Еще не достигнуто насыщение всех сегментов и наблюдается растущий спрос и стабильное повышение арендных ставок в секторе коммерческой недвижимости. В то же время замораживаются незавершенные проекты и снижаются объемы строительства.
Отдельные операторы рынка вынуждены сворачивать направление девелопмента или выходить из бизнеса путем его продажи. Причина кроется в нарастающих сложностях с финансированием проектов.
"Последствия глобального финансового кризиса начинают ощущаться в первую очередь со стороны банковского финансирования,- говорит управляющий директор компании Colliers International (Украина) Юрий Нартов.- Многие девелоперы уже сейчас ощущают нехватку финансовых ресурсов для завершения заявленных проектов. В целом процессы, происходящие в мировой экономике, с определенным лагом могут сказаться на украинском рынке коммерческой недвижимости".
Сегодня украинские девелоперы вынуждены рассчитывать прежде всего на собственные ресурсы, ведь кредиты достаются операторам рынка в прямом и переносном смысле дорогой ценой или не достаются вовсе. "По нашим данным, ряду девелоперов было отказано в финансировании некоторых проектов,- рассказывает господин Нартов.
- Банки внесли изменения в условия кредитования, увеличив маржу над базовой ставкой на 2-3% по сравнению с 2007 годом, и выдвинули более жесткие требования к заемщикам и самим проектам. Кроме того, было изменено соотношение собственных и заемных средств с 30/70 на 40/60 и даже 50/50 в определенных проектах".
Несладко приходится не только начинающим или рядовым украинским девелоперам, но даже тем компаниям, которые уже имеют опыт привлечения финансовых ресурсов за рубежом. "В этом году очень сильно подорожали деньги на внешних рынках,- отмечает председатель совета директоров компании 'XXI век' Лев Парцхаладзе.
- Если, например, год назад компания 'XXI век' выпускала евробонды под 10% годовых, то в 2008 году - уже под 14% годовых. Получить доступ к зарубежным займам, более дешевым, чем отечественные, теперь могут лишь единичные компании, которые успели провести первичное размещение акций на фондовых биржах и пользуются определенным доверием у кредиторов".
В сегменте инвестиционных покупок ситуация выглядит благополучнее. "Привлечение финансирования для приобретения здания с первоклассными арендаторами является более простой задачей по сравнению с получением кредита под девелопмент,- говорит Юрий Нартов.- В связи с этим внутренние проблемы кредитного рынка создают определенные ограничения, но не оказывают существенного влияния на сегмент инвестиционных покупок".
Следовательно, девелоперы, которые в ближайшее время смогут вывести на рынок качественный инвестиционный продукт, безусловно, окажутся в выигрыше. Примечательно, что в этом году, по словам господина Нартова, увеличилось количество локальных компаний, которые рассматривают возможность приобретения готовых объектов, а не исключительно девелопмент, как это было в 2007 году.
Прогнозы ситуации на финансовом рынке пока не несут девелоперам радостных вестей. Так, по оценке заместителя директора (отдел финансовых рынков и инвестиций) компании Jones Lang LaSalle Германа Паникара, в краткосрочной перспективе нехватка заемного капитала будет ощущаться еще острее. Впрочем, специалисты компании "XXI век" считают, что после того как осенью кризис достигнет своего дна, к весне-лету 2009 года можно ожидать начала подъема финансового сектора.
Ряд девелоперов уже заявил о том, что реализация некоторых проектов будет отложена. Причина - проблемы с финансированием строительства. "Подобная ситуация отчасти возникает из-за слабого качества проектов. Во многих из них отсутствует разбивка объекта на строительные фазы, имеют место неэффективные поэтажные планы, изначально заложены неправильные технико-экономических показатели.
Все это в числе прочих факторов и приводит к проблемам с получением кредитных средств. Также положение многих девелоперов осложняет недостаток опыта и отсутствие активов, генерирующих денежные потоки, которые могли бы выступать залоговым имуществом",- уверен Юрий Нартов.
