Все больше компаний, специализирующихся на реализации проектов коммерческой недвижимости, строят или объявляют о планах постройки торгово-развлекательных центров премиум-класса. Сегодня их доля на рынке составляет не более 5%, но в будущем аналитики прогнозируют расширение этого сегмента до 10-15% всего за 2 года.
Так, в Виннице строится «Фериде Плаза» и ряд других объектов, относящихся к премиум-сегменту ТРЦ. В Киеве к данному классу относятся «Мандарин Плаза» и «Арена Сити», в Одессе - ТЦ «Сады Победы». Еще ряд подобных проектов находится в Симферополе, Львове и Донецке.
«Бум» элитных шоппинг-моллов объясним сравнительной пустотой этой ниши и повышением покупательской способности населения. Если ТРЦ для людей со средним уровнем дохода в Украине предостаточно, то ТРЦ премиум-сегмента можно пересчитать на пальцах.
Особенности национального шоппинга
Главное отличие элитных ТЦ и ТРЦ от всех остальных - премиальность во всем. Целевая аудитория этих проектов определяет месторасположение мола и список его арендаторов.
«ТРЦ премиум-класса обязательно должен располагаться либо в центре города, причем в нашей стране - тихом центре, где нет большого скопления пешеходов; или в престижном районе. Чаще всего это небольшой и многоэтажный ТЦ (поскольку территория ограничена)», - утверждает глава департамента торговой недвижимости Colliers International (Украина) Наталья Кравец.
Арендаторами премиальных ТРЦ преимущественно являются ведущие модные бренды, ТМ одежды, обуви, эксклюзивные сувениры, канцелярия и ювелирные изделия. Если в таком моле есть продуктовый супермаркет, то обязательно класса «Гурмет».
Важным для премиум ТРЦ фактором является наличие удобных подьездных путей, а также подземный паркинг большого размера, отмечает президент компании Real Estate Solutions Сергей Карамнов. Внутренняя отделка таких объектов всегда качественная с существенной долей роскоши.
«Этому должна способствовать маркетинговая политика по соответствующему позиционированию торгового объекта на рынке и разработанная программа брендинга. В ТЦ должны быть представлены товарные группы класса люкс мировых брендов, а также развитая сервисная инфраструктура - кафе и рестораны, салон красоты, банковские и туристические услуги, другое», - считает руководитель отдела аналитики и исследований DEOL Partners Александр Романишин.
Увеличение числа премиальных центров шоппинга - тенденция общемировая. Наталья Кравец утверждает, что за последние 2 года количество подобных объектов значительно увеличилось. Например, в России это ГУМ, ЦУМ, «Лотте Плаза», «Времена года», «Barvikha Luxury Village», «Крокус» и другие. «Основная концентрация luxury ТРЦ наблюдается во всех столицах Европы - в Париже, Вене, Лондоне, Риме и т. д. В азиатских странах ТРЦ класса премиум пользуются большим спросом - например ТРЦ «Каньон» в Стамбуле и ТРЦ «Вафи Центр» в Дубаи», - говорит Наталья Кравец.
Компания Colliers International выступила эксклюзивным агентом по сдаче торговых площадей в «Мандарин Плазе», начиная с 2001 года. «Найти арендатора для этого проекта было очень непростой задачей, поскольку не было достаточного количества операторов в секторе премиум-класса. Мы никак не могли подобрать продуктовый супермаркет класса Gourmet. В итоге мы договорились с компанией «Фуршет» и они открыли первый в Украине супермаркет подобного уровня.
В 2001-2002 годах многие материнские компании, представляющие высокие бренды не рассматривали украинский рынок как перспективный для открытия монобрендовых магазинов. Поэтому, большинство магазинов были мультибрендовыми, а также некоторая часть магазинов представляла бренды, позиционирующиеся на аудиторию с доходом выше среднего, а не высокого», - говорит Наталья Кравец. Сегодня все изменилось. Количество брендов премиум-класса зашкаливает и для открытия элитных коммерческих проектов есть все необходимое.
Дорогое будущее
Эксперты девелоперского рынка заявляют о необратимом росте новой ниши. Уровень дохода населения постоянно растет. Кроме того, крупные города Украины, и особенно столица являются привлекательными для туристов. «Подстегнет» рост количества премиальных ТЦ и ТРЦ еще и нехватка коммерческой недвижимости в целом. Ведь крупные объекты (более 500 тыс. м. кв.) сегодня объявляют более поздние сроки сдачи.
Так, сегодня среди «замороженных» по развитию объектов: ТЦ «Либидь-Плаза», ТРЦ «Мега» и другие. Еще более полудесятка ТЦ, среди которых ТЦ Life Stуle, ТРЦ «Тельбин», открытие которых планировалось еще в 2006 году или в I квартале 2007 года, сегодня заявили другие сроки открытия - 2009 год. При их открытии существенно улучшилась бы ситуация с дефицитом данного сектора недвижимости.
Девелоперы утверждают, что элитные ТРЦ будут активно появляться в регионах. Наиболее оправдано размещение ихв таких городах как Харьков, Донецк, Днепропетровск, Львов и так далее. Причем, если в столице премиум ТРЦ может располагаться и отдельно, но в регионах его лучше располагать в формате mixеd use (наличие гостиницы высокого уровня или бизнес-центра класса А), а также обязательное центральное месторасположение.
Некоторые эксперты считают, что на сегодняшний день подобные начинания несколько рискованны и преждевременны, как со стороны не сформировавшегося роста рынка потребления в классе люкс, так и выделения группы ритейлеров такого класса в этих городах в такие большие образования, как ТЦ. Региональные рынки коммерческой недвижимости не обладают достаточной емкостью, чтобы необходимые для ТЦ класса люкс бренды собирались в одном месте.
Поэтому для них характерен street retail. «Премиум ТРЦ уместны лишь в столицах и городах, которые представляют собой деловую либо культурную столицу c большой долей обеспеченного населения и активным потоком туристов. Помимо Киева наиболее привлекательными для создания ТРЦ премиум-класса являются города с высоким уровнем, а именно Одесса, Донецк, Днепропетровск, Запорожье, Харьков», - считает Сергей Карамнов.
