К сожалению, советские проектировщики не обладали ярко выраженной фантазией, об этом не просто говорит, а буквально кричит планировка квартир в домах, построенных в доперестроечные времена. Знакомые всем «хрущевки» и «брежневки» - наглядный тому пример.
Но население как-то выходило из положения, и создавало собственный интерьер с помощью перепланировки. А как иначе, если коридор в твоей квартире больше, чем две комнаты вместе взятые? А вместе взятые потому, что расположены «паровозиком», получается, что одна из них – проходная. В данном случае перепланировка квартир просто неизбежна.
А как сделать ее не только визуально привлекательной, но и технически и юридически грамотной – читайте далее.
Что такое перепланировка?
Сначала давайте разберемся, что же с юридической стороны считается перепланировкой, и что вам грозит, если перепланировка квартир была не согласована в соответствующих инстанциях и последствия оных.
Итак, перепланировка – это снос и перенос стен и перегородок, перенос дверных проемов, расширение площади комнаты за счет балконных помещений или прочих вспомогательных помещений, устройство дополнительных кухонь и санузлов. Все действия, касающиеся изменения плана квартиры, в идеале сначала должны быть официально одобрены государственными органами, а уж потом приведены в соответствующее исполнение. А не наоборот, как делает большинство. Лучше изначально все делать правильно, чтобы впоследствии не тратить на это лишние деньги.
Если перепланировка неизбежна, то давайте сначала выясним, что не рекомендуется совершать в процессе перестройки своей типовой квартиры:
- нельзя нарушать прочность и устойчивость несущих стен и конструкций, это может привести к провисанию и обрушению потолочных перекрытий, причем не только в вашей квартире, но и в соседских тоже;
- нельзя производить увеличение подсобной площади за счет жилых комнат без изменения функционального назначения, иными словами, если вы попытаетесь соединить кухню и одну из комнат для открытия там производственного цеха по изготовлению железобетонных конструкций. – то это вряд ли кто-то одобрит, а соседи в первую очередь. Написанная ими бумага в соответствующие инстанции, принесет вам много хлопот вплоть до приведения квартиры и ее комнат к первоначальному доисторическому виду;
- нельзя производить ликвидацию и уменьшение сечения каналов вентиляции в ванных комнатах и кухнях, нельзя переносить кухни и ванные комнаты в помещения, не имеющие соответствующей системы вентиляции;
- нельзя коридор своей квартиры присоединять к лестничной клетке;
- нельзя, чтобы перепланировка квартир затрудняла доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам, особенно это касается тех квартир, которые расположены на последнем этаже и могут иметь возможность присоединения второго этажа за счет мансарды. Теоретически сделать это очень просто, а оформить такое строение – гораздо труднее. Особенно, если оно было сначала возведено, а уже потом проявлены попытки официально его оформить;
- нельзя увеличивать площадь помещения за счет присоединения балконов и лоджий. Хотя каждый второй это делает. Имейте ввиду, что оформить разрешение на такой вид перепланировки – довольно непросто.
Неоформленная перепланировка квартиры несет за собой следующие последствия: невозможность продать, обменять квартиру и совершать другие сделки с данной недвижимостью. Если соседям в результате вашей перепланировки был нанесен ущерб, то, возможно, вы ограничитесь предупреждением с требованием восстановить первоначальное состояние помещения и выплатой денежной компенсации соседям за нанесенный ущерб, а возможно дело закончится серьезным штрафом за несогласованную перепланировку.
10 советов по перепланировке квартир
1. Прежде, чем приступать к перепланировке квартиры, необходимо получить на нее официальное разрешение. Будет проще, лучше и быстрее, если вы обратитесь с этим вопросом к специалистам. Они, зная пошаговую стратегию, сделают все качественно и в относительно короткие сроки. Стоимость услуг на согласование перепланировки составляет от 12 до 50 тысяч рублей, смотря что вы хотите изменить и перепланировать.
Если вы хотите сэкономить, можно попробовать согласовать перепланировку квартиры самостоятельно. Для этого вначале обратитесь к авторам и разработчикам проекта своего дома, которые в свое время разрабатывали проектную документацию. Техническое заключение, проект перепланировки, авторский надзор должны осуществлять исключительно авторы проекта той или иной серии дома. Установите серию своего дома, всего их 86, в Интернете вы сможете сразу найти информацию об этом.
