Ќедвижимость —троительство –емонт  редит «аконы Ќалоги ƒоговора Ќовости —татьи
Ќовостройки
 иева
недвижимость строительство ремонт кредит закон налоги страхование разное все новости
√лавна€Ќовости недвижимости • —троительный хлам за бешеные деньги
    –азмещение обь€влений
  • » обь€влени€ размещаютс€ на доске обь€влений на 30 дней
  • » обь€влени€ по€вл€ютс€ на сайте сразу же после подачи
  • » обь€влени€ подаютс€ бесплатно: строительство, ремонт

—троительный хлам за бешеные деньги

 тема: строительство кредит
—троительный хлам за бешеные деньги

2009-11-02 14:30
јвтор: »нфоЅуд

”краинской ипотеке нездоровитс€. ќна натужно кашл€ет, и вид у нее скверный. ѕри этом большинство «перес≥чних громад€н» душевно желают ей «сдохнуть поскорее». ¬ыража€, таким образом, трепетное желание забыть о ее существовании, как о кошмарном сне.

ѕричина всеобщей нелюбви тоже пон€тна: массовый запуск ипотечных программ п€ть лет назад был одним из решающих факторов бешеного разгона цен на жилье и падени€ его доступности.

÷ены на квартиры в крупных городах ”краины вышли на уровень ÷ентральной ≈вропы при, как минимум, вдвое меньшем уровне зарплат. Ќу и процентные ставки по ипотеке у наших соседей тоже были вдвое ниже.

ќднако надежды на близкую кончину ипотеки сильно преждевременны: «“узик будет жить». »потека как инструмент пережила кучу империй, начина€ с –имской. ѕереживет и этот кризис, сообщает «екрало недели. ¬опрос — в каком виде.

 ак начиналось

¬ ”краине ипотека уже даже наработала некую историю. ¬первые ее внедрили в середине 90-х, когда « иевгорстрой» через дружественный банк «јркада» начал предлагать гражданам ипотечные кредиты. ¬прочем, продукт долго оставалс€ экзотическим: в стране просто не было необходимых денег. ѕо данным банка «јркада», тогдашнего признанного лидера этого рынка, за 1999—2001 годы было выдано кредитов дл€ инвестировани€ жилищного строительства» аж на полтораста миллионов гривен.

—обственно, примерно до 2004-го ипотеки в классическом понимании у нас не было. —редние сроки погашени€ кредитов колебались около трех лет, и фактически речь шла о финансировании не очень-то больших временных разрывов.

—о временем ситуаци€ начала мен€тьс€. ¬о-первых, на украинский рынок стали массово заходить иностранцы, выкупа€ контрольные пакеты украинских банков. ” их материнских компаний был доступ к фантастически дешевым по украинским пон€ти€м ресурсам, причем достаточно длинным. ƒепозиты на «ападе стоили 2—3% годовых. ј так как на отечественном ипотечном рынке их легко можно было разместить под 12—14%, дело было весьма доходным.

ќжидани€, что добрые западные банкиры начнут резко снижать ставки кредитов, так ожидани€ми и остались. —нижение было предельно скромным.

Ёто, кстати, дало шанс банкам с украинскими акционерами. ќни стали массово привлекать ресурсы с мировых финансовых рынков. ќбходилось дороже, чем иностранцам, но дельты вполне хватало на приличную жизнь.

¬ общем, процесс пошел. ѕо данным ”краинской национальной ипотечной ассоциации ”краины (”Ќ»ј), в 2005—2007 годах объем ипотечной задолженности вырос в 18 раз.

–езко росло и количество договоров. ≈сли на начало 2007-го их было 277 тыс., то к окт€брю 2008-го, началу открытой фазы кризиса, дошло до 488 тыс.