I полугодие текущего года ознаменовалось некоторым охлаждением интереса к украинскому рынку со стороны зарубежных компаний. По информации господина Нартова, многие международные инвесторы взяли перерыв для оценки ситуации, а некоторые из них использовали данный период для завершения текущих сделок. Из числа крупных инвестиционных компаний, вышедших на рынок недвижимости Украины, только Meyer Bergman, Akron Group и Europa EEF заключили инвестиционные сделки в сегментах торговых и складских помещений.
Однако ситуация на рынке коммерческой недвижимости Украины не выглядит безнадежной. На фоне дефицитного спроса на торговые и офисные площади девелопмент по-прежнему остается выгодным бизнесом. Поэтому такая крайняя мера, как замораживание проектов на неопределенный срок, вероятнее всего, не станет распространенным явлением. Кто-то из девелоперов примет решение ожидать улучшения ситуации на рынке заемных средств. Другие будут искать покупателей, желающих приобрести весь проект либо его долю.
"Сейчас локальные операторы рынка недвижимости охотнее идут на диалог с зарубежными девелоперами, поскольку альтернатива замораживать проект устраивает далеко не всех",- оценивает ситуацию Юрий Нартов. Поэтому серию значимых для рынка слияний и поглощений сейчас не сложно предугадать.
"Компании, реализующие один-два строительных проекта, вследствие кредитного кризиса могут не довести их до завершения,- прогнозирует Лев Парцхаладзе.- Неопытные компании или те, для которых девелопмент не является профильным бизнесом, могут вообще уйти с рынка". В то же время сильные отечественные или международные операторы, которые смогут на выгодных условиях приобрести проекты, испытывающие проблемы с финансированием, окажутся в выигрыше и упрочат свои позиции.
"Принимая во внимание ситуацию с нехваткой активов инвестиционного уровня, все больше иностранных компаний будут рассматривать возможности самостоятельного девелопмента коммерческих объектов либо развития их совместно с локальными партнерами. В конечном итоге это создаст предпосылки для выхода на рынок более качественных объектов коммерческой недвижимости",- считает господин Нартов.
На фоне несоблюдения сроков введения в эксплуатацию и замораживания проектов спрос на коммерческие площади остается на прежнем уровне. Так, по информации компании "Украинская торговая гильдия", в 2007 году в целом в стране было введено в эксплуатацию всего 45% от ранее заявленных на этот период офисных площадей. В текущем году только в Киеве зафиксирован перенос завершения ряда проектов общей площадью 150 тыс. кв. м на 2010 год.
В результате владельцы и управляющие компании функционирующих комплексов оказываются в выигрышной ситуации, получая возможность жестко диктовать свои условия, что характерно для рынка арендодателя. При этом ставки на коммерческие площади уверенно идут вверх.
"В условиях дефицита качественных офисных помещений и задержек с вводом в эксплуатацию многих проектов увеличение спроса на офисы способствует дальнейшему росту арендных ставок",- говорит Юрий Нартов. По данным компании Colliers International, по состоянию на конец II квартала средняя арендная ставка (не включая НДС и эксплуатационные расходы) на офисные помещения класса А достигла $70-75/кв. м в месяц, а общий рост арендных ставок на офисные помещения данного класса составил порядка 16%.
В то же время ставки для офисов класса В выросли с $48/кв. м в месяц в 2007 году до $50-55. Специалисты "Украинской торговой гильдии" зафиксировали увеличение стоимости аренды на киевские офисы в пределах 24%, при этом для отдельных высококлассных объектов ставки достигли $100/кв. м в месяц.
Схожая ситуация наблюдается и в сегменте торговой недвижимости. По данным экспертов "Украинской торговой гильдии", сроки сдачи около 300 тыс. кв. м заявленных в Украине к вводу в эксплуатацию торговых площадей (в частности, около 100 тыс. кв. м в Киеве) из-за сложностей с финансированием проектов переносятся на 2009-2010 годы. Цена аренды при этом планомерно растет: в течение I полугодия площади для торговли подорожали на 20-30%.
