Правительство не предусмотрело бюджетного финансирования президентской программы «Доступное жильё». Оно хочет перейти от механизма прямых дотаций к удешевлению кредитов.
Жители Полтавы 22 сентября собрались на торжественном открытии нового десятиэтажного дома. Как в советские времена, особую помпезность событию придавало ожидание важного лица, в этом случае — премьер-министра Юлии Тимошенко. Она вручила ключи от квартир.
Это первый дом, построенный в рамках программы «Доступное жильё». Хозяевами квартир стали сто семей сотрудников органов внутренних дел Полтавской области, которые стояли в квартирной очереди много лет. Стоимость квадратного метра в новом доме составила около 650 долларов (сейчас цена самых дешёвых квартир в Полтаве — около тысячи долларов за квадрат). Средняя площадь каждой квартиры равна 45–50 кв. м, соответственно, её цена составила 29–32 тыс. долларов.
Семьдесят процентов стоимости строительства дома оплатили новосёлы, а тридцать процентов, которые по программе должно финансировать государство, компенсировали из городского бюджета. Участвуя в торжественных мероприятиях в Полтаве, Тимошенко уже знала: денег на реализацию президентской программы «Доступное жильё» госбюджет на 2009 год не предусматривает. У премьера свой план обеспечения сограждан жильём, а полтавский вояж — демонстрация намерений Тимошенко перехватить значимую для электората инициативу.
Правительство поставило блок
Свою жилищную программу президент впервые огласил полтора года тому назад, а в ноябре 2007-го издал Указ «О мерах по строительству доступного жилья в Украине и улучшению обеспечения граждан жильём». Его идея заключается в том, чтобы удешевить возведение домов в первую очередь за счёт бесплатного землеотвода местными властями. Кроме того, согласно указу, муниципалитеты должны были обеспечить подвод инженерных коммуникаций к зданиям, построенным по программе.
Президент также предлагал Кабинету министров предусмотреть льготы для импорта стройматериалов, необходимых для возведения типовых проектов домов, и использовать недорогие отечественные стройматериалы. В документе предусматривалось, что покупатель оплачивает 70% стоимости квартиры, а оставшуюся часть компенсирует госбюджет.
В свою очередь, Министерство регионального развития и строительства (Минрегионстрой) разработало законопроект «Об обеспечении граждан доступным жильём». В проекте определены и те, кто подпадает под статус нуждающихся в доступном жилье. Это граждане, среднемесячный совокупный доход которых не даёт права на получение социального жилья и доход которых не превышает четырёхкратного размера среднемесячной заработной платы в регионе.
Однако программа «Доступное жильё» уже почти год существует исключительно на бумаге. Проект законом не стал, он даже не вышел из стен Кабмина из-за позиции Министерства финансов. По мнению заместителя министра финансов Дениса Фудашкина, практика раздачи условнобесплатного жилья себя не оправдывает. Наше государство не может предоставить его всем нуждающимся (это сотни тысяч человек) через механизм прямых дотаций. Вместо этого, по мнению чиновника, оно должно создать условия, которые позволят гражданам обеспечить себя жильём самостоятельно.
Утопическая инициатива
Провал инициативы президента был вполне предсказуем даже без учёта позиции Минфина. Проблема в том, что глава государства, не имеющий прямого влияния на местные бюджеты, мог лишь рекомендовать региональным властям поступать так или иначе. В ответ на заявки Минрегионстроя о бесплатном выделении земельных участков посыпались отказы. Такие крупные города, как Луцк, Ужгород, Житомир, Львов, Ивано-Франковск, Ровно, Черкассы, Херсон и Днепропетровск, от участия в президентской программе отказались, мотивируя это отсутствием свободной земли.
Но даже в тех регионах, которые не дали официального отрицательного ответа, её реализация наверняка столкнулась бы с проблемой иного характера. «Мы опять вернёмся к порочной практике землеотводов для ”своих” или за определённую плату чиновникам», — считает генеральный директор компании НСМ Group Андрей Заика.
Тем не менее президент и министерство, возглавляемое лояльным ему человеком Василием Куйбидой, продолжали лоббировать идею прямых государственных дотаций под строительство доступного жилья. Минрегионстрой собирается на пилотных проектах отработать схемы его возведения и финансирования.Министр регионального развития и строительства заявил, что в рамках программы до конца этого года будет сдано несколько домов.
Президентскую инициативу, скорее всего, заблокировали бы и застройщики. Ведь доступность жилья означает строительство его по себестоимости. Застройщики такую цену считают невыгодной, несмотря на бесплатный землеотвод, оплаченные коммуникации, льготы на импорт стройматериалов и др. «Зачем строительным компаниям заниматься доступным жильём, если проект изначально низкорентабельный? Им выгоднее купить у города участок, построить просторные и комфортные квартиры, продавать дороже и получать бо/льшую прибыль», — говорит директор агентства недвижимости «Планета» Юлия Зайвелева.
Программу собирались реализовывать сразу после внесения соответствующих изменений в государственный бюджет на 2008 год. Бюджетных денег так и не предусмотрели, а развивающийся финансовый кризис и рост инфляции только усугубили ситуацию. В бюджет следующего года Ющенко рекомендовал заложить субсидии на строительство и приобретение квартир не менее 0,5% от ВВП (а это около пяти миллиардов гривен).
