Ни один производитель не согласится опустить цену ниже себестоимости. На этом аргументе твердо стоит каждый застройщик.
«Цена квадратного метра формировалась в течение трех лет, и конечно, в долларовом исчислении, причем по старому курсу, — рассказывает Алексей Говорун. — Сколько бы ни было непроданных квартир в объекте — это актив застройщика.
Застройщику необходимо выполнять свои обязательства и перед инвесторами, и перед кредиторами. И если он хочет оставаться в бизнесе, но у него нет резервов, скажем так, «подкожного жирка», тогда ему приходится продавать квартиры уже сейчас, мотивируя покупателя».
А самый распространенный пример такой мотивации — скидки. Например, при 100% оплате можно получить скидку до 20%. Только вот в большинстве случаев такая огромная скидка может быть на квартиру такого же огромного метража, исключая пентхаус, — 3-5-комнатную.
И на такую покупку нужна сумма около миллиона гривен. Но ирония в том, что щедрые скидки, кажется, закончились еще в феврале. Зимой многие застройщики были сильно напуганы предсказаниями катастрофы и пытались выйти сухими из воды, предлагая скидки в рамках новогодних акций.
Теперь же, когда весеннее солнце обещает хотя бы видимость стабильности, щедрость застройщиков ограничивается 3-5%. И то не у всех.
Зато многие согласны получать деньги за квартиру поэтапно. В некоторых случаях могут согласиться на двухгодичную рассрочку. Только если рассрочка предлагается в чистом виде, то есть без процентов, лучше поинтересоваться финансовым состоянием застройщика.
И, тем не менее, неофициально, как говорит аналитик компании SV Development Сергей Костецкий, уступит каждый. Стоит только прийти лично и предложить наличностью $800 за квадрат против тысячи застройщика.
Например, самая дешевая однокомнатная квартира в комплексе «Солнечный», который продает компания «Пагода», стоит 670 тыс. грн. Но сейчас их в предложении нет, зато есть трешки, по цене 13 тыс. грн./кв. м ($1 688, по курсу НБУ). К слову, цена изменилась в начале года, и как ни странно, в сторону увеличения.
Но в «Пагоде» готовы обсуждать варианты оплаты и, вполне вероятно, скидки. Как водится, в каждом случае — индивидуальный подход.
Дефицит жилья увеличивается
Неуступчивость первички вполне способна удержать весь рынок недвижимости от ценового краха. Логика проста: 80% новостроек заморожены, строительство ведется только на объектах с готовностью 70-80%. А это новостройки, где фундамент закладывался в начале 2007-ого.
Сейчас новых строек не начинают. «Уже в следующем году предложений от застройщиков может и не быть», — прогнозирует начальник отдела продаж компании «Пагода» Тарас Романенко. И вот этот провал предложения приведет к очередному повышению цен.
Рынок достиг ценового дна
Сейчас идеальное время для вложений в подешевевшие активы, считает Алексей Говорун. Он убежден, что ниже, чем сейчас, цена на первичное жилье не опустится.
«Цены выровняются до конца года при условии, что никаких экономических потрясений и катастроф больше не будет и останется стабильным курс доллара, — уверяет Алексей Говорун. — Многие объекты будут перепозиционированы согласно классу жилья, которому они действительно соответствуют, в связи с чем и будет наблюдаться колебание цен, но в среднем по рынку без резких скачков на снижение или повышение».
Так что обвал вряд ли возможен. «Рынок фактически стоит, — констатирует Сергей Костецкий, — застройщики не уменьшили цену предложения и почти ничего не продают».
К слову, если присмотреться к предложениям застройщиков, то на продажу выставляются квартиры класса «бизнес» или «премиум». Например, в компании ТММ сейчас в продаже семь строящихся объектов, и ни один из них не относится к классу «эконом». Цены тоже соответствующие. В комплексе «Триумф» квадрат стоит $4,5-10 тыс.
Недвижимость — единственный способ вложить деньги
Бесспорно, исключать еще большего падения цен нельзя. Но если это произойдет, то никто дешевой недвижимости не обрадуется.
«Возможно к концу 2009 года ситуация не улучшится и будут продавать все, что есть по существенно сниженным ценам, — размышляет начальник отдела маркетинга и исследований компании «УТГ» Ярослав Иванов, — но это уже будет больше похоже на распродажу залогового имущества при более высоких рисках — ведь дом могут не достроить при ухудшающихся обстоятельствах».
Оптимизм вселяет никто другой, как покупатель, даже если в последние полгода его не видно на горизонте. И даже год выжидания не сыграет на понижение цены.
Застройщики — народ терпеливый.
