Тысячи частных инвесторов, которые вкладывали миллиарды в жилое строительство, из будущих новоселов стремительно превращаются в неврастеников. С судебными исками, банковскими чеками и туманными перспективами
Каждое утро киевлянина Станислава Гаевого начинается со звонка в строительную компанию Интерстройинвест. Еще до кризиса он купил у этой компании трехкомнатную квартиру в столице, в жилом комплексе Аквамарин по адресу пр. Победы, 131. Несмотря на полную предоплату, застройщик не спешит заканчивать дом.
"Под эту квартиру стоимостью в $ 340 тыс. я взял огромный банковский кредит, и пока строительство простаивает, плачу каждый месяц практически за пустое место", - возмущается он.
В аналогичную ситуацию попала и киевлянка Наталья Игнатенко. Чтобы купить новую квартиру у Группы инвестиционных компаний (пр. Науки, 66-70, Голосеевский р-н), она продала старую жилплощадь, но переехать до сих пор не может. Игнатенко, купившая за $ 70 тыс. квартиру в недостроенном доме, вынуждена арендовать съемную. "Честно говоря, с каждым днем надежды на новоселье все меньше и меньше", - резюмирует она.
С начала 2009 года в Украине появились тысячи людей, которые инвестировали в жилое строительство и остались не только без средств, но и без квартиры. Многие из них к тому же приобрели и долги. Все эти люди вкладывали миллиарды долларов в строительство жилых домов по всей стране, обеспечивая взрывной рост индустрии и стабильный рост десятку смежных отраслей.
Как рассказал Корреспонденту директор по маркетингу консалтинговой компании SV Development Владимир Степенко, кризис начал добивать самых выносливых украинских строителей, которые, несмотря ни на что, пытались достроить свои объекты. Эксперты и участники рынка ставят неутешительный диагноз: каждая вторая стройка в стране сейчас заморожена или близка к остановке. В столице ситуация еще хуже. По словам Степенко, из 200 киевских новостроек только на десяти наблюдается активность.
Остановка большинства еще вчера перспективных проектов привела к самой тяжелой потере украинской строительной отрасли - к потере доверия частных инвесторов, которые долгие годы щедро спонсировали отрасль живыми деньгами. "Покупатели очень серьезно разочаровались в первичном рынке, - уверен Степенко. - Все понимают, что в нынешних условиях в Украине появится еще не одна элита-центр".
Торг уместен
Частные инвесторы очутились практически в роли заложников. Купив свои квартиры по вполне рыночным ценам, сейчас они не могут продать их даже с серьезными скидками. "Теперь эти квартиры не стоят и копейки", - сетует Гаевой, который выставил свою жилплощадь на продажу, но так и не дождался звонка от потенциальных покупателей.
Гаевой и другие вкладчики компании Интерстройинвест объединились в общественную организацию Аквамарин, которая теперь выступает от имени всех инвесторов одноименного жилого комплекса. Его коллега по несчастью - глава правления организации Эдуард Демчин, который также отдал деньги застройщику за квартиру и паркинг, а получил только пустые обещания. По его словам, застройщик нарушил сроки сдачи, деньги уже потрачены, а в настоящий момент уверенности в том, что дом будет достроен, нет. "Деньги, скорее всего, были потрачены на другие объекты", - полагает Демчин.
Игнатенко пробовала обменять свой двухкомнатный недострой оригинальной планировки на однокомнатную квартиру, но в агентстве даже слушать отказались ее предложение. "Это вообще кошмар какой-то - просто нет выхода, ни продать, ни обменять этот балласт не могу", - говорит она.
Ее коллега по несчастью Светлана Юрина, в свою очередь, начала общение со своим застройщиком, компанией Консоль, с письма с требованием вернуть деньги. В итоге ей пообещали их выплатить, но дальше горячих заверений дело не пошло. В самой компании сообщают о сдаче дома в конце 2010 года, более чем на год позже запланированного срока.
Слабым утешением для Юриной может послужить пример частного инвестора Михаила Смолякова. У него дела обстоят еще хуже - застройщик, компания Алигор ЛТД, и не начинала строительство дома по пр. Героев Сталинграда, 15в, где он купил квартиру. А со временем и вовсе потеряла право строить на ранее выделенном земельном участке. "Что делать, ума не приложу - ни квартиры, ни денег", - возмущается Смоляков и десятками рассылает заявления в Министерство внутренних дел Украины, Службу безопасности и прокуратуру.
Еще дальше пошел Мирослав Николайчук из Черновцов, который вложил 1,240 млн грн. в квартиру в Аквамарине и 130 тыс. грн. в паркинг и уже в ближайшем будущем планировал переезжать в Киев. Пытаясь спасти свои деньги, он затеял судебные процессы и организовал для своих соседей по недострою около 130 исков к застройщику. Деваться некуда - отец троих детей ежемесячно платит $ 2 тыс. за квартиру, которой еще в глаза не видел. "Мы хотим, чтобы суд признал за нами право собственности на проинвестированные квартиры и этим защитил нас от возможного банкротства застройщика", - говорит Николайчук.
