Уходящий год принес украинским строителям облегчение и сокращение сдерживающих факторов для реализации строительных проектов в связи с одновременным появлением трех долгожданных положений: порядка выдачи разрешения на выполнение подготовительных работ, порядка выдачи разрешений на выполнение строительных работ, а также перечня работ, не требующих получения разрешения на выполнения строительных работ.
Постановление КМУ "Некоторые вопросы предоставления разрешений на выполнение подготовительных и строительных работ" от 30 сентября 2009 г. С его вступлением в силу для многих застройщиков, не имеющих финансовой возможности продвинуться к стадии выполнения строительных работ в связи с длительностью и существенной затратностью процесса разработки проектно-сметной документации, инженерно-изыскательных работ, реальная возможность получить разрешение на выполнение подготовительных работ становится ускоряющим и одновременно защитным барьером.
Ведь застройщики, не имеющие расположенного на земельном участке объекта незавершенного строительства, подвергают себя риску утратить права на отведенный земельный участок в связи с неиспользованием его по целевому назначению.
Разрешение на выполнение подготовительных работ позволит застройщику приступить к выполнению следующих работ:
- подготовка земельного участка,
- установление ограды для строительной площадки,
- сооружение временных бытовых и производственных сооружений,
- подведение временных инженерных сетей и т.д.
В критической для застройщика ситуации законно установленные временные сооружения в своей совокупности могут быть признаны целостным имущественным комплексом, что позволит застройщику воспользовавшись статьями 120, 134 Земельного кодекса Украины, сохранить права на участок и избежать выставления его на аукционную продажу (в случае, если застройщик не является собственником земельного участка).
При этом выполнение указанных работ станет возможным для застройщика фактически после получения градостроительных условий и ограничений застройки, что в ряде случаев происходит одновременно с отводом земельного участка, при условии разработки проекта подготовительных работ.
Предполагается также, что проект выполнения подготовительных работ будет согласован и утвержден в соответствии с требованием государственных строительных норм. Основной действующий на сегодня ДБН А.2.2-3-2004, регламентирующий вопросы согласования и утверждения всех видов проектно-сметной документации, не содержит даже упоминания о проекте подготовительных работ, как в целом и ряд других нормативно-правовых документов.
Соответственно, возникает вопрос: а не воспрепятствует ли получению столь долгожданного разрешения отсутствие в законодательстве процедуры его согласования и утверждения? Пожалуй, это единственный вопрос, оставшейся открытым в документе.
Несмотря на лаконичный стиль изложения порядка выдачи разрешения на выполнения подготовительных работ, следует отметить, что авторам документа удалось раскрыть все вопросы достаточно четко и однозначно, а именно:
- разграничены полномочия по выдаче разрешений между Госархстройинспекцией и ее территориальными органами – теперь Госархстройинспекция будет задействована только в случае последующего утверждения проектно-сметной документации Кабинетом Министров Украины. Во всех остальных случаях придется иметь дело с ее территориальными управлениями/инспекциями;
- установлен срок для рассмотрения документов и выдачи или отказа в выдаче разрешения – 10 рабочих дней со дня регистрации документов;
- в порядке предусмотрен исчерпывающий перечень основания для отказа в выдаче разрешения;
- именно на инспекцию возложена обязанность по информированию местных органов самоуправления о выдаче разрешений на осуществление подготовительных работ без ограничения сроков для осуществления этих действий;
- отсутствие ограничений сроков на повторную подачу заявления застройщиком.
Определенные видоизменения претерпел и порядок выдачи разрешений на выполнения строительных работ. Единственное упущение - он продолжает действовать параллельно с неотмененным приказом Госкомстроя "Об утверждении Положения о порядке предоставления разрешения на выполнение строительных работ" от 5 декабря 2000 года, сохраняющего в силе старый порядок выдачи разрешений на выполнение строительных работ.
В случае устранения коллизии, застройщикам предстоит освоить некоторые особенности получения разрешений на выполнение строительных работ. Так, пакет документов, стандартно предоставляемых застройщиком, будет дополнен пакетом документов от генподрядчика, что и было предусмотрено статьей 29 Закона "О планировании и застройке территорий". Чем-то напоминает пакет документов для выдачи лицензии на строительные работы, но с законом не поспоришь.
Пакет документов включает не предусмотренную упомянутой статьей проектную декларацию в случаях строительства жилых объектов с привлечением средств от третьих лиц, что в целом объясняется требованиями Закона "О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью".
Следует отметить, что сохранен месячный срок на принятие решение инспекцией о выдаче или отказе в выдаче разрешения. И только для строительства объектов для Евро-2012 данный срок сокращен до 10 рабочих дней. Прогрессивно то, что срок действия разрешения на выполнение строительных работ привязан к сроку действия договора генерального подряда. Соответственно, внося изменения в договор генерального подряда в части срока строительства, можно создавать основания для продления действия разрешения, но не более чем на 1 год.
Кроме того, введены основания для аннулирования разрешения на выполнение строительных работ. К числу нестандартных и неоднозначных оснований можно отнести неосуществление строительных работ на протяжение трех месяцев с момента выдачи разрешения, что заставит многих застройщиков, попавших в подобную ситуацию, задуматься о консервации объекта для сохранения силы выданного разрешения. На данный момент подобная мера не популярна среди застройщиков, приостанавливающих строительные проекты, но не проводящих консервацию объекта во избежание дополнительных расходов.
Позитивным нововведением можно считать расширение перечня работ (с 10 до 36), не требующих получения разрешения на выполнение строительных работ. Например, такие извечно проблемные, но популярные работы, как установление или закрытие дверных или оконных проемов, увеличение жилой или вспомогательной площади путем демонтажа перегородок, печей, каминов, витрин, остекления лоджий и балконов, оказались не отнесенными к строительству и не требующими получения разрешения на выполнение строительных работ.
Это позволят гражданам вполне легально без разрешения на выполнение строительных работ и, соответственно, без последующего принятия в эксплуатацию осуществлять указанные работы с последующим отражением осуществленных изменений в техническом паспорте на квартиру.
Увидеть постановление КМУ "Некоторые вопросы предоставления разрешений на выполнение подготовительных и строительных работ" в действии, вероятно, нам удастся по истечению трех месяцев, в течение которых Минрегионстрой обязали привести в соответствие действующие нормативно-правовые документы.
