Строительство - один из немногих островков, где нет политики, мы говорим только об экономике и о строительстве. Вот так вот. По крайней мере, такое мнение ИМК выразил председатель правления ВГО "Новая формация", член Совета предпринимателей при Кабинете Министров Украины Вячеслав Кредисов.
И рынок недвижимости - это барометр экономики, который показывает, развивается ли страна.
- Господин Вячеслав, что происходило со строительством в 2009 году?
- Могу сказать, что строительство - одна из наиболее пострадавших отраслей в экономике Украины, некоторые эксперты говорят, что эта отрасль вообще на грани катастрофы. В среднем считается нормальным фактором, если в развитых странах мира строится 1 кв. м на 1 человека в год. По этой статистике, в Украине должно строиться 45 млн кв. м в год, а у нас в лучшие времена Украина, обычно, строила 10 млн кв. м, а в 2009 году, по разным оценкам, будет вдвое меньше показатель, то есть на 50% у нас будет меньше статистика, чем в 2008 году.
- А что в настоящее время происходит с рабочими местами?
- За 2009 год из строительной отрасли ушло более чем 100 000 работников. Было где-то 1 млн 400 тысяч, стало меньше. По некоторым прогнозам, в 2010 году тенденция останется, и еще не менее 100 тысяч человек пойдут из строительной отрасли.
- Ну, ладно. Они ушли. А строительство? Его же уже начали!
- По некоторым оценкам, около 85% строительных площадок на территории Украины остановились, строят только мощные корпорации. Отдельно можно сказать о городе Киев, где существует еще спрос, потому что если поехать в регионы, там вообще остановились любые продажи, а из-за того, что нет ипотечного кредитования, то и строительство, в частности, тоже отсутствует.
- То есть можно говорить, что недвижимость тихо приходит в упадок?
- Сегодня, согласно информации, которая стекается в Минрегионстрой, приблизительно 10-12% строек работают, а 85-90% - остановлены. Без государственной поддержки отрасль будет иметь жалкий вид. Рынок недвижимости - барометр экономики, это сложная система экономических отношений, которая показывает, развивается ли страна.
Согласно данным Минрегионстроя и Госкомстата, по итогам выполнения региональных программ строительства в январе-сентябре 2009 года в Украине за счет всех источников - и бюджетных, и негосударственных - введены в эксплуатацию 3 млн 343 тыс. кв. м жилья, что на 48,5% меньше, чем за аналогичный период 2008 года. По прогнозам, за последнюю неделю в этом году вряд ли что-то существенно изменится, то есть можно считать, что в 2009 году введение в эксплуатацию уменьшилось наполовину против 2008-го.
Сокращение происходило во всех регионах, но кое-где, например, в Житомирской, Николаевской, Донецкой, Херсонской, Черниговской, Луганской областях - втрое меньше сдали в эксплуатацию жилья, чем в прошлом году.
- Появились какие-то новые проблемы?
- Заострились проблемы невыполнения застройщиками обязательств, ведь застройщик, чтобы начать что-то делать, брал финансы из двух источников - кредиты и деньги населения. В настоящее время 85% застройщиков остановили и заморозили свои стройки, и это является постоянным источником напряжения и взаимодействий через суды, правоохранительные органы. Что делало государство?
Некоторые законодательные акты были позитивными, например, базовым антикризисным документом в отрасли стал закон от 25 декабря 2008 года №800 "О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства". Там есть уменьшение нагрузки на застройщиков, создание условий для удешевления жилья. Закон также упростил разрешительные процедуры на строительство и сдачу в эксплуатацию. Также в целом сформирована база относительно строительства жилья.
- А ипотечное кредитование?
- Должен признать, что в Украине практически нет хоть какой-нибудь формулы ипотечного кредитования. И по оценкам банкиров, в ближайшее время менять ситуацию в ипотечном кредитовании не планируется, то есть его не будет. Отсюда прогноз. Стратегические внешние и внутренние инвесторы выжидают. Вкладывать нельзя пока, что-то делать тоже нельзя, нужно смотреть. Они идут не в политику, а в выжидание ситуации, в так называемый "кэш", то есть в ожидание, что будет дальше.
Относительно программы, которая проходила через государственное ипотечное учреждение, то здесь оценка застройщиков была достаточно позитивной. Если бы не работала эта программа, показатели в этом году были бы еще хуже. Правительство приняло на сегодня 8 распоряжений, которыми утверждено 186 объектов, по которым государственное ипотечное учреждение может приобрести 5899 квартир площадью 394 тыс. кв. м общей стоимостью 1 млрд 576 млн грн.
