Киевские власти и застройщики уже готовы приступить к реконструкции столичных хрущевок. Реализация этих проектов позволит увеличить предложение на рынке недвижимости и обуздать рост цен. Но без четкого законодательного регулирования это грозит перерасти в изгнание жителей центральных районов на окраины.
В парадном пятиэтажного дома темно и сыро. Сломанные перила, сыплющаяся на голову штукатурка, разбитые окна между лестничными пролетами, дремлющий у покосившейся батареи бомж.
На первом этаже в нижней части стены рядом с входной дверью квартиры зияет дыра диаметром в полметра. «У нас прорвало трубу в стене между ванной и лестничной площадкой, пришли сантехники из ЖЭКа, пробили стену, течь устранили, но закладывать дыру отказались, — поясняет хозяйка квартиры. — Теперь, заходя в санузел, опасаешься, что в этой прорехе появится чья-то любопытная голова».
Эту хрущевку на Нивках (один из столичных районов) решили снести еще десять лет назад. Но ее жители до сих пор так и не переехали в новые квартиры.
Жилые постройки 50–60-х годов постепенно проседают и покрываются паутиной трещин, крыши протекают, трубы подвергаются коррозии. Капитальные ремонты старого жилья проводятся редко. По данным Министерства строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства, в Украине 25 тыс. ветхих домов, в Киеве — более двух тысяч. Это около восьми миллионов квадратных метров жилья, то есть 14% всего жилищного фонда столицы. Снос старых зданий освободит более семи тысяч гектаров земли. На них можно построить втрое больше жилья, чем есть сейчас.
Незадолго до начала Великой Отечественной войны Политбюро ЦК ВКП(б) приняло решение строить в Москве недорогие пятиэтажки, которые должны были стать образцовым массовым жильем. Из-за войны проект отложили. Первой попыткой индустриального домостроения стали несколько четырехэтажных домов, построенных в столице СССР в 1947 году на Хорошевке (сейчас это микрорайон Москвы — Хорошево-Мневники). Для полуразрушенных городов строительство дешевых малоэтажных домов было тогда единственным выходом из жилищного кризиса.
Массовое строительство пятиэтажек началось только при Никите Хрущеве, который осенью 1955 года подписал постановление «Об устранении излишеств в проектировании строительства». К таким излишествам относились не только массивные колонны и причудливые скульптуры рабочих и крестьян, но и высокие потолки, и большие кухни. Вслед за кирпичными новостройками в начале 60-х годов начали строить панельные пятиэтажки, а позже и девятиэтажки. За счет использования панелей дома можно было возводить быстрее, но при этом их качество уступало кирпичным зданиям (в Киеве сейчас только 10% кирпичных хрущевок из всего пятиэтажного фонда) по тепло- и звукоизоляции, инженерному оборудованию. В результате зимой в таких постройках холодно, а летом донимает жара.
Жилищную проблему хрущевки частично решили, только срок их эксплуатации (50 лет для кирпичных пятиэтажек, 20–30 лет для панельных домов) уже истек. Самое время заняться их массовой реконструкцией или сносом. Это позволит построить дома улучшенной планировки с использованием новых технологий и архитектурных решений, которые соответствуют нормам современного строительства.
В центральной части города застройщики не хотят отдавать часть квартир бесплатно, им выгоднее продать жилье по коммерческим ценам
Сносить хрущевки в столице собираются не первый год. Весной 2005-го премьер-министр Юлия Тимошенко заявила, что правительство готовит программу по их замене. Предполагалось, что вместо старых квартир жители этих домов получат бесплатное новое жилье (на том же месте и с теми же соседями), площадь которого будет в полтора раза больше.
Со своей стороны Киевсовет собирался выделить шесть гектаров земли на Ветряных Горах в Подольском районе под строительство временного жилья для жителей хрущевок, подлежащих сносу. Так, компания «Конти-строй–Украина» (дочерняя структура российской строительной корпорации «Конти») получила разрешение Киевской городской госадминистрации (КГГА) на снос ветхого и возведение современного жилья в 2005–2012 годах. Российский застройщик собирался отселять жителей в новостройки за свои деньги и передавать в распоряжение городских властей пять процентов от общего количества новой жилой площади. Однако вскоре Тимошенко была отправлена в отставку, а президент Виктор Ющенко назвал этот план «пустым обещанием».
