На Западе люди трудятся в небоскребах, но жить предпочитают за чертой мегаполиса, в частных домах. Похожее рвение преследует и киевлян, хотя удается это только состоятельным гражданам.
Но вот малоэтажная застройка встречается чуть ли не в центре столицы, которой не хватает территорий для дальнейшего развития. Парадокс или закономерность?
Ситуация в Киеве уникальна. Несмотря на дороговизну земли, частный сектор грозится потеснить многоэтажные районы, хотя получение земельных участков идет вразрез с перспективой развития города. Малоэтажная застройка Киева составляет порядка 36% его площади. Проживают в хатах около 40 тыс человек, в то время как в многоэтажках там можно было бы разместить до 600 тыс.
Киев расположен на холмах, хотя во времена основания он находился в пойме тогда полноводной Лыбиди. Теперешние низины служили протоками разветвленного русла реки, сформировав сложный геологический рельеф. Образовался слой влагонепроницаемого грунта, который и удерживал реку.
После отступления Лыбиди слой скрылся под толщей почвы, и получились огромные площади с оползневыми грунтами. Именно на таких территориях в XVII-XIX вв. и вплоть до второй половины XX в. возникала малоэтажная застройка.
Почем земелька?
Капстроительство по технологиям того времени на оползневых грунтах было невозможным. Предполагалось, что следует пройти глинистый слой и плиты фундамента опереть на материковый грунт, достигая глубины не менее 15-20 м. Это было невыгодно, зачастую и технически невозможно. Пример тому - застройка в районе Саперного поля.
Современные технологии с буронабивными и беретными сваями позволяют возводить высотки в любых условиях. Но проекты дорогостоящие, из-за чего многие территории малопривлекательны для инвесторов. Малоэтажная застройка оказалась в черте города и в 60-70-е гг. ХХ в., когда Киев подмял под себя прилегающие села, частично застроив их хрущевками.
Сегодня же частный сектор разбросан, а наиболее респектабельные дома расположены в центральных районах: Печерском, Шевченковском и Подольском. Еще больше их в Соломенском, немало в Голосеевском. Менее перспективные участки - на Борщаговке и в районе Красного хутора. Несмотря на сложный рельеф, число желающих приобрести землю и готовую недвижимость не уменьшается. Почти не осталось свободных участков вдоль улиц Старонаводницкой и Саратовской. Стоимость коттеджей давно перевалила за $1 млн.
Ненамного дешевле земля в районе Зверинца и Национального ботсада им. Гришко. Цена коттеджей - от $1,1 млн до $4 млн, несмотря на кризис. При этом рядом с шикарными особняками соседствуют развалюхи. Благодаря наличию транспорта и относительно неплохим коммуникациям высок спрос на частный сектор на Нивках. Недешево обойдется участок в районе улиц Северосырецкой или Белицкой. Например, 3-этажный дом на Белицкой площадью в 500 кв. м с коммуникациями, сауной и бассейном стоит не меньше $2 млн. Дом там же площадью 350 кв. м - $1,2 млн.
Частный сектор в районах Батыевой Горы и Совок дешевле на 5-7%. Однако рост цен на землю, спрос и мощная строительная экспансия начала 2000-х годов заставили застройщиков и мэрию искать новые площади под многоэтажки. Их взор обратился на заброшенные промзоны и ветхую застройку. Кое-где высотки уже вплотную подступили к частному сектору. Стройкомпании даже стараются выкупить такие территории под многоэтажную застройку.
Есть что терять
Немало людей, которым даже приличная квартира не компенсирует преимущества обжитого частного дома. На огромную территорию частного сектора достаточно одного-двух несговорчивых собственников, чтобы вопрос выкупа земли не сдвинулся с места. Яркий тому пример - Русановские сады, из-за чего застопорилось возведение Подольского моста.
В цивилизованных странах действует так называемый закон о спекуляции, не позволяющий частному лицу поднимать цену на собственность более чем в два раза по отношению к ее реальной рыночной стоимости. Речь идет о выкупе земли в интересах города. Можно предположить, что в первой половине XXI в. площадь частной застройки Киева существенно не изменится.
- Частному сектору Киева сокращение не грозит, - считает Алексей Титаренко, главный архитектор Голосеевского р-на. - Строительный бум, уменьшившийся с кризисом, едва ли был бы продолжительным. Тем более что цены на участки завышены и необоснованны. Вызвано это синдромом строительного "клондайка" - сверхвысокой рентабельностью инвестиций в строительство. Но бум - кратковременное явление. Без полной замены всех трубопроводов, канализации и кабелей возведение высоток на этих участках лишено смысла.
- Территория частной застройки, скорее, увеличивается, притом что получить участок в городе могут лишь состоятельные люди, - вторит Владимир Желтовский, замдиректора Института "Киевгенплан". - Даже не в самых престижных Бортничах земля достигает 5 тыс у. е. за сотку. Если же простой гражданин попросит у "Киевзема" участок, скорее всего, ему откажут. Есть и примеры, когда высотки потеснили частную застройку.
Например, в районе Осокорков, на Позняках. К сожалению, на Троещине и в Голосеевском районе частное строительство усиливается даже на землях заповедного фонда. Еще свеж в памяти пример землеотвода для чиновников в Пуща-Водице. Причины подобного - в отсутствии законодательной базы, слабой исполнительной власти, коррупции.
По мнению г-на Желтовского, уже владеющим землей в черте города можно не опасаться радикальных перемен, по крайней мере, в ближайшие 10-20 лет. Но им так же едва ли можно надеяться на улучшение качества водоснабжения и канализации.
Компетентно
Андрей Пашенько, руководитель архитектурной мастерской:
- В Генплане до 2020 года ряд территорий оставлены под коттеджную застройку. Но они в границах города, и их дальнейшее расширение не предусмотрено. Относительно более далекой перспективы - статус этих участков должен быть пересмотрен. Но это не столько градостроительный, сколько имущественный вопрос.
В европейских столицах - Берлине, Париже, Вене - территории малоэтажной застройки заметно сокращаются. Думаю, это ожидает и Киев. Вопрос в том, когда же.
