Многие застройщики сегодня оказались на грани банкротства из-за проблем с выплатой взятых кредитов и нехваткой средств на продолжение строительства.
Но есть среди них и такие, кто идет на фиктивную процедуру, чтобы просто избавиться от долгов. Хуже всего в этой ситуации приходится частным инвесторам, пишет УГМК.
По оценке арбитражного управляющего, консультанта ЮФ «Арцингер» Александра Серебрякова, около 90% остановленных в Киеве строек не будут завершены их нынешними собственниками, потому что у застройщиков и инвесторов нет собственных денег, банковское кредитование отсутствует, а возлагать надежды на правительство - напрасно. Поэтому частные инвесторы оказываются вынуждены бороться за свои деньги собственными силами и средствами.
Однако, по словам А. Серебрякова, существующее в этой сфере законодательство «сырое» и предоставляет знающим людям всевозможные лазейки. Часть кредиторов, наиболее дальновидных и юридически подкованных, может этим воспользоваться, а остальные инвесторы могут остаться «за бортом» процесса, т. е. без своих инвестиций.
Либо, в лучшем случае, с минимальными суммами, которые останутся после продажи активов. Ведь, если речь идет о недострое, то он сам по себе стоит недорого, цену еще больше снижает кризис, а его принудительная, вынужденная продажа и вовсе обесценивает его.
Поэтому, объясняют юристы, официальная процедура банкротства застройщика во многих случаях является оптимальным выходом из положения. Она регулирует взаимоотношения должника со всеми его кредиторами, распределяя его обязательства в порядке очередности, указанном в ст. 31 Закона Украины «О возобновлении платежеспособности должника или признании его банкротом». Чтобы быть в курсе событий, достаточно следить за соответствующими объявлениями в специализированных печатных изданиях вроде «Голосу України» и «Урядового кур’єра».
«Процедура банкротства позволяет упорядочить отношения застройщика как с инвесторами и кредиторами, так и с подрядчиком и его должниками. Ведь на рынке недвижимости все звенья цепи тесно связаны: если разрушить одно, пострадают и другие», - уверен А. Серебряков.
Правда, банкротство в Украине, впрочем, как и в любой стране мира, не всегда является добросовестным. Особенно если речь идет о застройщиках, попавших в щекотливую ситуацию в период кризиса. Или о тех, кто изначально строил свой бизнес с применением пирамидальных схем.
Процедура объявления себя банкротом дает недобросовестным застройщикам повод и возможность не рассчитываться с кредиторами – частными инвесторами, подрядчиками, партнерами. Конечно, если банкротство фиктивное, запланированное и юридически обдуманное. «Дел по фиктивному банкротству буквально единицы, - говорит адвокат Виктор Кобылянский.
На самом же деле фактически фиктивных банкротств существенно больше. Просто несостоятельность должника создают искусственно: «сливают» активы на афилированных лиц, создают искусственную задолженность перед «своими» кредиторами, искажают данные учета и т.п. В подобных случаях доказать фиктивный характер банкротства крайне сложно».
Называть конкретные компании, находящиеся в состоянии, близком к банкротству или уже на его границе, тем более, если речь идет о предполагаемом фиктивном банкротстве, эксперты называть не спешат.
Отмечают лишь, что такие компании на рынке есть. Одним из последних громких процессов стало возбуждение хозяйственным судом Киева дела о банкротстве строительной компании «Киевреконструкция» по иску компании «Престиж трейд» в октябре прошлого года. В течение нескольких месяцев происходило разбирательство, но окончательного разрешения ситуации не наступило.
Схемы, применяемые застройщиками-псевдобанкротами, характерны для любой отрасли экономики и заключаются в наличии специальных буферных компаний, которые выступают посредниками между застройщиком и инвестором.
«Такие юрлица, как правило, имеют минимальный уставный капитал, и практически не имеют активов, на которые можно было обратить взыскание кредиторам. Эти «прокладки» создавались именно с целью оградить от ответственности фактического застройщика, например, при нарушении сроков строительства. А в условиях кризиса такими посредниками оказалось очень удобно пожертвовать. Смысл же всех схем сводится к одному - предприятие банкротится после того, как все, что можно, из него уже «выкачали», - объясняет механизм действия фиктивных застройщиков В. Кобылянский.
При этом компании используют для урегулирования дел как внутренние, так и внешние юридические ресурсы. Как правило, основная работа по производству дела о банкроте происходит внутри компании, но по наблюдениям директора по маркетингу компании DEOL Partners Марины Рымаренко, нередки случаи передачи дел на аутсорсинг параллельно с работой внутреннего юриста.
По словам А. Серебрякова, исходя из сложившейся практики, кто процедуру банкротства начал, тот и получит от нее все преимущества. Если это должник, то он может, аккуратно пройдя процедуру ликвидации в обычном порядке, возбудить производство по делу по инициативе должника, что предусмотрено Законом Украины «О возобновлении платежеспособности должника или признании его банкротом».
Но поскольку такой должник подходит к этому планово, заранее обдуманно, то когда кредитор заявится к делу, он обнаружит, что есть масса других неведомо откуда взявшихся кредиторов. Эта технология очень популярна», - отмечает юрист.
Хуже всего приходится в ситуации с банкротством застройщика, фиктивным или подлинным, частным инвесторам. Ни один эксперт не видит реального выхода из ситуации. Рекомендации довольно общие – проявлять инициативу, объединяться, брать дело в свои руки. Например, управляющий партнер ЮФ «Волков, Козьяков и партнеры» Виталий Титич единственным вариантом для инвесторов считает их объединение. «Если это удастся, то будет шанс вернуть деньги.
Ведь, согласно законам физики, они не исчезают, просто переходят в другие руки. Не секрет, что всего около 30% от суммы, которую платит инвестор, составляют деньги на строительство. Так что если 30% квартир выкуплены, уже есть доходный процент, есть за что бороться, нужно искать эти активы», - предлагает он.
