Недвижимость, прежде всего, нужна для того, чтобы была крыша над головой. Уже потом недвижимость становится объектом инвестиций и массовых спекуляций. Квартиры - это всего лишь квартиры… Но многие думают иначе…
Цены на жилье вызывают множество недопониманий. Многие люди во всем мире, кажется, считают, что поскольку в быстро растущей мировой экономике истощается запас земли, цены на дома и квартиры должны расти огромными темпами.
Это непонимание заставило людей покупать дома ради их инвестиционной ценности - и тем самым было главной причиной создания пузырей на рынке недвижимости по всему миру, взрыв которых способствовал текущему экономическому кризису. Это непонимание может также способствовать росту цен на жилье, когда кризис закончится. Действительно, некоторые люди уже облизываются по поводу спекулятивных возможностей купить недвижимость на сегодняшних застойных рынках.
Но на самом деле мы не испытываем недостатка в земле. Каждая крупная страна в мире обладает достаточным количеством земли в виде ферм и лесов, большую часть которых можно когда-нибудь преобразовать в городские угодья. Менее 1% территории земного шара плотно урбанизировано, и даже в самых густо населенных крупных странах эта доля составляет менее 10%.
Часто существуют регулирующие барьеры для преобразования сельхозугодий в городские угодья, но эти барьеры имеют тенденцию в конечном счете рушиться, если экономические стимулы для того, чтобы обойти их, становятся достаточно сильными. Правительствам все труднее говорить своим гражданам, что они не могут купить доступные по цене дома из-за ограничений на землю, пишет глобалист.
Цена сельхозугодий не выросла настолько, чтобы сделать инвесторов богатыми. В Соединенных Штатах цена на пахотную землю увеличивалась всего на 0,9% в год в реальном исчислении (с учетом инфляции) в течение всего двадцатого века. Большая часть прибыли от земли для инвесторов должна идти от прибыли, которую может получить агропромышленное производство в результате своей деятельности, а не только в результате удорожания цены на землю.
Несмотря на огромный рост цен на пахотные угодья в США в двадцать первом веке, который наблюдался параллельно с подъемом на рынке жилья в 2000-х гг., средняя цена на гектар пахотных угодий все равно составляла всего $6800 в 2008 г., согласно Министерству Сельского Хозяйства США, и можно было построить 10-20 односемейных домов, окруженных земельными участками хорошего размера на этой территории, или многоквартирный жилой дом на 300 человек.
Стоимость земли легко могла составлять всего $20 на человека или менее $0,50 в год на протяжении всей жизни. Конечно, такая земля, возможно, находится в месте, которое не пользуется спросом по сегодняшним меркам, но популярные места можно создать при помощи городского планирования.
Многие люди, кажется, считают, что американский опыт не поддается обобщению потому, что в США столько земли по отношению к населению. Плотность населения на квадратный километр в 2005 году составляла 31 в США, по сравнению с 53 в Мексике, 138 в Китае, 246 в Великобритании, 337 в Японии и 344 в Индии.
Но в той степени, что сельхозпродукция (продовольственные товары, древесина, этанол) продается на мировых рынках, цена любого отдельного участка земли должна быть приблизительно одинаковой повсюду. Фермеры не смогут получить прибыль, работая в стране, где земля стоит очень дорого, а фермеры в таких странах бросили бы свою работу, если бы цена на землю не упала примерно до мировых уровней, хотя необходимо сделать поправки на разную стоимость рабочей силы и другие факторы.
Недостаток строительных материалов, кажется, также не является причиной для того, чтобы ожидать высокие цены на жилье. Например, в США индекс стоимости строительных работ на основе данных учета строительных новостей (который рассчитывается на основе цен на рабочую силу, бетон, сталь и древесину) фактически упал по отношению к ценам на потребительские товары за последние 30 лет. В той степени, что для этих факторов производства есть мировой рынок, ситуация не должна сильно отличаться в других странах.
Еще более неприятная ошибка заключается в том, что люди имеют тенденцию путать ценовые уровни с темпами изменения цен. Они думают, что аргументы, подразумевающие, что цены на жилье в одной стране выше, чем в другой, также являются аргументами, которые подразумевают, что темп роста таких цен должен быть там выше.
Но все может быть совсем наоборот. Более высокие цены на жилье в данной стране могут иметь тенденцию создавать условия для падения в ней цен на жилье в будущем.
Ожидания в отношении цен на недвижимость, которые формировали мнение общественности во время недавних пузырей, часто были абсолютно нереалистичными. Несколько лет назад Карл Кейс и я спросили случайных покупателей жилья в американских городах, где наблюдался пузырь на рынке жилья, насколько в среднем ежегодно в течение следующих десяти лет, по их мнению, будет расти цена на их дом.
Средним ответом иногда было 10% в год. Если сложить этот темп в течение десяти лет, то они ожидали роста в 2,5 раза, а если подсчитать дальше, то 2000-кратного увеличения в течение всей жизни. Цены на жилье не могли показывать такой рост в течение долгих периодов времени, поскольку тогда никто бы не мог позволить себе купить дом.
Трезвая правда заключается в том, что текущий мировой экономический кризис был в значительной степени вызван взрывом спекулятивных пузырей на рынках недвижимости (и биржах) - пузырей, которые были созданы в результате широко распространенного непонимания факторов, влияющих на цены. Это непонимание не было исправлено, что означает, что такие же спекулятивные неполадки могут повториться.
