Большинство крупных строительных холдингов, корпораций, компаний ведут застройки по законной схеме, в соответствии с законом №214. В первую очередь, такие компании уже переросли период «экономии» на своих дольщиках и заботятся об имени, имидже компании.
Во вторую очередь, большинство крупных застройщиков ведут строительство за счет собственных средств, то есть у них достаточно средств, чтобы начать строительство самостоятельно. Обычно такие компании строят недвижимость в нескольких сегментах от высококлассных ликвидных объектов элитного класса, такие как новостройки в Москве и Подмосковье до эконом класса.
Однако, даже в этом случае, есть вероятность, что элитная недвижимость и недвижимость бизнес-класса строится с соблюдением федерального закона №214, а все объекты эконом-класса проходят по серой схеме. В подтверждение этому недвижимости эконом класса с заключением такого договора- мизер. Так обстоят дела исключительно из-за буквы закона.
В соответствии с федеральным законом №214 заключать договора дольщика, официально продавать можно квартиры только в тех домах, по которым оформлена вся проектная документация и уже получено разрешение на строительство. Такое разрешение в некоторых случаях девелоперы ждут до 6 лет! Все это время необходимо платить фонд заработной платы всем специалистам, работающим в рамках данного проекта.
В элитной недвижимости существующего зазора достаточно, да и обеспеченный покупатель, благодаря своим помощникам и советникам, «отлично» ориентируется в законах, знает свои права и тоже желает соблюдать букву закона для своей защищенности. В случае бюджетных объектов эконом-класса зазор себестоимости и стоимости реализации значительно меньше и пока компании получают разрешение, застройщику необходимо как-то жить, покупать строительные материалы, содержать технику, персонал, офисные помещения, а также нужны средства на «административные» расходы, для ускорения согласования проектной документации.
В такой ситуации без дополнительных инвестиций, без привлечения дополнительных средств небольшим строительным компаниям тяжело, и прожить без продажи будущих квартир (продажа квартиры по серой схеме без договора) могут только состоятельные, большие строительные компании. В итоге, при нынешней ситуации на рынке недвижимости и слабой поддержки со стороны банковского сектора, если на все сто соблюдать букву федерального закона №214, то рынок первичной недвижимости рухнет, так как свернут свою деятельность львиная доля девелоперов.
Для примера, любой застройщик, выиграв аукцион, тратит минимум 1,5-2 года, а в некоторых 5-6 лет для получения разрешительной документации. В течение всего этого времени строительная компания несет затраты от содержания офиса, фонда заработной оплаты и самое тяжелое по финансам – оплата аренды с момента заключения договора, а не с момента получения разрешения.
Не все дольщики соглашаются работать по схеме гарантирующей, что объект будет построен в срок, так как цена по договору дольщика в некоторых случаях может быть почти на четверть выше, чем цена этой же квартиры, проданной по векселю, предварительному договору купли-продажи или другим способом. Соблюдая федеральный закон, стоимость недвижимости будет включать НДС, который девелопер платит при работе по закону. Многие девелоперы стараются сэкономить эту величину на этапе строительства.
Также работа по серой схеме позволяет обходить ряд законов, вести застройку до получения разрешительной документации, а значит - сокращать расходы, снижая цену объекта, чего невозможно сделать в рамках федерального закона №214. Именно по этой причине по белой схеме или в лизинг желают приобретать недвижимость элитного или бизнес класса покупатели с достатком выше среднего.
Покупатели эконом класса в основном выбирают цену или учитывают этот критерий в качестве главного при выборе места приобретения. Покупая обычную стандартную квартиру эконом-класса, обычный покупатель согласен сэкономить и покупать квартиру по серой схеме и более низкой цене. Выходит закон, защищающий права покупателей, бьет по карману именно их, и в случае, если застройщик строит по белой схеме, покупатели такой недвижимости уйдут покупать квартиру по серой схеме.
Источник
