Застройщики продолжают приспосабливаться к новым условиям работы, предпосылки к которым созданы еще Законом "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины по содействию строительству".
Недавно строительный бизнес получил новые правила предоставления исходных данных. На сей же раз "нормативная копилка строителя" пополнилась новой версией еще одного старого акта - Порядка проведения государственной экспертизы градостроительной документации, внесшего коррективы в перечень объектов экспертизы и органов ее обеспечения.
Фабула
На стадии разработки проекта главным замыслом, помимо приведения акта в соответствие новым правилам разработки и утверждения проектной и градостроительной документации, предусмотренным Законом, было сохранение в руках государства (точнее, ГП "Укрдержбудекспертизи") контроля за проведением экспертизы градостроительной документации. Последствий у такого шага было бы несколько.
С одной стороны, можно было бы рассчитывать на более высокий уровень профессионализма экспертов, что позволило бы на протяжении длительного времени не корректировать градостроительную документацию, обеспечив застройщикам стабильность в вопросах планирования будущих проектов. С другой - это угрожало рынку услуг и возможности заказчиков получать "нужное" заключение (кстати, основными заказчиками были органы местного самоуправления).
Однако при утверждении Порядка положения о едином эксперте были изъяты, так что пока этому сегменту рынка ничего не грозит, однако, как сообщил изданию сотрудник международной юридической компании "DLA Piper" Сергей Портной, это является одной из основных слабых сторон документа (см. "Экспертное мнение"). Тем не менее не стоит рассчитывать, что правительство окончательно отказалось от этой идеи, вполне вероятно, ее реализация просто отложена (о подобных намерениях может свидетельствовать, например, изменение названия акта).
С вступлением в силу нового Порядка застройщики могут вплотную столкнуться с необходимостью проведения экспертизы: изменен состав документации, подлежащей экспертной оценке. Если раньше в этот перечень входили в основном схемы планирования территорий, генпланы населенных пунктов, детальные планы территорий и проекты распределения территорий (что касалось в первую очередь местных органов власти), то теперь вместо проектов распределения территорий в списке можно увидеть проекты застройки территорий и градостроительные обоснования.
Последние касаются застройщиков напрямую, поскольку заказчиками экспертизы могут быть именно они, следовательно, и расходы падут тоже на них, что вряд ли не отразится на конечной стоимости недвижимости. Кстати, со временем будет разработан новый порядок определения стоимости проведения экспертизы, поскольку данный акт его не содержит.
А пока, как отмечает г-н Портной, "действующими являются еще нормативы, утвержденные Государственным комитетом строительства, архитектуры и жилищной политики Украины на основании старого Порядка. Таким образом, пока сложно судить о том, насколько возрастут расходы застройщиков на экспертизу градостроительной документации и, соответственно, насколько это отразится на стоимости недвижимости".
Экспертизе подлежат не только основные документы, но и все изменения, внесенные в них
Интересным положением Порядка можно назвать необходимость подвергать экспертизе не только перечисленные документы, но и все изменения, внесенные в них, в том числе по результатам общественного обсуждения. Это, по идее, должно облегчить заказчикам экспертизы жизнь, ведь ранее, как утверждают практики, вносить поправки в документацию (не по рекомендации комплексной экспертизы) было сложно, так что нередко приходилось переделывать весь пакет документов и подавать его заново на экспертизу (несмотря на то, что частичная экспертиза в некоторых случаях допускалась).
Что касается органов, обеспечивающих проведение экспертизы, то и тут произошли некоторое перераспределение полномочий. Что интересно, экспертизу всех градостроительных обоснований в г. Киеве будет обеспечивать Минрегионстрой (видимо, КГГА, в отличие от Севастопольской горгосадминистрации, эту функцию решили не доверять). Правила выбора эксперта и составления заключения, очевидно, пока меняться не будут, хотя некоторые положения и не нашли своего места в новом Порядке.
Сроки проведения экспертизы практически не изменились. Для новых объектов экспертизы также установлены "традиционные" сроки: 30 календарных дней для проектов застройки территорий и градостроительных обоснований и 20 календарных дней для их отдельных частей.
Экспертное мнение
Своим мнением относительно нового порядка поделился с ЛІГА:ЗАКОН сотрудник международной юридической компании "DLA Piper" Сергей Портной: "Новый Порядок в целом не внес каких-либо кардинальных изменений в процедуру проведения экспертизы градостроительной документации. Основные нововведения касаются органов, уполномоченных обеспечивать проведение экспертизы. В то же время организации, уполномоченные на проведение экспертизы градостроительной документации, в настоящее время фактически не определены. Следует отметить, что данный момент был более четко урегулирован в старом Порядке".
Что же касается идеи разработчиков проекта о едином госэксперте, г-н Портной отметил следующее: "В изначальном проекте нового Порядка, опубликованном на официальном сайте Минрегионстроя, действительно планировалось передать полномочия по проведению экспертизы градостроительной документации ГП "Укргосстройэкспертизы" и его подразделениям. Представляется, что данная структура со временем будет являться практически монополистом в области проведения различных видов государственных экспертиз в сфере строительства (комплексной экспертизы инвестиционных проектов, экспертизы субъектов строительной деятельности, экспертизы градостроительной документации и т. д.).
Однако проект нового Порядка, предполагавший соответствующие положения, был утвержден Кабинетом Министров в редакции без указания организаций, уполномоченных на проведение экспертизы градостроительной документации, что, с нашей точки зрения, является одной из основных его слабых сторон".
Сергей Портной разъяснил ситуацию относительно экспертизы проектов застройки территорий и градостроительных обоснований в прошлом и сейчас: "Следует отметить, что старый Порядок не содержал четких указаний в отношении обязательности проведения экспертизы проектов застройки территорий и градостроительных обоснований, хотя предполагал экспертизу всех видов градостроительной документации независимо от заказчика и источников финансирования.
Таким образом, до принятия нового Порядка существовала некоторая коллизия норм в отношении необходимости проведения экспертизы проектов застройки территорий и градостроительных обоснований. Что касается нового Порядка, в нем однозначно урегулирована обязательность прохождения такой экспертизы, что, думается, повлечет необходимость внесения соответствующих изменений в действующее законодательство.
Для того чтобы понять, насколько прогрессивным шагом является принятие нового Порядка, необходимо увидеть, насколько эффективно он будет действовать на практике".
Заключение
Итак, Порядок интересен в первую очередь дополнением перечня объектов экспертизы, что напрямую касается застройщиков, а также ожидаемым изменением порядка определения стоимости экспертизы. Не исключено, что правительство заранее готовится к комплексной реконструкции старых спальных районов. Остальные же поправки, вероятно, не столь существенно отразятся на деятельности заказчиков и носят скорее технический характер.