По состоянию на 21 декабря Государственное ипотечное учреждение заключило 174 договора на приобретение 5525 квартир стоимостью 1 млрд 481 млн грн, из которых оплачено 1 млрд 212 млн грн. Правда, уже 22 декабря, согласно постановлению, все эти квартиры должны сдать, но пока государство получило 4328 квартир, осталось еще 1197. Есть еще неделя, хотя для строителей нормальная формула, что в конце года все сдают.
- Ого! Столько цифр! Вы все это помните?
- (Трясет в воздухе бумагами).
- А какие факторы будут влиять на строительство в следующем году?
- Во-первых, это мировой экономический кризис. К сожалению, он еще до сих пор не остановился. Во-вторых, это кризис экономики Украины, он больше, чем во всем мире и в Европе в частности. Дальше - политические ожидания. По нашим оценкам, как минимум в первом полугодии 2010 года вряд ли будет какой-то подъем заинтересованности, спроса, потому что будет новый президент, новая политическая ситуация. Обычно, при таких обстоятельствах никто не вкладывает деньги в то, что называется действующим вулканом. Сначала должно быть понимание - предпринимателям нужен прогноз, чтобы знать, что будет дальше, потому первые полгода, я думаю, большинство инвесторов будут ожидать, смотреть на политическую ситуацию.
Еще один фактор - технология строительства достаточно длительная. Для того чтобы построить нормальный дом и сдать в эксплуатацию, как минимум нужно 3-5 лет - сначала идеи, проекты, разрешительная документация, отведение земли и все такое. Поэтому замедление строительства мы будем чувствовать с вами ближайшие несколько лет.
- Как-то все грустно. Неужели нет ничего позитивного?!
- Скорее всего, позитивной, прежде всего, останется динамика и спрос на рынок жилой недвижимости. Люди рождаются, люди встречаются, жить нужно... А строители останавливаются. То есть, хотим мы или нет, а на квартиры спрос хотя и будет не такой большой, как раньше, но он будет.
- А что там с ценами на квартиры? Есть какие-то прогнозы?
- Относительно ориентировочных цифр нужно смотреть на соседние с нами рынки. Они показывают, что обычно нормальная цифра - плюс-минус - от 800 до 1200 евро за 1 кв. м в новостройке. Это касается Балтийских стран, также Польше, Чехии, Болгарии, в зависимости от качества жилья, а также расположения. Такой прогноз можно давать и в Украине, я думаю, что цифра ориентировочная - 1000 долл. для больших городов-миллионников. Если говорить о Киеве, то цифра, возможно, будет немного выше, чем в других городах, из-за спроса.
Очень хотелось бы, чтобы украинские граждане верили в своих застройщиков. Ожидать, что к нам придут западные специалисты, ближайшие 2-3 года нет смысла. Это будут только отечественные застройщики, которые будут править бал и будут формировать соответствующую политику.
- А риэлторы? Они как-то влияют на цены?
- Я вас умоляю! Риэлтор - не тот человек, который влияет на цену. Он работает на 0,5-5% от договора, в зависимости от того, это большая компания или отдельное физическое лицо. По статистике, два года тому назад в Киеве были приблизительно 1700 брокерских и риэлторских компаний, в настоящее время их функционирует около 70, то есть практически все, кто мог уйти, - ушли, остались только большие фирмы. То, что их так мало, - не совсем хорошо, и мы это еще почувствуем.
Как по мне, профессию риэлтора необходимо узаконить. Сегодня риэлтор преимущественно получает проценты от продавца и покупателя, а в нормальных странах мира такого нет, платит процент только одна сторона, обычно - продавец, который нанимает брокера. Никогда с покупателя не берут - только дают дополнительные скидки.
- В конце расскажите, какая в настоящий момент ситуация со строительством в регионах.
- По данным Минрегионстроя, самая лучшая ситуация в Севастополе и Харьковской области, самая плохая - в Черниговской, Херсонской, Николаевской, Донецкой, Луганской, Житомирской областях. В целом, там, где есть спрос, там и будет развиваться отрасль: это города-миллионники, прежде всего Киев. Там, где есть деньги, где есть финансовые поступления. Потому что строитель на сегодня практически полностью ориентируется не на кредит, а на население, на продажу.
