Из-за недостатка финансирования строительство многих объектов сейчас приостановлено. В ответ финансовому кризису разработана программа государственной поддержки строительства жилья, в рамках которой государство будет выдавать кредиты под строительство с готовностью объекта более 75%.
А как же быть остальным, объекты которых еще не достигли такой стадии строительства? Назрела острая необходимость отрегулировать механизм ипотеки объектов незавершенного строительства.
Законодатель попытался предусмотреть эту ситуацию и принял Закон Украины "О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства" от 25.12.2008 г. № 800-VI, который внес изменения во многие законодательные акты, в том числе и в Закон Украины "Об ипотеке" от 05.06.2003 г. № 898-IV (далее - Закон об ипотеке). Но помогли ли эти изменения сделать ипотеку незавершенки более доступной?
При строительстве на собственной земле механизм передачи объекта незавершенного строительства (далее - ОНС) в ипотеку отрегулирован. Но нередки ситуации, когда строительство ведется на арендованной земле, собственником которой является государство в лице органов местного самоуправления. С какими же трудностями сталкивается застройщик при передаче в ипотеку ОНС, если строительство ведется на государственной земле?
Ипотека объекта незавершенного строительства в Законе об ипотеке
Обратимся к Закону об ипотеке, который прямо предусматривает возможность передачи в ипотеку ОНС. Статья 5 этого Закона говорит, что предметом ипотеки может быть ОНС, имущественные права на него, другое недвижимое имущество, которое станет собственностью ипотекодателя после заключения ипотечного договора, при условии, что ипотекодатель может документально подтвердить право на приобретенное им в собственность соответствующее недвижимое имущество в будущем.
Способ передачи объекта незавершенного строительства в ипотеку содержится в ст. 16 Закона об ипотеке, которая предусматривает передачу в ипотеку ОНС путем передачи в ипотеку прав на земельный участок, на котором расположен ОНС, объектов незавершенного строительства и имущественных прав на них. Тут же возникает вопрос: для заключения договора ипотеки объекта незавершенного строительства необходимо передавать в ипотеку все три перечисленные составляющие или Закон предусматривает три варианта ипотеки?
Принимая во внимание сложившуюся практику, а также возвращаясь к предыдущей редакции ст. 16 Закона об ипотеке, которая предусматривала передачу в ипотеку ОНС путем передачи прав на земельный участок, на котором он располагается, наиболее вероятно, что ипотека ОНС осуществляется путем передачи в ипотеку всех трех составляющих: прав на земельный участок, на котором расположен ОНС, объектов незавершенного строительства и имущественных прав на них, ведь ранее ипотека ОНС предусматривала обременение и ОНС и земельного участка, но котором он расположен.
Подтверждает это и ст. 6 Закона об ипотеке, которая говорит, что при передаче в ипотеку земельного участка, на котором расположен ОНС, в ипотеку вместе с земельным участком переходит и ОНС, независимо от того, кто является собственником такого объекта.
Итак, поскольку ипотека объекта незавершенного строительства предусматривает ипотеку прав на земельный участок, то возникает вопрос о возможности такой ипотеки в случае, если ОНС находится на арендованной земле. Закон об ипотеке предусмотрел такую ситуацию и в ст. 5 дал следующий ответ: предметом ипотеки может быть право аренды или пользования недвижимым имуществом, которое предоставляет арендатору или пользователю право строить, владеть и отчуждать объект недвижимого имущества.
Такое право аренды или пользования недвижимым имуществом для целей данного Закона считается недвижимым имуществом. Судя по этой норме, ничего не мешает ипотеке ОНС, расположенного на арендованной государственной земле, если бы не одно "но". Согласно ст. 8 Закона Украины "Об аренде земли" от 06.10.1998 г. № 161-XIV право на аренду земельного участка государственной или коммунальной собственности не может быть отчуждено его арендатором другим лицам, внесено в уставный фонд, передано в залог.