Но такой пункт в проекте главного финансового документа не появился. Вместо этого правительство предусмотрело около восьми миллиардов гривен для предоставления ипотечных кредитов Государственным ипотечным учреждением (ГИУ) на 25–30 лет без первого взноса и с низкими процентами. Займы ГИУ возьмёт под государственные гарантии, что означает: любой невозврат по кредиту возвращать будет государство.
Кредиты не спасают
По сути, Тимошенко не отбрасывает президентскую концепцию о доступном жилье, но предлагает иной механизм её реализации — не через прямые дотации, а с помощью снижения ставок по ипотечным кредитам. Однако такой вариант решения проблемы также имеет значительные недостатки. Дело в том, что сейчас жилья экономкласса строится слишком мало. Каждый год его предоставляют незначительному количеству жителей (в 2007 году — 20 тыс.), тогда как в очереди стоят более 1,3 млн семей.
При таких темпах человек сможет получить квартиру через 65 лет (и это без учета новых претендентов на получение социального жилья). Проблема рынка жилья состоит не в отсутствии денег (а именно так её понимают и правительство, и президент), а в низком предложении. Это ведёт к росту цен и в итоге — неспособности большинства работающих граждан приобретать квартиры.
Малометражные квартиры, которыми правительство рассчитывает обеспечить очередников, сейчас почти не строят. Удешевление кредитов позволит бюджетникам инвестировать в обычное жильё (экономкласса), в результате чего спрос поднимется и давление (при нынешнем снижении темпов строительства из-за кризиса) на рынок только усилится. Вместе с тем простые расчёты показывают, что и для очередников квартиры доступнее не станут.
Например, средняя зарплата в сфере образования составляет около 1300 гривен, в здравоохранении — 1200 гривен. Доход семейной пары, работающей в этих сферах, — около трёх тысяч гривен (почти 600 долларов). Средняя стоимость квартиры площадью 100 кв. м (в отличие от социального жилья, малометражки в экономклассе встречаются редко), к примеру, в той же Полтаве составит около 140 тыс. долларов.
Даже при условии того, что государство заплатит первый взнос в размере 30%, такой семье для уплаты остальных 70% придётся изыскать почти 100 тыс. долларов. А оформление тридцатилетнего кредита на эту сумму и до финансового кризиса требовало ежемесячных платежей не менее 1000 долларов, что превышает месячный доход домохозяйства.
В результате квартиру могут позволить себе люди с доходом выше среднего, но их-то как раз и не допустят к дешёвым квадратным метрам. Они просто не подпадают под критерии предоставления доступного жилья. Круг замыкается.
От доступного к доходному
Идея возводить много дешёвого жилья не нова. Первую программу строительства доступного жилья для рабочих с целевым нормативом в 21 кв. м на человека (а именно такой метраж приходился пару лет назад на одного украинца) ещё до революции разработал Пётр Столыпин. С начала 20-х годов ХХ века, когда были введены очереди на улучшение жилищных условий за счёт государственных средств, ситуация ежегодно ухудшалась. Системным решением проблемы стало массовое строительство в 60–70-х годах прошлого века. А лозунг перестроечных лет «Каждой советской семье — отдельную квартиру к 2000 году» не был подкреплён механизмом реализации и потому оказался лишь декларацией.
«Даже если программу всё-таки удалось бы запустить, то на рынке появятся злоупотребления и мошенничество. И помощью государства воспользуются не нуждающиеся граждане, а кумовья и друзья близких к реализации программы людей», — считает почётный президент ОАО «Трест ”Киевгорстрой №1”» Алексей Омельяненко. И схема финансирования (прямое или через удешевление кредитов) в этом случае неважна.
Эксперты считают, что подобные программы изжили себя: строительство малометражных высоток ни к чему не приведёт. Как показывает мировая практика, застроенные домами с тесными квартирами районы нередко через несколько лет превращаются в гетто. Поэтому строить дешёвое, доступное всем жильё — это путь к созданию Гарлема, каким этот район Нью-Йорка был ещё в 80-е годы.
Одним из вариантов решения проблемы доступного жилья может стать строительство доходных домов, в которых арендодателем будет город. Для аренды можно использовать и жильё, предлагаемое на вторичном рынке. Ведь доступной может быть не только квартира в новостройке, проданная по определённой цене тем, кто имеет на неё первоочерёдное право.
Каждый может выбрать: хочет он стать собственником квартиры или съёмщиком муниципального жилья, цена на аренду которого гораздо ниже рыночной. По такому пути пошли многие города Европы. Эти дома находятся на балансе города, и плата за временное пользование квартирами идёт не в карман частному лицу, а в городской бюджет. Например, 40–50% жилья Германии, Великобритании, некоторыхдругих стран — именно арендное.
Государство может составить достойную конкуренцию нынешним арендодателям-частникам и получить дополнительный источник пополнения бюджета. А при падении спроса на частные квартиры низкого класса снизятся и цены на них. Таким образом, проблема обеспечения жильём перестанет быть компетенцией правительства, спустившись на уровень местных властей. Возможностей для пиара топ-политиков станет меньше, а пользы для граждан — больше.