Как рассказал Корреспонденту генеральный директор компании Интерстройинвест Дмитрий Германов, в результате активной деятельности Николайчука, Демчина и других пайщиков за 2009 год его компанию проверили семь раз - от налоговой службы до Генеральной прокуратуры. Закончить же вовремя строительные работы, считает Германов, ему и его коллегам мешает существенное подорожание стройматериалов, а засим и квадратного метра жилья.
По его словам, комплекс Аквамарин его компания начала строить еще в 2004 году, когда цена 1 кв. м колебалась в пределах 3-4 тыс. грн. Потом цена выросла до 6 тыс. грн., а уже последние квартиры были проданы по 11 тыс. грн. Таким образом, средняя цена метра получилась около 7,8 тыс. грн., что оказалось даже ниже себестоимости. "Так что деньги никуда не ушли, они все остались в строительстве", - говорит Германов.
В то же время инвесторы Аквамарина не склонны верить застройщику на слово. Большинство из них уверены, что их инвестиции пошли на достройку другого объекта Интерстройинвеста - на ул. Герцена, 32. Кроме того, "достроился" и офис компании, который из нескольких комнатушек на Печерске вырос в огромный современный офис на берегу Днепра. "Использовать наши деньги на достройку других офисов - это по крайней мере некорректно", - говорит инвестор Николайчук.
Такая народная самооборона пайщиков понятна. "Сегодня доверие частных инвесторов к украинским застройщикам упало до нуля, - объясняет Корреспонденту ситуацию аналитик агентства недвижимости Планета Оболонь Михаил Полынцев. - Люди стараются сохранить свои деньги, которые инвестировали в жилье".
По словам экспертов, самой прочной защитой застройщиков в таких ситуациях является антикризисное законодательство, которое разрешает им смещать сроки сдачи работ на 18 месяцев и запрещает разрывать с ними инвестиционные договоры. Впрочем, как правило, даже этих антикризисных каникул отечественным недостроям катастрофически не хватает.
Такое положение вещей привело к тому, говорит Полынцев, что потенциальные новоселы, раннее рассматривавшие строящееся жилье как инструмент инвестиций, сейчас больше интересуются вторичным, готовым рынком недвижимости - спальными районами, где квартиру можно купить от $ 50 тыс. Это существенно уменьшило количество желающих купить первичку на стадии котлована, и объемы продаж новостроя существенно упали.
Чтобы хоть как-то сбыть рискованную недвижимость, владельцы недостроев идут на самые отчаянные скидки. По словам Полынцева, на доске объявлений его агентства появились объявления о продаже неготовой однокомнатной квартиры вообще за $ 35 тыс. "И, представьте себе, даже по такой цене реальных покупателей не нашлось", - резюмирует он.
Степенко же объясняет это просто:
"Чем ниже цена объекта, тем больше причин задуматься, достроят ли его вообще". Большинство экспертов еще более категоричны: недостроенные квартиры практически невозможно продать. Сам факт продажи по существенной скидке уже настораживает покупателя, уверен Степенко.
"Кроме того, продается не собственность на квартиру, а переуступка прав, что вообще никак не гарантирует право собственности на жилье, его еще надо доказать в суде", - резюмирует он.
Кредит доверия
Очевидное отсутствие интереса к новостройкам со стороны частных инвесторов практически остановило отечественную "большую стройку". "Без живых денег таких инвесторов, как я, о нормальной работе застройщикам можно забыть", - уверена Юрина.
С Юриной тяжело спорить. По информации Строительной палаты Украины, частные инвесторы за всю новейшую историю страны вложили в отечественную строительную отрасль более 100 млрд грн. и до сих пор оставались ее единственными стабильными спонсорами. Такой кредит доверия стал локомотивом развития смежных отраслей - например, только рынок стройматериалов за последние три года вырос на 80% и до кризиса считался одним из самых перспективных в Европе.
Гаевой, в свою очередь, уверен, что если застройщики будут жертвовать интересами частных инвесторов и доводить дело до переуступки прав, то войти в струю нормальной работы им не удастся, так как просто не будет нужных объемов продаж. "Если пайщик продает уже оплаченную квартиру очень дешево, то, за что уже заплатил, - это сигнал ненадежности застройщика", - уверен он.
В таких условиях оптимальным выходом из ситуации строители видят только возобновление банковского кредитования, которое позволит закончить объекты и продать их уже введенными в эксплуатацию. На милость банка, в частности, надеется Германов, который оказался под шквальным огнем недовольных инвесторов. "Мы сейчас активно ищем финансирование и уже практически договорились о кредитной линии с крупным немецким банком", - сказал он Корреспонденту.
Региональные строители больше всего уповают на правительственную программу выкупа недостроенных жилых объектов в регионах Украины, на реализацию которой Государственное ипотечное учреждение в середине 2009 года получило 2 млрд грн. Правда, логичным окончанием такой реанимации недостроев, считают эксперты, станет запрет в Украине на продажу квартир в недостроенных домах. "Фактически изменится народная схема кредитования строительной отрасли, - уверен Николайчук. - Частные инвесторы вряд ли поверят застройщикам еще раз".
В итоге после потери частных инвестиций, которые в докризисное время достигали 80% от всех вложений в жилое строительство, выживут не все. "Именно поэтому серьезные проблемы сейчас практически у всех украинских застройщиков независимо от их размеров, - уверен Степенко, - и поэтому молодые компании без кредита доверия украинцев, скорее всего, уйдут с рынка вообще".