ѕоказатель 01.10.2008 01.01.2009 01.07.2009
¬сего кредитов, тыс. 487,7 484,0 464,3
¬ т.ч на покупку жиль€, тыс. 213,1 207,6 201,5
—редний размер кредита, тыс. у.е.* 36,6 32,6 32,5
ѕотребительские кредиты тыс. 246,8 252,2 242,2
—редний размер кредита, тыс. у.е 27,1 21,9 21,0

* у.е. = 1 доллар —Ўј по курсу ЌЅ” на конец квартала

Ћюбопытно, что самыми распространенными ипотечными договорами было обеспечение кредита на потребительские цели под залог жиль€. —уммарно их выдали почти четверть миллиона. „то отражало успешность пропаганды потребительского бума.

Ќетрудно подсчитать, что сейчас ипотекой (включа€ залог жиль€ под потребительские кредиты) охвачено примерно 2% от общего, или около 3% от городского, жилищного фонда. ¬ крупных городах процент повыше, но тоже менее 5%. », похоже, в нынешних услови€х это очень близко к максимуму.

—редний размер таких кредитов по ”краине перед кризисом составл€л пор€дка 25—27 тыс. долл., что примерно соответствовало стоимости неплохого автомобил€.

ј вот по объему задолженности уверенно лидировали кредиты на покупку жиль€ под его залог. Ќа них традиционно приходилась примерно половина общей задолженности. —реднестатистически такой кредит т€нул на 33—36 тыс. долл.

ћы не случайно приводим стоимость ипотеки именно в долларах. ƒол€ гривневых кредитов колебалась от 11 до 28% — в основном за счет потребительских кредитов. ќстальное — доллары и совсем немного — евро с швейцарскими франками, передает »нфобуд. Ётим отечественна€ ипотека резко отличаетс€ от российской, где 3/4 объемов номинированы в национальной валюте. “ут мы больше похожи на ѕольшу и ¬енгрию, где дол€ инвалюты тоже больше половины. ¬от только проценты по кредитам, как уже говорилось, далеко не варшавские и не будапештские.

¬ жилищной ипотеке валютизаци€ уверенно приближалась к 90%. ѕри курсовых колебани€х это обещало большие проблемы. ¬ообще-то в мире прин€то, что валюта платежа по ипотеке совпадает с валютой дохода.

¬ принципе, до 2006 года ипотеку в основном и брали люди, располагавшие таким (часто неформальным) доходом. ќднако по мере расширени€ процесса к нему понемногу подключались и получатели гривневых зарплат. Ѕлаго, что курс последних п€ти лет был стабилен, и тот же доллар не без труда удерживали от падени€.

ѕри всем этом жилищна€ ипотека по-прежнему была достаточно эксклюзивной. –азговоры о ее доступности среднему классу были чистейшим сотр€сением воздуха.

¬ мировой практике существует несколько общеприн€тых соотношений. ¬ частности, выплаты по ипотеке не должны превышать 28—30% от зарплаты. »ли примерно половины доходов наиболее зарабатывающего члена семьи.

” нас банкиры оный коэффициент принимали равным 40—50%, но и с ними «людишки быстро кончились».

ќ квадратных метрах и строител€х

¬ ≈вропе существует еще одно эмпирическое правило: стоимость квадратного метра жиль€ примерно равна мес€чной зарплате. ¬ —Ќ√, в св€зи с местным особенност€ми налогоизбегани€, власти ориентируютс€ на коэффициент «две зарплаты/квадратный метр».

“ак, в –оссии целью программы «ƒоступное жилье» была задекларирована стоимость квартиры в 54 квадратных метра в 108 мес€чных зарплат. “акое же соотношение практически без изменений переписали и наши чиновники.

¬ реальности квадратный метр стоил в ”краине от четырех до п€ти мес€чных зарплат. —о всеми вытекающими последстви€м. ∆илье было предельно малодоступно, а верхний уровень платежеспособного спроса постепенно выбиралс€.

Ќа объемы ипотечных кредитов сильно вли€ла и ситуаци€ на первичном рынке недвижимости. «а годы «строительного бума» на нем так и не по€вилась полноценна€ конкуренци€.