Установив серию, смело обращайтесь к авторам разработчикам проекта данной серии дома за разработкой проектно-технической документации на перепланировку вашей квартиры. Как только проект будет готов, можно заключать договор с его авторами на оказание услуги по его согласованию. Разработка проектной документации на перепланировку квартиры может занимать от 2-х недель до 3-х месяцев. Все зависит и от проекта, и от разработчика.
2. Если вы решили обратиться за помощью к посреднику, и он предлагает вам полное согласование перепланировки за короткий срок, но за несколько большую сумму, чем обычно это бывает, – не доверяйте таким агентам. Любая, даже самая незначительная перепланировка полностью не может быть оформлена менее, чем за месяц. Не исключено, что вас могут обмануть и всучить якобы согласованную и утверждённую проектную документацию, на самом же деле она будет «липовой», что впоследствии может быть оспорено в суде контрольно-надзорными органами.
3. Когда согласование перепланировки пройдено, можно приступать к непосредственному приведению проекта в жизнь. Можно нанять дешевую рабсилу, но качество при этом вам никто не гарантирует. Более того, если в процессе перепланировки вашему имуществу будет нанесен вред, то доказать это будет просто невозможно. А наказать нерадивых работников вообще не получится. Лучше, чтобы перепланировка квартир была выполнена пусть и небольшой, но зарекомендовавшей себя строительной фирмой, имеющей лицензию.
Наверняка даже ваши знакомые порекомендуют вам кого-то. Заключите с ними договор, возьмите копию лицензии, это даст возможность беспрепятственного составления с фирмой актов выполнение работы. Так вы сможете самостоятельно контролировать расход материала и качество выполненных работ. И ваша перепланировка не ударит слишком больно по вашему карману.
4. Перед тем, как начать ремонтно-строительные работы, необходимо составить предварительную смету. В ней должно быть ясно указано, за что вы платите деньги: сколько стоит работа, материал, вспомогательные конструкции и т.д. Поинтересуйтесь у фирмы, сколько они работают на рынке, могут ли они предоставить хотя бы фотографии уже оконченных и сданных в эксплуатацию объектов.
5. Если вы думаете, что легализовать состоявшуюся перепланировку квартиры "задним числом" проще, чем сделать это по закону – вы ошибаетесь. Лучше не экспериментировать, так вы сэкономите время и деньги. Не полагайтесь на русский «авось», делайте все юридически грамотно.
6. Если вы уже имели неосторожность перепланировать свою квартиру самостоятельно, и вас хотят за это привлечь к ответственности, то – ничего не поделаешь – приступайте к официальному оформлению. Но сначала придется заплатить штраф, а уж потом прибегнуть к услугам посредника. В данном случае самостоятельно лучше оформлением документации на перепланировку не заниматься – это обойдется очень дорого, так как тонкостей всех вопросов вы не знаете.
7. Получив разрешение на перепланировку и определившись с фирмой, которая будет проводить строительные работы в квартире, предупредите соседей о том, что у вас какое-то время будет идти ремонт. Это оградит вас не только от недовольных взглядов, но и от лишних звонков соседей в ЖЭК и милицию. У соседей могут быть маленькие дети, которым не объяснишь, что грохот в 7 часов утра – это временное неудобство, поэтому предупредите бригаду рабочих, чтобы те правильно планировали время демонтажных работ.
8. На время перепланировки и вытекающих оттуда ремонтных работ вам будет необходимо найти себе другое место проживание. Не пытайтесь поймать двух зайцев, жить в квартире, где идет ремонт с демонтажом стен – невозможно, поверьте.
9. Если проект перепланировки сделан по всем нормам и стандартам, то на стоимости работ вы можете сэкономить в дальнейшем 200-500$. Например, стандартная высота дверного проема - 2,1 м, а ширина 0,9-1 м. При этом усиление проема из швеллера стоит дешевле, чем усиление из уголка. Грамотный специалист при разработке проекта сам предложит вам усиление из швеллера, а если нет – напомните ему.
10. Затеяв перепланировку, которая всегда являлась процессом шумным и сопровожденным пылью, не используйте дешевые материалы, на качестве экономить не стоит. Лучше один раз воспользоваться высокотехнологичными и качественными строительными и отделочными материалами, чем каждый год что-то подкрашивать и доделывать.
