Застройщики хотят за счет гарантий государства привлечь деньги населения: больше строителям рассчитывать не на что. Существует большой риск, что уже в 2011 году резко вырастут цены на жилье, но выиграют от этого отнюдь не строители.
Об этом в эксклюзивном интервью корреспонденту ЛІГАБізнесІнформ рассказал глава Украинской строительной ассоциации (УБА), председатель совета директоров компании "XXI век" Лев Парцхаладзе.
- Лев Ревазович, какие конкретно изменения необходимы принять на данном этапе, чтобы дать отрасли толчок к выходу из кризиса?
- Мы предложили как один из вариантов выхода из кризиса - создание "экономок". Это проект, похожий по своей идеологии с тем жильем, которое строилось после войны ("хрущевки", "сталинки"). Это однотипное жилье, которое может собираться как Лего-конструктор. Поскольку это типовые проекты, они должны легко согласовываться, они должны быстро и легко приниматься в эксплуатацию по всем нормам. Стоимость таких квартир должна быть до $400 за квадратный метр.
Это должна быть государственная программа, по которой местные советы будут бесплатно выделять землю и подводить коммуникации. Таким образом мы бы дали населению доступное жилье, перезапустили экономику за счет большого количества строительных работ и производства строительных материалов.
Мы просчитали, что одна только стройка запустит в работу около 40 предприятий отрасли. Таким образом мы простимулируем частные инвестиции населения в строительство, не дожидаясь западных средств.
- А что получат от этого проекта застройщики?
- В данном случае не идет речь о рентабельности застройщиков. В Киеве строительство будет чуть дороже, а в Тернополе - чуть дешевле: стоимость будет зависеть от стоимости рабочей силы, проведения коммуникаций и цены на стройматериалы. Государство сможет проводить тендер среди компаний, которые предложат лучшие условия.
Мы говорим о типичном жилье в 4-5 этажей, где нет лифтов. Где в квартире 25 кв. м не обязательно будет делать кухню и спальню, а возможно совместить, сделать студию. И тогда квартира в 25 кв. м будет стоить $10 тыс.
Мы обратились в Минрегионстрой и МинЖКХ – там одобрили это предложение. Сегодня (15 октября, - ред.) мы проводим заседание рабочей группы, в котором будут участвовать архитекторы, специалисты инженеры и.т.д. Мы в ближайшее время выйдем на типовой проект. Это будет экспериментальный проект. Смысл в том, чтобы люди платили только за себестоимость, включая работу строителей. Это решит сразу три вопроса: социальный, экономический и жилищный.
- Участвует ли УБА во встречах застройщиков с банкирами (по реструктуризации долгов)?
- Сегодня многие банки находятся в дефолте. Они не могут платить по тем обязательствам, которые на себя взяли. И Нацбанк обязан прогарантировать и выплатить вклады. Мы внесли предложение выпустить сертификаты, и люди, которым сегодня банк должен деньги, получат сертификаты на жилье.
Нацбанк будет выделять средства банкам на покупку сертификатов на строительство. Люди на добровольной основе вместо своих вкладов смогут получить эти сертификаты. За них, в свою очередь, потом смогут приобрести квадратные метры в строящемся жилье либо смогут их продать. Таким образом мы инвестируем в реальный сектор. Эти деньги не будут обналичены в доллары, и не будет инфляции, мы удовлетворим инвесторов, которые вложили деньги. Но это должно быть на добровольной основе.
- Но люди не верят в сертификаты, не верят застройщикам и тем более банкам...
- Да, но если это будет государственная программа, то это должно сработать.
- Соглашения и меморандумы с Минрегионстроем пока конкретных результатов не дают, и, как Вы сами писали в своей статье, антикризисные программы не выполняются. Стоит ли застройщикам надеяться на государство в сложившихся условиях?
- Антикризисный закон работает только в плане достройки жилья с высокой степенью готовности. Что же касается всех остальных пунктов программ, то они очень противоречивы.
Один из вопросов, который нас волнует, - это коррупция. Сегодня чиновник может месяцами не отвечать на запросы. Вторая причина - это отсутствие утвержденных генпланов в крупных городах Украины. Ведь при утверждении генплана определяется плотность застройки, поэтажность, экологичность, транспортная нагрузка.
Нужно ввести закон, что если до 2011 года города не примут генплан, то чиновникам нужно запретить выдавать разрешения строительство. И тогда местные власти очень быстро будут простимулированы. Таким образом у чиновников отпадет возможность манипулировать.
С 15 числа вступает в силу Закон о том, что все земли будут выдаваться только через аукционы. Именно поэтому Блок Кличко (Л.Парцхаладзе является депутатом Киевсовета от Блока Кличко, - ред.) блокировал трибуну, чтобы все земельные вопросы решались после 15 числа. Мы отстояли свою позицию, и сессия перенесена на 29 число. Фактически, уже бесплатно землю давать не будут. Мы надеемся, что справедливости будет больше.