Сегодня есть отдельные предложения аренды по цене $300-350/кв. м в месяц. "Сложности с финансированием, которые сейчас испытывают девелоперы, приведут к ощутимому дефициту нового предложения коммерческих площадей через два-три года. Это, в свою очередь, окажет влияние на дальнейшее подорожание аренды",- комментирует управляющий партнер "Украинской торговой гильдии" Виталий Бойко.
В сегменте жилой недвижимости сложилась наиболее неблагоприятная для операторов рынка ситуация. Механизмы, которые из года в год обеспечивали застройщикам реализацию проектов, сегодня начинают пробуксовывать и давать сбой. Так, по оценке Льва Парцхаладзе, некогда ставшая привычной схема финансирования строительных работ за счет продаж будущего жилья конечным потребителям потерпела фиаско из-за падения спроса. По этой же причине отечественные финучреждения сегодня практически не осуществляют проектное финансирование жилищного строительства.
Снижение активности на первичном рынке жилья во многом объясняется тем, что значительному количеству потенциальных покупателей ипотечные кредиты недоступны. Те, кто еще недавно мог рассчитывать на быстрое положительное решение банка-ипотекодержателя, сегодня с большой долей вероятности получат отказ. Но даже немногие потенциальные покупатели, которые способны подтвердить свою благонадежность финансовому учреждению, нередко не спешат брать кредит из-за высоких процентных ставок.
"Снижение платежеспособности населения в условиях сворачивания ипотечного кредитования на фоне растущей инфляции привело к значительному сокращению спроса на жилую недвижимость - в первую очередь в эконом-классе,- подтверждает Герман Паникар.- Это явление наряду со стремительным ростом цен на строительные материалы и работы привело к ухудшению финансового положения большинства девелоперов".
Ситуация усугубляется еще и тем, что спекулятивный капитал, который на протяжении нескольких лет разогревал первичный рынок жилья, перешел в иные сегменты. "Начиная с 2005 года благодаря 30-40-процентному росту стоимости жилой недвижимости в год этот рынок был интересен для иностранных компаний и спекулятивного капитала,- говорит господин Парцхаладзе.- Однако в 2007 году спекулянты ушли на земельный рынок, а иностранцы начали смещать акценты в пользу коммерческой недвижимости".
Застройщики, которые еще недавно без особых усилий самостоятельно распродавали квадратные метры, оказались в весьма затруднительном положении. Теперь выигрывает тот, кто ранее разработал грамотную концепцию объекта и позаботился о стратегии продвижения жилья на рынке. Поэтому сейчас на этапе проектирования застройщики все чаще обращаются к консультантам, а к продажам стараются привлечь профессиональных риэлтеров и маркетологов.
"В период 2007-2008 годов на первичном рынке жилой недвижимости происходило существенное снижение темпов продаж,- констатирует Виталий Бойко.- Только проекты с очевидными конкурентными преимуществами и рекламной поддержкой могут похвастаться прежним уровнем покупательской активности".
Сегодня о феноменальном росте цен на жилье и о сверхприбылях застройщиков говорить уже не приходится. Динамика удорожания квартир на первичном рынке не поспевает за темпами инфляции. В частности, квадратные метры в столичных новостройках с января по май 2008 года подорожали на 9,6% (по данным Госкомстата, за I полугодие индекс инфляции составил 14,6%). А в Одессе, где новое строительство шло особенно интенсивно, в I полугодии было отмечено снижение цен на 3%.
В прогнозах относительно дальнейшей динамики цен мнения экспертов разделились. "Ощутимое снижение стоимости и обвал жилой недвижимости в ближайшее время маловероятны,- считает Виталий Бойко.- Сейчас идет накопление неудовлетворенного спроса. Покупки откладываются до лучших времен.
Но, учитывая, что на одного официально зарегистрированного жителя Киева приходится только 21 кв. м жилья, что в несколько раз меньше, чем в развитых странах, остановить дальнейший рост цен сможет только значительное увеличение объемов строительства или глобальный кризис в экономике, который может повлиять на доходы населения". В то же время Герман Паникар прогнозирует, что непомерно раздутые цены в отдельных сегментах, в первую очередь в жилом, вскоре должны снизиться.
