недорогие п€тиэтажки, которые должны были стать образцовым массовым жильем. »з-за войны проект отложили. ѕервой попыткой индустриального домостроени€ стали несколько четырехэтажных домов, построенных в столице ———– в 1947 году на ’орошевке (сейчас это микрорайон ћосквы — ’орошево-ћневники). ƒл€ полуразрушенных городов строительство дешевых малоэтажных домов было тогда единственным выходом из жилищного кризиса.

ћассовое строительство п€тиэтажек началось только при Ќиките ’рущеве, который осенью 1955 года подписал постановление «ќб устранении излишеств в проектировании строительства».   таким излишествам относились не только массивные колонны и причудливые скульптуры рабочих и кресть€н, но и высокие потолки, и большие кухни. ¬след за кирпичными новостройками в начале 60-х годов начали строить панельные п€тиэтажки, а позже и дев€тиэтажки. «а счет использовани€ панелей дома можно было возводить быстрее, но при этом их качество уступало кирпичным здани€м (в  иеве сейчас только 10% кирпичных хрущевок из всего п€тиэтажного фонда) по тепло- и звукоизол€ции, инженерному оборудованию. ¬ результате зимой в таких постройках холодно, а летом донимает жара.

∆илищную проблему хрущевки частично решили, только срок их эксплуатации (50 лет дл€ кирпичных п€тиэтажек, 20–30 лет дл€ панельных домов) уже истек. —амое врем€ зан€тьс€ их массовой реконструкцией или сносом. Ёто позволит построить дома улучшенной планировки с использованием новых технологий и архитектурных решений, которые соответствуют нормам современного строительства.

¬ центральной части города застройщики не хот€т отдавать часть квартир бесплатно, им выгоднее продать жилье по коммерческим ценам

—носить хрущевки в столице собираютс€ не первый год. ¬есной 2005-го премьер-министр ёли€ “имошенко за€вила, что правительство готовит программу по их замене. ѕредполагалось, что вместо старых квартир жители этих домов получат бесплатное новое жилье (на том же месте и с теми же сосед€ми), площадь которого будет в полтора раза больше.

—о своей стороны  иевсовет собиралс€ выделить шесть гектаров земли на ¬етр€ных √орах в ѕодольском районе под строительство временного жиль€ дл€ жителей хрущевок, подлежащих сносу. “ак, компани€ « онти-строй–”краина» (дочерн€€ структура российской строительной корпорации « онти») получила разрешение  иевской городской госадминистрации ( √√ј) на снос ветхого и возведение современного жиль€ в 2005–2012 годах. –оссийский застройщик собиралс€ отсел€ть жителей в новостройки за свои деньги и передавать в распор€жение городских властей п€ть процентов от общего количества новой жилой площади. ќднако вскоре “имошенко была отправлена в отставку, а президент ¬иктор ёщенко назвал этот план «пустым обещанием».

¬ начале декабр€ 2005-го начальник √лавного управлени€ земельных ресурсов  √√ј јнатолий ћуховиков за€вил, что масштабна€ реконструкци€ хрущевок начнетс€ не раньше, чем через п€ть-шесть лет, когда в  иеве не останетс€ свободных земельных участков. ќн утверждал, что инвесторы не про€вл€ют особой заинтересованности в проекте реконструкции малогабаритного жиль€, а жители хрущевок — в переезде в новостройки.

ќднако крупные застройщики, такие, как холдингова€ компани€ « иевгорстрой» и государственное холдинговое объединение «∆итло-≤нвест», выражают желание и готовность участвовать в реконструкции или замене старых построек на новые дома. ƒл€ этого у них есть и финансовые, и технические ресурсы.

√лавна€ проблема в другом. Ѕольшинство старых п€тиэтажек расположено в ƒарнице, на ќтрадном, Ќивках, —оломенке, —ырце и „околовке, но много хрущевок и в центральной части столицы, например, на бульваре ƒружбы народов. ѕоэтому многие их обитатели отказываютс€ мен€ть старую квартиру в центре недалеко от метро на новостройку на окраине. Ќо и эту проблему можно решить.

ћинстрой объ€вил 2006-й годом начала реконструкции столичных хрущевок, а в 2007-м их собирались сносить. ¬ конце декабр€ прошлого года ¬ерховна€ –ада прин€ла «акон «ќ комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилищного фонда». ÷ель документа — создать услови€ дл€ бесплатного переселени€ людей из таких домов в новое или реконструированное жилье, причем собственник имеет право получить равноценную или наполовину большую по площади квартиру. ѕри этом инвестор должен построить «стартовые» дома дл€ жильцов тех домов, которые идут под снос или реконструкцию, в границах квартала (микрорайона).