- Есть ли сейчас иностранные инвесторы, которые, воспользовавшись кризисными ценами и затруднительным положением компаний, хотят купить украинские проекты?
- Они в поиске. Говорить о том, что сюда рекой льются иностранные инвестиции, нельзя.
Они присматриваются, делают "дью дилидженс" (оценка рисков, - ред.), но уже есть редкие случаи реальных сделок. А более активная деятельная инвесторов в Украине появятся где-то с марта месяца. Во-первых, потому что у нас пройдут выборы и будет хоть какая-то стабильность. Во-вторых, сейчас инвесторы идут в те страны, которые, как и Украина, пострадали от кризиса, но на сегодняшний момент имеют более устойчивую позицию и стабильный рынок.
Как только там им станет тесно, они обратятся к Украине. Украина, к сожалению, не является первой страной, куда инвесторы приходят.
- Каковы конкретные шаги УБА применяют для улучшения инвестиционного климата?
- Все эти законодательные инициативы, о которых мы говорим, направлены на улучшение инвестиционного климата.
- Не кажется ли Вам, что рассчитывать на государство - это как на царя батюшку в старину?
- А у нас другого пути нет. Рассчитывать только на инвестиции извне, тем более быстрые, невозможно. Нужно прежде всего рассчитывать на внутренний рынок и частного инвестора. У населения есть деньги. Нужно промотивировать их инвестировать в нашу экономику.
Если государство не начнет что-то делать, то будет плохо не только строителям. Мы хотим высветить наши идеи, заинтересовать нужных чиновников и затем вести публичную работу.
- Не кажется ли вам, что на данный момент раздутый пузырь лопнул и сверхприбыли застройщиков ушли в прошлое?
- Строительство "экономок" - это не для прибыли застройщиков.
- Давайте оставим "экономки"...
- Это вопрос денег, мы бы с удовольствием попросили у государства, но мы понимаем, что у государства свободных средств нет.
- Какова на данный момент себестоимость строительства в Киеве?
- Себестоимость самого строительства может колебаться от $600 до $1000. Только себестоимость. Но это без стоимости земли, потому что свободных площадок в Киеве практически не существует. Поэтому необходимо приобрести земельный участок или здание, которое нужно очистить до нулевого этапа, возможно, расселить людей. Затем согласование, подвод коммуникаций, кредит, проценты, процент отчислений в бюджет, аренда техники, содержание команды и т. д.
Таким образом, себестоимость одного квадратного метра для застройщика может достигать в Киеве до $3-4 тыс.
Сегодня цены на квадратный метр упали, а согласование, коммуникации остались дорогими. Поэтому строить на окраинах или в регионах не выгодно. В центре - еще нормально.
- Будет ли этот показатель снижаться или расти?
- Хочу отметить такую вещь, чтобы не было ни у кого иллюзий. Сегодня цена квартир в Киеве и во всех городах Европы зависит от спроса, а не от себестоимости строительства. Сегодня не строят потому, что упал спрос. Платежеспособный спрос. Но это вопрос временный. Как только банки начнут выдавать кредиты, строительство возобновится.
Вспомните ситуацию 2006 года. Предложение новостроя было минимальным, а спрос большим. И цены подскочили. Люди стали переплачивать.
Сейчас есть большой риск того, что после кризиса, в 2011 году, резко вырастут цены. И на вторичное и на первичное жилье. Но выиграют от этого не строители, а спекулянты, у которых будут свободные средства. Для застройщиков рентабельность 10-15% достаточна. Нам нужна стабильность.
- Вернутся ли застройщики к докризисной рентабельности?
- Вернутся. Сейчас рынок недвижимости настолько ненасыщен, спрос на любую недвижимость в Украине настолько велик, что инвестиции будут выгодны и будут приносить прибыль еще долго. Нужно учитывать, что если спрос не удовлетворен, то цены будут расти.
Если цены пойдут в рост, то рентабельность увеличится. Но когда рынок насытится, рентабельность будут получать только большие компании.
- Можно ли ожидать оживления строительства в период осень 2009 - весна 2010 года? Каковы Ваши пессимистичный и оптимистичный сценарии?
- По оптимистическому сценарию, в марте-апреле-мае 2010 года стройки возродятся, и рынок начнет постепенно оживать. Но это лучший вариант. В худшем варианте – это произойдет через год.
- Компания "ХХI век", как и многие другие, пострадала от кризиса. Какие издержки, кроме дорогой аренды (Вы ведь переехали в другой офис), Вы сокращаете? Во что Вы сейчас инвестируете?
- Мы сократили около 70% сотрудников. Сократили административные расходы, оптимизировали другие возможные расходы, реструктуризировали долги. Те сотрудники, которых сократили, ожидают, что их возьмут на работу. Мы надеемся, что это произойдет во втором полугодии 2010 года. Мы сейчас не зарабатываем, мы живем на те средства, которые получили от продажи проектов и зарабатывали ранее.
На данном этапе мы ожидаем, когда "дно" уже проявится в нашей стране, и находимся на "низком" старте.