К тому же ст. 5 Закона об ипотеке содержит существенное условие, согласно которому предметом ипотеки может быть недвижимое имущество, подлежащее отчуждению. С этого положения можем сделать вывод, что передать в ипотеку объект незавершенного строительства, находящийся на государственной земле, путем передачи в ипотеку прав на земельный участок, объектов незавершенного строительства и имущественных прав на них, на сегодня практически невозможно. Поэтому нужно искать другой путь для передачи в ипотеку такого ОНС.
Ипотека имущественных прав на будущую недвижимость, строительство которой не завершено
Закон об ипотеке содержит еще один способ передачи в ипотеку ОНС - это ипотека имущественных прав на недвижимость, строительство которой не завершено. Исходя из норм действующего законодательства, в частности, ст. ст. 177, 190 Гражданского кодекса Украины, ст. 16 Закона об ипотеке, ст. ст. ст. 4, 49 Закона Украины "О залоге" от 02.10.1992 г. № 2654-XII и положений Закона Украины "Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине" от 12.07.2001 г. № 2658-III, имущественные права признаны самостоятельным объектом гражданских прав.
Возможность передачи в ипотеку имущественных прав на недвижимость, строительство которой не завершено, определена в ст. 1 Закона об ипотеке: залог … имущественных прав на недвижимость, строительство которой не завершено, регулируется по правилам, определенным данным Законом. И действительно, ипотека имущественных прав по правовой природе является залогом. Но в целях данного Закона залог имущественных прав на будущую недвижимость, строительство которой не завершено, называется ипотекой.
Ипотекодателем по такому ипотечному договору может быть застройщик - лицо, которое организовывает сооружение недвижимости для собственных нужд или для передачи ее в собственность другим лицам, или лицо, собственностью которого станет эта недвижимость после завершения строительства (ст. 5 Закона Украины "Об ипотечном кредитовании, операциях с консолидированным ипотечным долгом и ипотечных сертификатах" от 19.06.2003 г. № 979-IV).
Согласно ст. 3 Закона об ипотеке ипотечный договор, предметом которого являются имущественные права на недвижимость, строительство которой не завершено, удостоверяется нотариусом на основании документов, подтверждающих имущественные права на эту недвижимость.
В случае изменения в процессе строительства характеристик недвижимости, являющейся предметом ипотеки (изменение площади недвижимости, изменение планирования помещений и т. п.), а также после окончания строительства и получения ипотекодателем свидетельства о праве собственности на предмет ипотеки, до окончания срока действия ипотечного договора стороны вносят соответствующие изменения в ипотечный договор (п. 98 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины, утвержденной Приказом Минюста от 03.03.2004 г. № 20/5).
Статья 5 Закона об ипотечном кредитовании и п. 98 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины обязывают ипотекодержателя по окончании строительства недвижимости зарегистрировать в установленном законом порядке обременение прав владельца на построенную недвижимость, и эта недвижимость продолжает быть предметом ипотеки в соответствии с условиями ипотечного договора. Также нотариус по сообщению ипотекодержателя налагает запрет на отчуждение недвижимого имущества.
Как видим, такой вариант ипотеки - через передачу имущественных прав на будущую недвижимость, строительство которой не завершено, позволяет решить земельный вопрос. Однако он же имеет и существенный недостаток. Дело в том, что в случае, когда предметом ипотеки выступает непосредственно объект незавершенного строительства (с правами на землю и т. п.) ипотекодержатель, при обращении взыскания на предмет ипотеки, получает возможность довести строительство до логического завершения и тем самым компенсировать обеспеченное обязательство.
Когда же предметом ипотеки выступают имущественные права на будущую недвижимость, обращение взыскания на предмет ипотеки позволит ипотекодержателю получить и зарегистрировать на себя объект недвижимости. Но сделать это он сможет после окончания строительства, организация и ведение которого по-прежнему остается в компетенции ипотекодателя. И если строительство недвижимости закончено не будет, то обращение взыскания на предмет ипотеки ничего не даст.
Устранить данный недостаток можно путем получения функций заказчика строительства, о чем ипотекодержателю следует позаботиться еще на этапе заключения договора ипотеки.