В начале декабря 2005-го начальник Главного управления земельных ресурсов КГГА Анатолий Муховиков заявил, что масштабная реконструкция хрущевок начнется не раньше, чем через пять-шесть лет, когда в Киеве не останется свободных земельных участков. Он утверждал, что инвесторы не проявляют особой заинтересованности в проекте реконструкции малогабаритного жилья, а жители хрущевок — в переезде в новостройки.
Однако крупные застройщики, такие, как холдинговая компания «Киевгорстрой» и государственное холдинговое объединение «Житло-Інвест», выражают желание и готовность участвовать в реконструкции или замене старых построек на новые дома. Для этого у них есть и финансовые, и технические ресурсы.
Главная проблема в другом. Большинство старых пятиэтажек расположено в Дарнице, на Отрадном, Нивках, Соломенке, Сырце и Чоколовке, но много хрущевок и в центральной части столицы, например, на бульваре Дружбы народов. Поэтому многие их обитатели отказываются менять старую квартиру в центре недалеко от метро на новостройку на окраине. Но и эту проблему можно решить.
Минстрой объявил 2006-й годом начала реконструкции столичных хрущевок, а в 2007-м их собирались сносить. В конце декабря прошлого года Верховная Рада приняла Закон «О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилищного фонда». Цель документа — создать условия для бесплатного переселения людей из таких домов в новое или реконструированное жилье, причем собственник имеет право получить равноценную или наполовину большую по площади квартиру. При этом инвестор должен построить «стартовые» дома для жильцов тех домов, которые идут под снос или реконструкцию, в границах квартала (микрорайона).
Но поставить программу реконструкции старых микрорайонов на коммерческую основу пока не удается. По закону местные органы власти должны утвердить программы комплексной реконструкции кварталов с заменой устаревшего жилфонда новостройками, а затем на конкурсе определить инвесторов-застройщиков, которые за свой счет эти планы реализуют. Однако ни одного конкурса до сих пор так и не провели. Хотя для запуска этого механизма уже все готово. Все ждут формирования правительства и его решений.
«Пока законом не будет предусмотрено принудительное отселение жителей домов, подлежащих сносу, программа реконструкции зданий первого периода индустриального домостроения с места не сдвинется, — считает заместитель министра регионального развития и строительства Анатолий Беркута. — К примеру, в районе Берковецкого кладбища намечен снос ветхого жилья, а некоторые девятиэтажные дома будут реконструированы, в результате вместо имеющихся двухсот тысяч квадратных метров мы построим шестьсот тысяч.
Застройщиков, готовых заняться этим проектом, хватает, но в этом районе много жителей, которые говорят: тут родился, тут и умру. Обязательно найдутся и такие, кто дождется, пока его соседи согласятся переехать в стартовый дом, а потом скажут: мое согласие стоит миллион долларов.
Если не убрать норму закона, которая определяет, что отселение жителей дома может происходить только при согласии всех жильцов, общественность начнет на этом спекулировать.» С ним согласен и мэр Киева Леонид Черновецкий, который предлагает «принудительно выселять жильцов этих домов в общежития либо в другое отведенное для этих целей жилье».
Однако проблема даже не в том, что жители хрущевок хотят нажиться на реформе, а в недоверии населения к застройщикам. Люди, напуганные строительными аферами, боятся заключать договоры со строителями на передачу своих приватизированных квадратных метров в обмен на новую квартиру. Тем более что четких, юридически оформленных гарантий, что дом будет построен, и они получат именно ту квартиру, о которой договаривались с застройщиком, никто не дает.
«Подогревают недоверие и предприимчивые люди, которые создают общественные организации или домовые комитеты, но при этом отношения к этому дому не имеют. Они заверяют пенсионеров в непорядочности строительной компании, а тем временем собирают подписи не под конкретного инвестора, а под себя.
