На исходе 2009 года строительная отрасль Украины оказалась практически на грани катастрофы. Согласно данным самих участников рынка, из нее уже вышло более 100 тыс. рабочих. По информации, которая имеется в Минрегионстрое, всего около 10—12% стройкомпаний сегодня реально продолжают работать, а более 85% стройплощадок в стране заморожены.
В целом, по различным оценкам, падение по отрасли варьируется в пределах от 56 до 85%, но если инфраструктурные объекты в преддверии Евро-2012 еще хоть как-то оживляют деятельность застройщиков, то рынку строительства жилья эксперты рисуют самые мрачные перспективы.
Отсутствие инвестирования и ипотеки в нынешнем году сделает невозможным развитие новых проектов, и в ближайшие несколько лет украинцы ощутят настоящий дефицит жилых "квадратов"…
Для развитых стран мира считается нормой, когда на одного человека строится 1 кв. м жилой площади в год. Если с этой позиции оценивать нашу державу, то украинские застройщики ежегодно должны возводить как минимум 38—40 млн. кв. м. При этом наибольший объем введения жилья в эксплуатацию в Украине был зафиксирован в 1987 году — тогда эта цифра достигла 21 млн. кв. м. За годы независимости показатель успешно сократили еще вдвое: так, в наиболее удачном (несмотря на начало кризиса) 2008 году было построено всего 10,4 млн. кв. м.
Что касается прошлогодних результатов, то они более чем неутешительны: несмотря на прогнозы экспертов, рынок строительства жилья не дотянул даже до планируемых 5—6 млн. "квадратов". По данным Госкомстата и итогам выполнения региональных программ жилищного строительства, за 9 месяцев 2009 года в Украине за счет всех (!) источников финансирования было введено в эксплуатацию 3,34 млн. кв. м жилья, что на 48,4% меньше в сравнении с аналогичным периодом 2008-го.
Проблемы и решения
Если спросить у отечественных застройщиков, какова главная проблема отрасли на сегодня, ответ будет однозначным — это недостаток финансирования, вызванный двумя факторами: кризисом у инвесторов и отсутствием ипотечного кредитования, результатом чего стало существенное сокращение покупательской способности граждан Украины. Правда, ветер в строительном кармане участники рынка стали ощущать еще в докризисные времена, когда денежные вливания в возведение жилых зданий со стороны банков и предприятий резко снизились.
Уже в первом полугодии 2009 года инвестиции сократились вообще на 40%, что не могло не заморозить большинства объектов, поскольку финансирование со стороны государственного и муниципального бюджетов, а также привлекаемые со стороны населения средства были незначительными: не более 5—6% и 12% от общей суммы соответственно.
Тем не менее основной причиной падения производства в строительной отрасли сами застройщики убежденно считают отсутствие ипотеки. "Будущее — в ее восстановлении, — убежден вице-президент строительно-коммерческой фирмы (СКФ) "Гранит" Поликарп Бамбизо. — Тем более что ипотека — менее рискованный вид кредитования, чем потребительские кредиты. С начала кризиса статистика свидетельствует, что невозвратов по ипотеке в сравнении с авто- и потребкредитованием практически не было".
Однако ипотечное кредитование, по прогнозам банковских служащих, можно будет возродить не ранее 2013 года. В текущем году банки будут больше заниматься не новым ипотечным кредитованием, а перекредитованием старой ипотеки. Ожидают специалисты и роста задолженности населения по выданным кредитам, ведь реальный, а не статистический объем ипотечной "просрочки" на нынешнее время составляет, по различным оценкам, 30—40% общего ипотечного портфеля.
Объекты, которые строятся сегодня, финансируются Нацбанком под гарантии правительства, и основным инвестором, спонсором и распорядителем строительной отрасли сейчас выступает государство. Правда, активность его в прошлом году была сконцентрирована в основном только в сфере распоряжений.
"В принципе, некоторые законодательные инициативы можно назвать позитивными, — анализирует член Совета предпринимателей при Кабинете министров Украины и председатель правления ООО "Новая формация" Вячеслав Кредисов. — К примеру, базовыми стали Законы Украины "О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства" и "О строительных нормах".