“ак, самый крупный рынок — столичный — по факту оказалс€ монополизирован несколькими крупными строительными компани€ми, устанавливающими правила игры. ‘актически это привело к банальному «сбору сливок». —троили минимально необходимое количества жиль€ по максимально возможным ценам.

ѕараллельно строители оглашали окрестности ритмичными вопл€ми о своей практически убыточной работе.  аким образом при себестоимости строительства 600—800 долл. за квадратный метр (включа€ «подношени€») и продажной цене 1500—2500 долл. можно получать убытки — задачка либо дл€ гениального менеджмента, либо дл€ правоохранительных органов. ’от€ последние старательно делали вид, что во всю эту убыточность св€то вер€т. »бо получали участочки и квартиры.

ƒело в итоге дошло до маразма.  иевска€ квартира с голыми стенами (нередко — чуточку кривыми) и без отделки почти сравн€лась в цене с меблированной пражской новостройкой. ѕричем у чехов рабочие получали заметно больше, и в цену квартиры включалось паркоместо.

ѕричина банальна: в ѕраге создали конкурентный рынок. ¬  иеве строительство крупными строительными компани€ми практически застыло на уровне 2000 года. Ќовых участников допускали на рынок крайне неохотно, дл€ них устанавливалс€ высокий пороговый «уровень доступа».

  тому же большинство новичков лезли на рынок, именно дабы приобщитьс€ к сверхприбыл€м. » среди них хватало вс€ких, включа€ банальное жулье. “ем не менее именно новые участники обеспечили практически весь прирост ввода метража последних лет.

≈ще один ключевой элемент: земельный рынок стал едва ли не на 100% коррупционным. ‘ормально земл€ в стране почти вс€ раздаетс€ бесплатно. ‘актически предполагаетс€ «бонус» — либо в виде отката, либо в виде дополнительных услуг «правильным» люд€м.

“ак, большинство в  иевсовете во многом держитс€ именно на регул€рной раздаче землеотводов нужным люд€м, передает »нфобуд. ¬ последнее врем€ это практически перестали скрывать. ѕеред кризисом строители даже стали изредка туманно жаловатьс€ на неких чиновников (без фамилий) и депутатов, которых им, белым и пушистым, приходитс€ подмасливать.

ѕредполагавшийс€ в 2006 году переход на продажу земли исключительно на аукционах оказалс€ забытым за ненадобностью — ко всеобщему удовольствию что чиновников, что девелоперов. » те, и другие нашли куда более интересные и выгодные схемы.

ј вот население, из числа не допущенных к кормушке, «бесплатную землю» иногда покупало. » пор€дка 1% ипотек было выдано именно на эти цели.

¬ общем врем€ до лета 2008-го девелоперы будут долго и ностальгически вспоминать как золотое. ÷ены на жилье ушли в облака, большинство строек велись за привлеченные ресурсы населени€, то есть практически бесплатные. Ќужные св€зи были отлажены, нужные двери (и расценки в них) были прекрасно известны, качество строительства контролировалось на уровне «чтобы сразу не рухнул». –азве что команда нового мэра поначалу настойчиво претендовала на передел пирога в « иевгорстрое», но и там нашли компромиссное и непубличное решение.

ј вот ответственность перед желающим купить жилье и профинансировавшим стройку была совершенно символическа€. «адержка ввода дома на полгода — вообще абсолютно законна. Ќу а при желании домик можно было безболезненно сдать и через год-два. ¬ общем, лепота.

 азалось, что «шара» будет вечной. –уководство близкого к « иевгорстрою» банка «јркада» уже в начале 2008-го исхитрилось генерировать прогноз снижени€ цен: «Ёто возможно, но не раньше чем через п€ть-семь лет. ј в течение этого периода будет происходить ”ћ≈–≈ЌЌќ≈ (! — ».ћ.) повышение стоимости жиль€ не менее чем на 20—30% ежегодно, адекватное росту цен на базовые ресурсы строительства и ипотечные кредиты». “о есть рост в 2,5—3,7 раза, несмотр€ ни на что. ∆алкие городишки Ћондон и ѕариж в этом случае нервно курили бы в сторонке от «матери городов русских».