Имея на руках стопроцентное согласие жильцов, создают новое юридическое лицо и отводят земельный участок под строительство дома для отселения. После этого такие фирмы очень быстро продают за два-три миллиона долларов, а новый инвестор соблюдать договоренности предыдущих владельцев компании с людьми не собирается», — рассказывает генеральный директор «Украинской инвестиционно-инжиниринговой компании» (УИИК) Сергей Левада. В результате вместо реконструкции квартала начинается его уплотнение.
Как правило, от начала строительных работ (с учетом отвода земли, прохождения проектной документации и получения всех необходимых разрешений) до ввода дома в эксплуатацию проходит около трех лет. Застройщики говорят, что за это время можно найти компромисс даже с людьми пожилого возраста, которые всю жизнь прожили на одном месте. Другое дело, какими методами.
Один из киевских застройщиков поделился с корреспондентом «Эксперта» опытом переселения в многоэтажные дома жителей частного сектора. После долгих и безуспешных уговоров в соседний дом, из которого более сговорчивые жители уже переехали в многоэтажки, подселили цыганский табор. От такого соседства люди захотели избавиться быстро, но теперь уже застройщик диктовал свои условия. Подобные методы отселения строительные компании могут использовать и в отношении жителей хрущевок.
В Москве людей, не желающих выезжать из своего жилья, выселяют по решению суда. Однако права собственности пока никто не отменял, и если квартира приватизирована, человек имеет все основания распоряжаться имуществом на свое усмотрение. По мнению экспертов, закон о принудительном выселении нужен застройщикам и чиновникам прежде всего для того, чтобы расселить не окраины столицы, а центр. В центральной части города застройщики не хотят отдавать часть квартир бесплатно, им выгоднее продать жилье по коммерческим ценам.
Решение переселять людей само по себе требует серьезного обоснования. Закон должен предусматривать реальные гарантии, а также сетку предложений для жильца, которого переселяют. К примеру, если человек хочет жить в центре города, ему как вариант стоит предложить квартиру большую по площади, но в других районах, либо две квартиры для расселения семейства. К принудительному отселению необходимо прибегать только в случае, если из всей сетки житель хрущевки ничего не выбрал и необоснованно отказывается от переезда.
Государство в лице городской власти пока не в состоянии выступить гарантом добросовестности застройщика, но, по крайней мере, может контролировать действия строительной компании и учитывать интересы жителей микрорайонов, подлежащих реновации. Если инвестор не начнет строительство отселенческого дома, скажем, в течение двух лет, местные органы управления должны аннулировать разрешение. Тогда перепродажа компаний будет значительно усложнена.
«С одной стороны, застройка новых территорий не только окупает вложенные деньги, но и приносит прибыль, поскольку появляется много новостроек, которые можно выгодно продать или сдать в аренду, — говорит директор компании Build&Live Development Виктор Распутный. — Однако если учесть расходы на расселение и различия в стоимости жилья в разных районах города, прибыль может оказаться не настолько большой, как ожидают застройщики, что может не устроить многих из них. Поэтому прежде чем приступать к подобным проектам, застройщику необходимо внимательно изучить все плюсы и минусы, чтобы оградить себя от всевозможных неприятностей и непредвиденных расходов.»
«Украинская инвестиционно-инжиниринговая компания» стала первой, кто начал реализацию этой программы еще до начала проведения конкурсов горадминистрацией. Она уже возвела двенадцатиэтажный дом и в следующем году собирается сдать его в эксплуатацию. На сегодня инвестиции в проект составили более 40 млн гривен. Инвестор заручился согласием жителей, но никто не дает гарантии, что когда стартовый дом будет построен, люди в него переселятся. Тем не менее в компании считают, что риски минимизированы.