Благодаря этим нормативно-правовым актам были созданы законодательные условия для удешевления жилья: например, сегодня предельный размер всех выплат, которые могут устанавливать местные органы исполнительной власти для жилых домов, не может превышать 4%, и, кроме того, предусмотрена возможность отсрочки таких платежей на период кризиса. Были упрощены разрешительные процедуры в строительстве и при сдаче достроенного объекта в эксплуатацию.
В Государственной целевой программе экономического развития строительства доступного жилья на 2010—2017 годы были отработаны новые организационно-правовые механизмы: строительство доступного жилья, аренда жилья с выкупом, кредитование застройщиков и выкуп у них нереализованного жилья. Сами строители позитивно оценивают активность Государственного ипотечного учреждения (ГИУ) по выкупу доступного жилья на протяжении года, благодаря чему в регионах удалось ввести в эксплуатацию дополнительные квадратные метры.
К сожалению, это все, что можно отметить в качестве позитивных моментов, поскольку отсутствие финансирования, как правило, не позволяло претворить в жизнь все эти, безусловно, позитивные программы. Для нормального функционирования строительной отрасли и реализации инфраструктурных проектов ежегодно нужно 210 млрд. грн., из которых на жилищное строительство требуется как минимум 30 млрд. грн. В прошлом году на все про все было выделено всего 54 млрд. грн., а региональному строительству досталось аж 1,5 млрд. грн. Что будет в 2010 году, неизвестно".
"Не думаю, что в государственном или в местных бюджетах в 2010 году реально будут средства на строительство жилья, — отвечает на риторический вопрос коллеги начальник Главного управления жилищного обеспечения и заместитель главы Киевской горгосадминистрации Михаил Голица. — Это вопрос уже к самим застройщикам: насколько они способны переориентироваться, уменьшить себестоимость и строить такое жилье, которое будет покупаться. Еще один фактор — насколько реально будут воплощаться в жизнь постановления правительства и указы Президента по строительству доступного жилья. Например, если бы запустить посредством ГИУ механизм компенсации разницы в процентах при кредитовании покупки такого жилья для молодых семей, это серьезно повлияло бы на объемы строительства".
Прогнозы и перспективы
Прогнозы экспертов на год текущий в свете вышеописанных событий неутешительны. К примеру, Вячеслав Кредисов убежден, что 2010 год на рынке строительства жилья будет гораздо хуже, чем предыдущий. "Ситуация в строительстве далека от позитивной, и без поддержки государства отрасль однозначно будет иметь жалкий вид. На строительство недвижимости (и жилой в том числе) будет влиять не только и не столько мировой экономический кризис, который пока не закончился. В большей степени это будет кризис экономики Украины, подкрепленный политическими ожиданиями.
Согласно нашим оценкам, в первом полугодии вряд ли будет какой-то подъем заинтересованности и спроса. Большинство инвесторов заморозит свою активность, чтобы сформировать правильную стратегию поведения. Поэтому прогноз стратегии внешних и внутренних инвесторов на строительном рынке — это ожидание. При этом надеяться, что к нам придут зарубежные застройщики, как минимум, 2—3 ближайших года не следует. До 2012 года это будут преимущественно украинские застройщики, которые и будут править бал. Еще один существенный фактор — длительность технологии строительства. Для того чтобы построить нормальный дом и сдать его в эксплуатацию, требуется, как минимум, 3—5 лет. И замедление строительства, произошедшее в прошлом году, мы в полной мере прочувствуем в ближайшие годы".
Правда, Поликарп Бамбизо рассчитывает, что второй квартал следующего года будет началом подъема как экономики в целом в стране, так и в строительной отрасли. Основанием для этого, по мнению эксперта, можно считать тот фактор, что большинство крупных строительных компаний при всех проблемах сохранили свою материально-техническую базу и персонал. Однако сам не отрицает, что на какие-либо новые проекты его фирма пойдет только в том случае, если появится адекватный инвестор.
"И 2010-й, и 2011 годы будут годами достройки уже начатого, — утверждает Михаил Голица. — Например, на сегодня в Киеве создан реестр из 61 дома общей площадью 1,6 млн. кв. м с готовностью 70% и выше. Цена этого вопроса 2,8 млрд. грн. Как только у застройщиков появятся средства, они, естественно, займутся подобными объектами. Практически не ведется проектирования новых домов, инженерной подготовки, отселения, подготовки стройплощадок. Сегодня застройщики работают над тем, чтобы ввести в эксплуатацию то, что начали. И последствия этого мы увидим где-то в 2012 году. При этом потребность в жилье сохраняется, и денежная масса у населения тоже присутствует. Есть нестабильность рынка, которая всячески подогревается непрофессиональными прогнозами — что квартиры будут почти бесплатными, по $300—500 за "квадрат".