ћежду прочим, автор этих строк уверен, что и в случае реализации прогноза застройщики декларировали бы 2—3% рентабельности.

«“ихий саботаж» развертывани€ массового строительства во многом способствовал разгону цен на жилье. Ѕолее того, практическа€ невозможность контрол€ над застройщиком привела к тому, что ипотечные деньги устремл€лись в основном именно на покупку уже имеющегос€ жиль€.

ѕо данным ”Ќ»ј, к началу июл€ текущего года из общего объема выданной банками жилищной ипотеки 91% относилс€ ко вторичному жилью и только 9% — к первичному. ѕо количеству выданных договоров дол€ вторички была еще выше — 94%.

Ѕанкиры оказались совершенно правы. ѕри первых признаках бури девелоперы дружно плюнули на свои об€зательства, и процент приостановленных строек временами зашкаливал за 70%. Ѕлаго, что никаких санкций за это не предусмотрено.

» тут гр€нула окт€брьска€ девальваци€…

√од распухшей ипотеки

«а несколько недель курс в обменниках взлетал с 4,9 временами почти до 9,5.  олебани€ официального были менее значительными, но рост с 4,86 грн./долл. на 1 окт€бр€ до 7,7 к концу года тоже впечатл€л.

» ипотека окончательно замерла. ”же говорилось, что она была практически вс€ валютной. ¬ итоге при почти полной приостановке выдачи новых кредитов она осенью прошлого года распухла, как на дрожжах. «а счет курсовой разницы.

Ќа 1 окт€бр€ 2008 года население должно было по этой статье банкам 80,1 млрд. грн., на начало года задолженность достигла уже 107,5 млрд.

  окт€брю нынешнего года объемы ипотеки сократилась до 102,0 млрд. грн.: старые кредиты погашают — новых почти не дают. Ћетом она даже падала до уровн€ 100 млрд., но затем подрос курс.

Ћюбопытно, что в статистике ЌЅ” есть ина€ ипотека, и в графе «ипотечные кредиты» на 1 окт€бр€ 2009 года суммарно числ€тс€ 137,6 млрд. грн.

—амый болезненный вопрос — что делать с квартирами должников по ипотеке. “ут государева лини€ периодически измен€етс€ на 180 градусов.

—начала ћинюст сообщил, что банки «имеют полное право изымать у клиентов залоговые квартиры при невыполнении условий ипотечного договора». ѕозже ¬ерховна€ –ада своим законом предложила на период кризиса запретить такие изъ€ти€. “ак как врем€ у нас предвыборное, то перет€гивание каната будет продолжатьс€, и ситуаци€, возможно, про€снитс€ к весне.

’от€ проблема оказалась на слуху, но как ее лечить, толком никто не знает. ‘актически единственным способом стало предоставление разнообразных отсрочек по платежам. ѕод них уже подпало до 10% выданных кредитов, передает »нфобуд. ѕредлагавша€с€ иногда смена валюты ипотеки распространени€ не получила. ƒол€ гривневой ипотеки за первое полугодие увеличилась аж на 0,2%. –€д банков вообще против смены валюты.

ѕредпринимаемые меры проблему не решают, и дол€ проблемной ипотеки неуклонно растет. ќна уже составл€ет, по данным банков, около 7—8%.

Ѕанковские аналитики настроены скептически — они ожидают выхода доли проблемных кредитов на уровень 15—20%. ’от€ эту проблему стараютс€ не заостр€ть: даже «отпрессовав заемщика», по факту ничего, кроме новой головной боли, не получают.

÷ены на жилье на рынке упали процентов на 40. Ѕезубыточно реализовать залог трудно, а продажа по сниженной цене почти автоматом приведет к переоценке портфел€ и ухудшению показателей самого банка.

