Застройщики ревут о кризисе спроса, а резко снизить цены, чтобы привлечь клиентов, они не готовы - мол, себестоимость возведения домов растет.
Эксперты отмечают, что цена на жилую недвижимость формируется в результате баланса спроса и предложения, то есть зависит скорее от того, сколько на сегодняшний день готов заплатить за квадратный метр потенциальный покупатель, а не от себестоимости строительства и расходов на покупку земельного участка.
Сложилась революционная ситуация, когда "верхи" (строители) не могут серьезно скинуть цены (сентябрьское удешевление жилья в новостройках в среднем на 0,5% - мизер), а "низы" (покупатели) не хотят брать дорогущие квартиры, а кто и хочет - тем, за редким исключением, отказывают в кредитах банки.
На сегодняшний день квадратный метр жилья в новостройках Киева предлагается по $2,5-7 тыс., что далеко не каждому жителю столицы по карману. Платежеспособного покупателя на такую недвижимость нет, и сделки на первичном рынке не заключаются. "Рынок недвижимости Украины уже больше года пребывает в стадии стагнации.
Покупателям не за что приобретать жилье, а продавцы упорно держат цены", - говорит генеральный директор агентства недвижимости "Фемида-Сервис Киев" Виктор Несин. Причем владельцы квадратных метров намерены придерживаться такой линии поведения и далее.
Отметим, что спрос на новострой в сравнении с 2007-м упал на 30-50%. Кризис финансирования настолько глубок, что вместо ожидаемых 1,5 млн. кв. м жилья Киев введет в 2008-м всего 500 тыс. По словам начальника управления инвестиций ОАО "Трест "Киевгорстрой-1 им. Загороднего" Тараса Зябкина, при этом на фоне падения спроса скидки на жилье в 5-10% могут дать благополучные компании, которые таким образом быстро найдут покупателей и выживут.
А вот президент корпорации "Познякижилстрой" Артур Мхитарян считает, что именитые застройщики цены не снизят - у них клиентов и так хватит. Впрочем, этим летом некоторые крупные стройкомпании проводили акции, снижая цены на 3-5%. Значит, и они испытывают недостаток в покупателях.
Стоит сказать, что для крепких "середняков" уступки в стоимости квартир на 10-15% могут быть спасением, это позволит им привлечь клиентов и пережить застой. Но вот большинство мелких фирм снизить цены не в состоянии, а строить им не за что: придется "замораживать" дома и уходить с рынка.
Прогнозы аналитиков рынка недвижимости и риелторов относительно дальнейшего развития цен несколько расходятся. Так, одни считают, что до конца 2008 г. возможно даже незначительное снижение цен на жилье. Другие же говорят о возможном повышении цен в связи с прогнозируемым высоким уровнем инфляции. "К концу 2008 г. и на начало 2009-го цены на жилую недвижимость вряд ли изменятся, возможны незначительные колебания цен.
Крупные девелоперы скорее заморозят строительство, чем снизят цены в ближайшие несколько месяцев. Дальнейшая динамика цен на жилье будет больше зависеть от оживления на рынке ипотеки, чем от снижения налогового бремени", - прогнозирует заместитель начальника аналитического отдела "Concorde Capital" Андрей Гостик.
Что же касается стоимости "вторички", в столице она упала в среднем на 0,6%. Отметим, это - цены предложения, реально мыслящие продавцы скидывают от 2 до 5%, хватаясь за редких реальных покупателей, ведь ожидаемого осеннего роста спроса не произошло.
Подтверждая наличие кризиса покупательского спроса, президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Александр Бондаренко, тем не менее, не прогнозирует падения цен. Дескать, часть потенциальных покупателей, напуганные опасностью инвестировать в "первичку" и стать клиентом недостроев, переключаются на рынок "вторички".
Это несколько оживит "уснувший" рынок. Многие банки, по-прежнему настороженно относясь к заемщикам на покупку новья, активизировали выдачу кредитов на "вторичные метры". А владельцы жилья останутся неуступчивы, поскольку 90% из них после продажи меньших квартир покупают с доплатой большие.
Нужно отметить, что практически никто из риелторов не надеется, что в течение осени - самой горячей поры для продажи-покупки жилья - спрос на недвижимость оживится. А это значит, что продавцы будут уступать. Кстати, уже сейчас 5% "скидки" при покупке любой недвижимости стали правилом.
Вероятно, борьба за клиентов все же заставит застройщиков снизить цены. Однако даже это может не соблазнить покупателей. С одной стороны, конечно, приятно, что цены падают, но достроят ли дома, в которых продаются подешевевшие квартиры? И много ли найдется желающих покупать даже по дешевке?
Похоже, ситуация с низким спросом на жилье не изменится до тех пор, пока ставки по ипотечным кредитам не вернутся на "докризисный" уровень и на докризисные же условия. Но когда это случится, с учетом мирового финансового кризиса, пока никто предсказать не может. До нового года - не случится точно.
Что же касается долгосрочных перспектив снижения цен в связи с уменьшением налогов, то кое-что на этом поприще могли бы сделать местные органы власти. Если же механизм снижения налогового пресса на застройщиков закрутится, мешать значительному снижению цен будет нежелание крупных игроков снижать цены. И аргументы, почему бы этого не делать, у них найдутся. К примеру, можно указать на подорожание стройматериалов и увеличение стоимости строительно-монтажных работ.