«В любом случае квартиры можно продать по тысяче восемьсот долларов за квадратный метр, получив сорок-пятьдесят процентов доходности. Хотя главная экономическая выгода в том, что пятиэтажка площадью пять тысяч квадратов заменяется домом площадью двадцать-двадцать пять квадратных метров. Из них на обеспечение квартирами отселенных жителей уйдет всего восемь-девять тысяч квадратов», — говорит Сергей Левада. Он рассчитывает, что его компания, сдав первый отселенческий дом, будет иметь преимущество перед остальными участниками конкурсов.
В одиночку проекты освоения микрорайона, застроенного хрущевками, компании не освоят. Им придется создавать консорциумы
УИИК выбрала сложный путь: отвела землю в Новой Дарнице — районе рядом с левобережным железнодорожным вокзалом, — начала строить здание и попутно собирать мнения людей, чтобы определиться, сколько метров бронировать под переселение. И только потом обратилась в администрацию за разрешением.
«Сейчас у нас уже есть двенадцать тысяч из забронированных восемнадцати тысяч квадратных метров на отселение. Мы предлагаем большую, чем прописано в законе компенсацию (квартиры больше на шестьдесят пять процентов). Кроме того, мы обеспечиваем полную отделку эконом-класса, устанавливаем сантехнику и кладем кухонную плитку», — утверждает Левада.
Однако даже после переезда жильцов в новостройку инвестор не сможет снести старый дом. Сначала ему придется получить решение КГГА на аренду земельного участка, на которой расположена постройка. Затем — разработать проект застройки, провести его экспертизу. Каждый из этих этапов требует сбора технических условий и согласований, а это около 170 документов, которые позволяют застройщику начинать освоение территории. Поэтому начало реализации новых построек на месте старых домов затягиваются не на один год.
В партнерстве с государством
Снос старых жилых построек — явление неизбежное. «К массовой реконструкции хрущевок мы, возможно, приступим через год-два», — считает генеральный директор консалтинговой компании «Украинская торговая гильдия» Вадим Непоседов. Земельных площадок для строительства жилья, особенно в центре города, становится все меньше, поэтому застройщикам рано или поздно придется обратить внимание на такие проекты.
Теоретически заняться реновацией старых микрорайонов готовы все застройщики, но только в том случае, если затраты на строительство стартовых домов возьмет на себя город или инвестор. Увещевание жильцов строители хотят делегировать органам местного управления. В любом случае, одной-двум компаниям, которые заинтересованы в проекте, освоить территорию целого микрорайона, застроенного хрущевками, не под силу. Застройщикам придется объединяться в консорциумы.
Это позволит аккумулировать материальные и финансовые ресурсы и одновременно приступить к строительству сразу нескольких стартовых домов. Если вместо одиночных проектов начнется массовая реконструкция старого жилья, доверие граждан к застройщикам будет расти, и уговаривать людей переселяться в новостройки станет легче.
В свою очередь, чтобы привлечь застройщиков к реконструкции и сносу хрущевок, государству необходимо разработать две внятные программы. Прежде всего создать единое окно для застройщиков: если в городе заработает механизм распределения земли под строительство через конкурсы, инвестор сразу получит право на освоение земельного участка без обивания порогов столичных госучреждений.
Вторая программа должна предусматривать введение системы зонирования территории, а также согласование планов застройки с общественностью микрорайона. Тогда все будут знать, где появятся новые дома, где — школы, а где — торговые комплексы.
Принятые решения необходимо обсуждать открыто во время разработки концепции микрорайона, куда входит и план сноса и реконструкции, а не тогда, когда уже вбиваются сваи. Такая государственная программа исключит возможность лоббирования интересов отдельных компаний, которые хотят строить на привлекательных для них участках, но без учета интересов города и граждан.
За счет сноса хрущевок можно уменьшить дефицит жилья в столице. Чтобы удовлетворить спрос, в Киеве в течение пяти лет нужно ежегодно строить около двух миллионов квадратных метров жилья. В 2007-м вновь возведут немногим более миллиона квадратных метров. Из-за того, что в прошлые годы строили мало, отложенный спрос будет долго давить на рынок. Реконструкция хрущевок поспособствует увеличению объемов строительства и позволит остановить повышение цен на столичную жилую недвижимость.