Ќо поставить программу реконструкции старых микрорайонов на коммерческую основу пока не удаетс€. ѕо закону местные органы власти должны утвердить программы комплексной реконструкции кварталов с заменой устаревшего жилфонда новостройками, а затем на конкурсе определить инвесторов-застройщиков, которые за свой счет эти планы реализуют. ќднако ни одного конкурса до сих пор так и не провели. ’от€ дл€ запуска этого механизма уже все готово. ¬се ждут формировани€ правительства и его решений.

«ѕока законом не будет предусмотрено принудительное отселение жителей домов, подлежащих сносу, программа реконструкции зданий первого периода индустриального домостроени€ с места не сдвинетс€, — считает заместитель министра регионального развити€ и строительства јнатолий Ѕеркута. —   примеру, в районе Ѕерковецкого кладбища намечен снос ветхого жиль€, а некоторые дев€тиэтажные дома будут реконструированы, в результате вместо имеющихс€ двухсот тыс€ч квадратных метров мы построим шестьсот тыс€ч.

«астройщиков, готовых зан€тьс€ этим проектом, хватает, но в этом районе много жителей, которые говор€т: тут родилс€, тут и умру. ќб€зательно найдутс€ и такие, кто дождетс€, пока его соседи соглас€тс€ переехать в стартовый дом, а потом скажут: мое согласие стоит миллион долларов.

≈сли не убрать норму закона, котора€ определ€ет, что отселение жителей дома может происходить только при согласии всех жильцов, общественность начнет на этом спекулировать.» — ним согласен и мэр  иева Ћеонид „ерновецкий, который предлагает «принудительно высел€ть жильцов этих домов в общежити€ либо в другое отведенное дл€ этих целей жилье».

ќднако проблема даже не в том, что жители хрущевок хот€т нажитьс€ на реформе, а в недоверии населени€ к застройщикам. Ћюди, напуганные строительными аферами, бо€тс€ заключать договоры со строител€ми на передачу своих приватизированных квадратных метров в обмен на новую квартиру. “ем более что четких, юридически оформленных гарантий, что дом будет построен, и они получат именно ту квартиру, о которой договаривались с застройщиком, никто не дает.

«ѕодогревают недоверие и предприимчивые люди, которые создают общественные организации или домовые комитеты, но при этом отношени€ к этому дому не имеют. ќни завер€ют пенсионеров в непор€дочности строительной компании, а тем временем собирают подписи не под конкретного инвестора, а под себ€.

»ме€ на руках стопроцентное согласие жильцов, создают новое юридическое лицо и отвод€т земельный участок под строительство дома дл€ отселени€. ѕосле этого такие фирмы очень быстро продают за два-три миллиона долларов, а новый инвестор соблюдать договоренности предыдущих владельцев компании с людьми не собираетс€», — рассказывает генеральный директор «”краинской инвестиционно-инжиниринговой компании» (”»» ) —ергей Ћевада. ¬ результате вместо реконструкции квартала начинаетс€ его уплотнение.

 ак правило, от начала строительных работ (с учетом отвода земли, прохождени€ проектной документации и получени€ всех необходимых разрешений) до ввода дома в эксплуатацию проходит около трех лет. «астройщики говор€т, что за это врем€ можно найти компромисс даже с людьми пожилого возраста, которые всю жизнь прожили на одном месте. ƒругое дело, какими методами.

ќдин из киевских застройщиков поделилс€ с корреспондентом «Ёксперта» опытом переселени€ в многоэтажные дома жителей частного сектора. ѕосле долгих и безуспешных уговоров в соседний дом, из которого более сговорчивые жители уже переехали в многоэтажки, подселили цыганский табор. ќт такого соседства люди захотели избавитьс€ быстро, но теперь уже застройщик диктовал свои услови€. ѕодобные методы отселени€ строительные компании могут использовать и в отношении жителей хрущевок.

¬ ћоскве людей, не желающих выезжать из своего жиль€, высел€ют по решению суда. ќднако права собственности пока никто не отмен€л, и если квартира приватизирована, человек имеет все основани€ распор€жатьс€ имуществом на свое усмотрение. ѕо мнению экспертов, закон о принудительном выселении нужен застройщикам и чиновникам прежде всего дл€ того, чтобы расселить не окраины столицы, а центр. ¬ центральной части города застройщики не хот€т отдавать часть квартир бесплатно, им выгоднее продать жилье по коммерческим ценам.