Цена и качество
Что касается ценовых прогнозов, то здесь необходимо понимать, что прошедший год разделил рынок жилой недвижимости на готовое или почти достроенное жилье и на так называемый "рынок имущественного права". Что касается первого — здесь эксперты единодушны: резкого снижения цен, несмотря на прогнозы некоторых аналитиков, не произойдет. Ведь, несмотря на низкую покупательскую активность, спрос на жилье все равно будет присутствовать. Как говорится, "люди встречаются, люди влюбляются, женятся"… А ограниченность предложения позволит застройщикам держать цены на "квадрат".
"В сегменте готового жилья нужно смотреть на соседние с нами рынки, — считает Вячеслав Кредисов. — В странах Прибалтики, Польше, Чехии, Болгарии они колеблются в диапазоне 800—1200 евро за кв. м в зависимости от различных факторов: качества строительства, месторасположения дома, этажности квартиры и так далее. Это нормальная, стандартная цифра. Думаю, такой же прогноз можно сделать и для Украины — ориентировочно в целом можно назвать сумму около $1 тыс. за кв. м для городов-миллионников и несколько ниже для небольших населенных пунктов. Если мы говорим о Киеве — цена, возможно, будет несколько больше, поскольку спрос в столице, как правило, всегда выше, чем в других городах страны".
Вторая же доля рынка имеет весьма условные ценовые прогнозы, поскольку сейчас сделок купли-продажи в "недостроях" практически нет. Поэтому "рынок имущественных прав" будет определяться активностью и адекватной реакцией застройщиков на ситуацию. "Кризис заставляет игроков рынка менять свои взгляды, пересматривать некоторые вещи, — убежден Михаил Голица. — Сегодня все застройщики понимают: для того чтобы реализовать свой товар, надо обеспечить конкурентоспособную и адекватную цену. Каким образом это сделать — это и есть вопрос уменьшения рентабельности. Для этого пересматриваются проектные решения, высотность, технологические подходы. Также практически не повышается зарплата в строительной отрасли.
То есть сегодня застройщики полностью пересматривают затраты на строительство, структуру компаний, количество персонала. Все работают на уменьшение цены, поскольку понимают: тот, кто сегодня обеспечит себя покупателями даже с меньшей выгодой, имеет больше шансов удержаться на плаву и остаться на рынке. Сегодня реально продаются только те квартиры, которые находятся в домах, уже введенных в эксплуатацию, на которые уже есть правоустанавливающие документы. Поэтому подавляющее большинство застройщиков сегодня будет работать на то, чтобы ввести в эксплуатацию жилье и продавать не по инвестиционным договорам, а по нотариально утвержденным документам на право собственности".
О качественных изменениях в процессе строительства говорят и сами участники рынка. Например, по мнению Поликарпа Бамбизо, будущее строительства жилья может развиваться только при новом подходе к методам строительства, применении новых материалов и новых технологий. "Как в свое время после кризиса конца 90-х в активное использование вошло монолитно-каркасное строительство, так и сейчас должны появиться новые методы, которые позволят ускорить сроки введения объектов в эксплуатацию либо удешевить само строительство, — отмечает Поликарп Бамбизо. — Кроме того, возможен новый подход в планировании объектов строительства.
Например, на сегодня в Украине существует потребность в основном в квартирах эконом-класса. Но эконом — это не значит, что квартира должна быть примитивна. Она должна соответствовать всем цивилизованным нормам, и, конечно, здесь необходима новая модель жилья, которая будет предложена социологами при условии рационального подхода в планировании. Это тоже будет какое-то новое, качественное и инновационное продвижение на рынке строительства. Например, средний метраж жилой площади, который приходится на обычного гражданина в развитых странах, составляет не менее 50 кв. м на одного человека. В Украине — от 20 до 25 кв. м. Чем более развита страна, тем больший метраж на человека. Так что нам есть к чему стремиться".
Главный же вопрос при этом заключается только в том, когда и в каком объеме появятся материальные условия, которыми можно будет обеспечить эти позитивные стремления? Грустно констатировать, но в ближайшие 12 месяцев — вряд ли.
