Несмотря на все недостатки и несовершенство антикризисных мер, украинский законодатель дал шанс частным инвесторам и строительным компаниям. Своими разъяснениями новшеств Антикризисного закона поделилась адвокат ЮФ "Василь Кисиль и партнеры" Наталия Доценко-Белоус.
Доступное жилье
Впервые регламентировано строительство доступного жилья, в соответствии с которым будут построены при государственной поддержке жилые дома и квартиры. При этом государственной поддержкой считается оплата государством 30% стоимости строительства доступного жилья и/или предоставление льготного ипотечного жилого кредита.
Аренда с правом выкупа
Внедряется новое основание для приобретения прав собственности на жилье путем заключения договора аренды жилья с правом его выкупа. Предполагается, что эта операция будет востребована компаниями по управлению активами, право которых на передачу в аренду жилья, имеющегося в активах инвестиционных фондов, подтверждено ст.3 Закона Украины N693-VI от 18 декабря 2008 года.
Так, на этапе строительства компания по управлению активами будет привлекать средства от потенциальных покупателей путем заключения предварительного договора аренды, по которому будет оплачиваться вступительный взнос. После завершения строительства право собственности на квартиру будет оформлено на компанию по управлению активами. Приобретенная квартира передается инвестору в аренду на основании договора аренды с правом выкупа.
Такой вид бизнеса для многих из строительных компаний, очевидно, станет основным способом привлечь средства для завершения строительства объекта. Кроме того, учитывая, что право собственности на квартиру к инвестору перейдет только после прекращения отношений аренды, собственник может этим имуществом беспрепятственно распоряжаться, передавая в ипотеку.
Строительство без экспертизы
Законодатель создал предпосылки для расширения перечня проектов, которым не требуется позитивное заключение государственной строительной экспертизы. Напомним историю и последствия этого эволюционного процесса. С 1 января 2007 года законодатель существенно сузил перечень проектов, которые не требуют прохождения экспертизы, ограничив их только строительством жилья по проектам повторного использования, ремонт и техническое переоснащение домов и зданий I и II категории сложности; создание объектов производственного назначения согласно перечню, утвержденному Постановлением КМУ N1269 от 31 октября 2007 года (Закон N1026-V от 16 мая 2007 года).
Это привело к тому, что проекты, ранее не требующие экспертизы (например, проекты перепланировки квартир, реконструкции крыш жилых домов, пристройки или расширения на первом этаже балконов и т.д.), вдруг столкнулись с требованием о ее прохождении, к чему явно не были готовы и заказчики, и территориальные отделения Госстройэкспертизы.
Но ровно через год, осознав неэффективность регулирования на уровне закона вопросов освобождения тех или иных проектов от госстройэкспертизы, законодатель вновь делегировал КМУ право на утверждение перечня проектов, не требующих госстройэкспертизы. Соответственно, имеет смысл ожидать, что в ближайшем будущем законодатель реанимирует Приказ Госстроя N187 от 12 ноября 2003 года.
Земли обороны
Разрешено использовать земли обороны для
строительства объектов социально-культурного назначения, социального и доступного жилья (ст.4 Закона Украины "Об использовании земель обороны"). Появление данной нормы в законодательстве позволяет осуществлять
строительство многоквартирных жилых домов и социальных объектов (школы, поликлиники и т.д.) без изменения целевого назначения земельного участка.
Землями обороны являются земли, предоставленные для размещения и постоянной деятельности военных частей, учреждений, военно-учебных заведений, предприятий и организаций Вооруженных Сил Украины, прочих военных формирований, созданных в соответствии с законами Украины. Напомним, что до 14 января 2009 года земли обороны могли использоваться физическими и юридическими лицами в исключительных случаях для выращивания сельскохозяйственных культур, выпаса скота и заготовки сена.
Однако, несмотря на столь жесткое и категоричное ограничение по целевому использованию земель обороны, украинский инвестор на протяжении последних пяти лет безуспешно пытался создавать на этих землях жилые объекты на основании договоров о паевом участии, что в итоге приводило к судебному завершению проекта (например, Постановление Верховного Суда Украины от 26 июня 2007 г. по делу N336/10-05).
И решение суда было четким - статьей 4 указанного Закона определен исчерпывающий перечень способов использования земель обороны в хозяйственных целях. Использование земель обороны для жилой застройки действующим законодательством не предусмотрено.
И вот теперь долгожданное право на жилую застройку земель обороны появилось, но в достаточно урезанном виде - только объекты социально-культурного назначения, социальное и доступное жилье.