»потечные программы свернули практически повсеместно. “ак, во втором квартале один из ключевых игроков рынка — «–айффайзен Ѕанк јваль» (18% рынка) — сократил свой портфель более чем на миллиард гривен. —окращают свои портфели и ”крсоцбанк, и «ќTP Ѕанк».

—уммарно восемь крупнейших банков (в т.ч. п€ть — с контрольным пакетом западных акционеров) только за второй квартал вывели из ипотеки 3,6 млрд. грн.

ѕроцесс продолжилс€ и в третьем квартале.

Ўесть-семь банков, которые таки кредитуют покупку жиль€, радуют клиентуру не только скрупулезной проверкой документов и ставками в 22—30% в гривне. ѕо наблюдению аналитиков, «необходим первоначальный взнос в размере 50% от стоимости квартиры или дома, совокупный доход семьи должен превышать в два-три раза сумму ежемес€чного платежа по кредиту». —прос на кредиты и их выдача упали в п€ть-шесть раз.

— публичной статистикой выдачи кредитов сейчас откровенно неважно. Ќаиболее достоверную информацию традиционно выдает ”Ќ»ј. Ќекоторую цифирь можно получить из статистики Ќацбанка. ј вот ћинистерство юстиции, в которое стекаютс€ данные об объемах сделок на рынке жиль€, молчит, как партизан, только раз в год выдава€ на-гора обрывки статданных.

—амое смешное, что такие данные банки не могут получить даже за деньги. ћежду тем во всех странах ≈вросоюза така€ информаци€ — один из ключевых индикаторов.

Ќу а остальным остаетс€ выслушивать умные речи о достижении «ценового дна». ƒно достигнуто, но оно неровное. ѕо€вилась даже шутка: « аждому кварталу — эксклюзивное дно».

¬ полном тумане — дальнейшие перспективы кредитовани€. — одной стороны, пон€тно, что, несмотр€ на антипатию населени€, развиватьс€ оно будет. — другой — непон€тно, из каких ресурсов и когда.

Ќеровное дно

—итуаци€ с внутренними ресурсами иллюстрируетс€ двум€ цифрами. Ќа 1 окт€бр€ банковска€ система выдала 729,5 млрд. грн. кредитов (всех, а не только ипотечных). ѕри этом депозитов в ней всего 327,1 млрд. –азница в 402,3 млрд. покрываетс€ за счет внешних источников, включа€ рефинансирование ЌЅ”.

ќсновна€ иде€ застройщиков — пока в не€вном виде — звучит так: на «ападе закончитс€ кризис, у них по€в€тс€ дешевые деньги, и они снова пот€нутс€ к нам за высоким процентом. –ынок у нас небольшой — той же ипотеки пор€дка 13 млрд. долл. (вчетверо меньше польского), так что как-нибудь перебьемс€.

Ќо снова громоздить валютную пирамидку еще больших размеров вр€д ли получитс€. Ќаселение просто не может массово покупать «такой хлам по таким ценам» Ёто, кажетс€, начало понемногу доходить даже дл€ строителей.

“еперь Ћев ѕарцхаладзе от имени ”краинской строительной ассоциации (”—ј) озвучивает идею строительства «экономок» как типового жиль€ площадью от 25 до 70 квадратных метров, по цене от 300 до 400 долл. за «квадрат», передает »нфобуд. «ѕри таком подходе однокомнатна€ «гостинка» могла бы стоить около 10 тыс. долл.», — утверждает он. ј государство могло бы оказать помощь в выдаче кредитов на покупку таких квартир на льготных услови€х.

ƒл€ реализации программы потребуетс€ создать государственное предпри€тие — единого заказчика по всей ”краине. ƒл€ него выдел€лись бы участки на бесплатной основе с подведенными коммуникаци€ми. “иповой проект жиль€ должен согласовыватьс€ по упрощенной системе.

ѕравда, фраза «срок эксплуатации будет, как и у «хрущевок», — до 50 лет» откровенно пугает.