–ешение пересел€ть людей само по себе требует серьезного обосновани€. «акон должен предусматривать реальные гарантии, а также сетку предложений дл€ жильца, которого пересел€ют.   примеру, если человек хочет жить в центре города, ему как вариант стоит предложить квартиру большую по площади, но в других районах, либо две квартиры дл€ расселени€ семейства.   принудительному отселению необходимо прибегать только в случае, если из всей сетки житель хрущевки ничего не выбрал и необоснованно отказываетс€ от переезда.

√осударство в лице городской власти пока не в состо€нии выступить гарантом добросовестности застройщика, но, по крайней мере, может контролировать действи€ строительной компании и учитывать интересы жителей микрорайонов, подлежащих реновации. ≈сли инвестор не начнет строительство отселенческого дома, скажем, в течение двух лет, местные органы управлени€ должны аннулировать разрешение. “огда перепродажа компаний будет значительно усложнена.

«— одной стороны, застройка новых территорий не только окупает вложенные деньги, но и приносит прибыль, поскольку по€вл€етс€ много новостроек, которые можно выгодно продать или сдать в аренду, — говорит директор компании Build&Live Development ¬иктор –аспутный. — ќднако если учесть расходы на расселение и различи€ в стоимости жиль€ в разных районах города, прибыль может оказатьс€ не настолько большой, как ожидают застройщики, что может не устроить многих из них. ѕоэтому прежде чем приступать к подобным проектам, застройщику необходимо внимательно изучить все плюсы и минусы, чтобы оградить себ€ от всевозможных непри€тностей и непредвиденных расходов.»

«”краинска€ инвестиционно-инжинирингова€ компани€» стала первой, кто начал реализацию этой программы еще до начала проведени€ конкурсов горадминистрацией. ќна уже возвела двенадцатиэтажный дом и в следующем году собираетс€ сдать его в эксплуатацию. Ќа сегодн€ инвестиции в проект составили более 40 млн гривен. »нвестор заручилс€ согласием жителей, но никто не дает гарантии, что когда стартовый дом будет построен, люди в него пересел€тс€. “ем не менее в компании считают, что риски минимизированы.

«¬ любом случае квартиры можно продать по тыс€че восемьсот долларов за квадратный метр, получив сорок-п€тьдес€т процентов доходности. ’от€ главна€ экономическа€ выгода в том, что п€тиэтажка площадью п€ть тыс€ч квадратов замен€етс€ домом площадью двадцать-двадцать п€ть квадратных метров. »з них на обеспечение квартирами отселенных жителей уйдет всего восемь-дев€ть тыс€ч квадратов», — говорит —ергей Ћевада. ќн рассчитывает, что его компани€, сдав первый отселенческий дом, будет иметь преимущество перед остальными участниками конкурсов.

¬ одиночку проекты освоени€ микрорайона, застроенного хрущевками, компании не осво€т. »м придетс€ создавать консорциумы

”»»  выбрала сложный путь: отвела землю в Ќовой ƒарнице — районе р€дом с левобережным железнодорожным вокзалом, — начала строить здание и попутно собирать мнени€ людей, чтобы определитьс€, сколько метров бронировать под переселение. » только потом обратилась в администрацию за разрешением.

«—ейчас у нас уже есть двенадцать тыс€ч из забронированных восемнадцати тыс€ч квадратных метров на отселение. ћы предлагаем большую, чем прописано в законе компенсацию (квартиры больше на шестьдес€т п€ть процентов).  роме того, мы обеспечиваем полную отделку эконом-класса, устанавливаем сантехнику и кладем кухонную плитку», — утверждает Ћевада.

ќднако даже после переезда жильцов в новостройку инвестор не сможет снести старый дом. —начала ему придетс€ получить решение  √√ј на аренду земельного участка, на которой расположена постройка. «атем — разработать проект застройки, провести его экспертизу.  аждый из этих этапов требует сбора технических условий и согласований, а это около 170 документов, которые позвол€ют застройщику начинать освоение территории. ѕоэтому начало реализации новых построек на месте старых домов зат€гиваютс€ не на один год.

¬ партнерстве с государством

—нос старых жилых построек — €вление неизбежное. «  массовой реконструкции хрущевок мы, возможно, приступим через год-два», — считает генеральный директор консалтинговой компании «”краинска€ торгова€ гильди€» ¬адим Ќепоседов. «емельных площадок дл€ строительства жиль€, особенно в центре города, становитс€ все меньше, поэтому застройщикам рано или поздно придетс€ обратить внимание на такие проекты.