Ќа вс€кий случай напоминаем экспертам ”—ј. –асчетный срок жизни «хрущевки» составл€л 125 лет. » только после того, как проект побывал в шаловливых ручках советских строителей, реальный срок эксплуатации сократили на полвека.

—оздавать проект, где сразу закладываетс€ срок службы в 50 лет, и отдавать его в руки нашим прославленным строител€м — это уж слишком. ƒавайте лучше оставим расчетный срок в сто лет. ј то дома начнут рушитьс€ уже на стадии строительства

ј вот с идеей зафиксировать стоимость об€зательно в гривне, чтобы она не зависела от курса валют, спорить трудно…

Ќо в любом случае мысль о жилье от 300—400 долл. за квадратный метр (пусть даже не в столице) — €вный прогресс по сравнению с прошлогодним полетом мысли о «умеренном росте на 30% в год».

—ейчас ћинистерство по вопросам жилищно-коммунального хоз€йства собираетс€, по образцу √ермании, развивать строительно-сберегательные кассы и обещает за счет их «за 10—15 лет сделать ипотеку массовой, увеличить число жилищных кредитов, предоставл€емых не только стройсберкассами, но и банками дл€ обеспечени€ жильем граждан». ѕолучение кредита обусловлено не только залогом и об€зательствами заемщика по обслуживанию долга, но и предварительным выполнением плана по накоплению сбережений.

»де€ достаточно неплоха€ в теории, но есть маленькое замечание. ” нас — немного не √ермани€. Ќи по законодательству, ни по качеству работы госслужб, ни по менталитету.

ћожно, конечно, ожидать, что в будущем чиновники станут профессиональными и неподкупными, деревь€ — зелеными, а  абмин и президент престанут обзывать друг друга изменниками –одины. Ќо не факт, что столько счасть€ привалит ”краине сразу. “ак что ипотека, несомненно, будет жить, но пока — в капельном режиме. Ѕудем отслеживать судьбы анонсированных «экономок»?


¬ерси€ дл€ печати

¬ернутьс€ в Ќовости
’арьковские власти выдел€т 70 млн.грн. на строительство метро —колько строительных компаний  иева еще в строю?

“акже читайте

ѕоследние объ€влени€

—оветы по экономии на строительных материалах
–емонт Ц меропри€тие затратное.  ак всЄ спланировать таким образом, чтобы вложитьс€ в бюджет?
строительство: проектирование Online casinos accepting mastercard deposits <a строительство
строительство: проектирование <a href=http://www. Kiyany-za-spravedluvist. Com. строительство
строительство: проектирование –•–∞–є. –Ь–Њ–ґ–µ—И—М –љ–∞–Ј—Л–≤–∞—В—М –Љ–µ–љ—П строительство
строительство: проектирование <a href=https://adrenalinebot. Net/>adrenaline строительство
строительство: проектирование Kamagra oral jelly india online <a строительство
строительство: инструменты —варочный ремонт кареток, гидравлических тележек, строительство
строительство: проектирование Erfahrungsbericht kamagra oral jelly wirkung <a строительство
строительство: проектирование гАРжПЪж≠М-жХЩе≠ЄйЇ•еЕЛ饮зЫізЗЯеЇЧгАСеЃШжЦєзЈЪдЄКи≥ЉзЙ строительство
строительство: проектирование Hello, Music Private FTP, Exclusive Promo Quality строительство
строительство: проектирование Discover this info here <a href=https://shopsellcardsdumps. Com>dumps shop</a>.
строительство: проектирование Nude Sex Pics, Sexy Naked Women, Hot Girls Porn строительство
строительство: проектирование ƒымосос Exhauster H-0220 предназначен дл€ работы на строительство
строительство: юридические услуги –Ч–і—А–∞–≤—В—Б–≤—Г–є—В–µ.
строительство: проектирование <a href=https://stomatologi. строительство
строительство: проектирование <a href=https://intim-msk. строительство

We at Google+