“еоретически зан€тьс€ реновацией старых микрорайонов готовы все застройщики, но только в том случае, если затраты на строительство стартовых домов возьмет на себ€ город или инвестор. ”вещевание жильцов строители хот€т делегировать органам местного управлени€. ¬ любом случае, одной-двум компани€м, которые заинтересованы в проекте, освоить территорию целого микрорайона, застроенного хрущевками, не под силу. «астройщикам придетс€ объедин€тьс€ в консорциумы.

Ёто позволит аккумулировать материальные и финансовые ресурсы и одновременно приступить к строительству сразу нескольких стартовых домов. ≈сли вместо одиночных проектов начнетс€ массова€ реконструкци€ старого жиль€, доверие граждан к застройщикам будет расти, и уговаривать людей пересел€тьс€ в новостройки станет легче.

¬ свою очередь, чтобы привлечь застройщиков к реконструкции и сносу хрущевок, государству необходимо разработать две вн€тные программы. ѕрежде всего создать единое окно дл€ застройщиков: если в городе заработает механизм распределени€ земли под строительство через конкурсы, инвестор сразу получит право на освоение земельного участка без обивани€ порогов столичных госучреждений.

¬тора€ программа должна предусматривать введение системы зонировани€ территории, а также согласование планов застройки с общественностью микрорайона. “огда все будут знать, где по€в€тс€ новые дома, где — школы, а где — торговые комплексы.

ѕрин€тые решени€ необходимо обсуждать открыто во врем€ разработки концепции микрорайона, куда входит и план сноса и реконструкции, а не тогда, когда уже вбиваютс€ сваи. “ака€ государственна€ программа исключит возможность лоббировани€ интересов отдельных компаний, которые хот€т строить на привлекательных дл€ них участках, но без учета интересов города и граждан.

«а счет сноса хрущевок можно уменьшить дефицит жиль€ в столице. „тобы удовлетворить спрос, в  иеве в течение п€ти лет нужно ежегодно строить около двух миллионов квадратных метров жиль€. ¬ 2007-м вновь возведут немногим более миллиона квадратных метров. »з-за того, что в прошлые годы строили мало, отложенный спрос будет долго давить на рынок. –еконструкци€ хрущевок поспособствует увеличению объемов строительства и позволит остановить повышение цен на столичную жилую недвижимость.


¬ерси€ дл€ печати

¬ернутьс€ в Ќовости
 редитчиками займутс€ силовики Ќа столичном рынке аренды квартир закончились "единички"

“акже читайте

ѕоследние объ€влени€

—оветы по экономии на строительных материалах
–емонт Ц меропри€тие затратное.  ак всЄ спланировать таким образом, чтобы вложитьс€ в бюджет?
строительство: проектирование Click This Link <a href=https://icowatchlist. строительство
строительство: проектирование Severe pollen allergy symptoms hair transplant doctor строительство
строительство: проектирование <a href="http://digg. Com/u/KettyKetty">http://digg. Com/u/KettyKetty</a>.
строительство: проектирование Hello, Downloads music club Djs mp3. Trance/Dance/House/Electro. Http://0daymusic. Org Best Regards, Robert.
строительство: проектирование <a href=https://www. Vzlomwa. Com/>–≤–Ј–ї–Њ–Љ строительство
строительство: проектирование Hello, Downloads music club Djs строительство
строительство: проектирование Baldness treatment treatment options <a строительство
строительство: проектирование –еализуем бу (из столбов) арматуру ф12 - ф22, а также строительство
строительство: проектирование SEO,SEOйАБзґ≤зЂЩ,SEOжШѓдїАйЇЉ,SEOи¶БжАОйЇЉеБЪ,SEOеЕђеП строительство
строительство: проектирование <a href=http://bit. Ly/2Pl9hBx><img строительство
строительство: проектирование Started new web stand out http://jessica. Casual. строительство
строительство: проектирование <a href=https://crazy-mining. строительство
строительство: строительные работы —пециалисты SVARKA. EXPERT Щ выполн€т любые работы по строительство
строительство: строительные работы »зготовим и установим пандус в  иеве. ќткидной, строительство
строительство: строительные материалы  омпани€ Ђ≈вроспектрї ( иев): порошковые краски ALESTA строительство

We at Google+