Дефицит и дороговизна свободных участков под застройку в Киеве и других городах-миллионниках способствуют развитию альтернативного строительства — на воде. В Киеве плавдома начали строить только в конце 1990-х, но сейчас на Днепровской набережной практически не осталось вакантных причалов.
В Киеве плавдома начали строить только в конце 1990-х, но сейчас на Днепровской набережной практически не осталось вакантных причалов. 75% зданий на воде, зарегистрированных в столице, — развлекательные заведения, гостиницы.
Наиболее успешные: комплексы «Мандарин», «Золотой берег», River Palace, ресторан «Колесо», отели «Перлина Дніпра» и «Днепровский».
Постепенно развивается строительство на воде и в регионах. В Днепропетровске, к примеру, уже работают плавучие рестораны «Золотой петушок» и «Корсар», а в Донецке, по данным компании «РЭТур», в ближайшее время будет построена гостиница (смета проекта — EUR1,3 млн). В целом, по данным Регистра судоходства Украины, на стадии проектирования находятся 6 объектов, 23 эксплуатируются.
Преимущества строительства ресторанов и отелей на воде очевидны. Во-первых, плавучие сооружения можно расположить практически в любом месте реки или озера. «Ограничения при дислокации таких домов: фарватер, санитарно-охранная или природно-заповедная зона, водный фонд тепловых и атомных электростанций», — отмечает начальник отдела согласований строительной компании «ТРОЯН» Антон Тетевин. Во-вторых, здания на воде позволяют сэкономить время и деньги на землеотводе (в расчет следует принять лишь аренду участка берега для швартовки).
В-третьих, проектирование плавдома и согласование проектной документации в госорганах сопряжено с меньшей волокитой, нежели в случае с обычным строением.
Менее динамично развивается строительство на воде жилья — таковыми являются только 25% зарегистрированных плавдомов. Основная причина — по закону жилье на воде не имеет статуса дома и почтового адреса.
«В таком доме нельзя официально прописаться, — объясняет юрисконсульт юрфирмы «Шмаров и Партнеры» Николай Сидоренко. — Объекты на воде, согласно действующему законодательству, не являются недвижимостью и не могут использоваться для постоянного проживания».
Получить ипотечный кредит на покупку плавдома невозможно. Во всяком случае ни в одном из десяти коммерческих банков, куда обратились Контракты, не были готовы рассмотреть здания-поплавки в качестве залога, а в пяти финучреждениях усомнились в ликвидности таких объектов. Хотя дебаркадеры, на базе которых обычно возводят плавдома, вполне ликвидны.
Речная калькуляция
«Продается дебаркадер, пригодный к транспортировке. 12 х 12. Свой. Срочно». Подобные объявления появились на страницах украинских порталов и печатных СМИ еще в конце 1990-х. Стоимость сделок тогда была символической: суда продавали по цене металлолома, а списанные с баланса отдавали, условно говоря, за бутылку.
Покупателями обычно выступали физлица, приобретавшие старые баржи и понтоны для постройки на них плавучих дач и резиденций. Позже списанные баржи начали преображать в кафе и рестораны. «Инвесторы до сих пор охотнее вкладывают средства в реконструкцию старых барж, чем в строительство новых каркасов на воде», — говорит финансовый директор СК «ТРОЯН» Виталий Манько.
Несмотря на то что фундамент в реке, на который обычно ставится баржа, стоит 6-7 тыс. грн за кубометр (втрое дороже, чем на суше), строить плавучие здания выгодно — затраты на землеотвод почти нулевые. «Необходимо, правда, получить разрешение на использование участка берега, — уточняет Виталий Манько. — Для этого нужно договориться с властями». Аренда квадратного метра участка суши на Троещине в Киеве обойдется от $10 в месяц, на Подоле — до $45.
Столичная набережная застроена с двух сторон
Строительство здания на воде с нуля — занятие относительно затратное: стоимость квадрата плавдома колеблется в диапазоне $1,5-2,7 тыс. Такие цены, с одной стороны, делают инвестиционно привлекательным ресторанный бизнес на воде: по словам опытных рестораторов, такой же объект на суше стоит вдвое дороже, а окупается в полтора раза дольше.
С другой — уровень цен на первичном рынке водной недвижимости существенно ограничивает спрос на жилые дома-поплавки. Ведь средняя стоимость квадратного метра в коттедже около Киева, по данным SV Development, — $2,04 тыс. за кв. м. «В Украине дома на воде относятся к жилью HI-END класса, его покупают преимущественно состоятельные люди, — рассказывает Виталий Манько. — Граждане со среднестатистическим доходом вкладывают деньги в традиционную недвижимость».
При этом на отечественном рынке работают всего 5 компаний, занимающихся плавдомами, и отсутствие конкуренции предложения определяет высокий уровень цен. В соседней России профильных компаний на рынке значительно больше, а минимальная стоимость квадратного метра в доме на воде составляет $430.
Еще одна особенность первичного рынка водной недвижимости Украины — СК не всегда берутся за реализацию небольших проектов, предпочитая возводить здания на воде площадью от 500 кв. м, стоимость которых превышает EUR500 тыс.
Сегмент плавучих офисных зданий в Украине почти не развит. Главная причина — технологические сложности при возведении на базе б/у дебаркадеров и барж крупных офисных центров. «Четыре этажа — оптимальная высота здания на воде, — говорит Антон Тетевин. — Это явно недостаточно для полноценного бизнес-центра, но увеличение этажности потребует существенного расширения понтона, а такая громоздкая конструкция, в свою очередь, будет малотранспортабельной, ее будет сложно разместить у причала».
Эксперты утверждают, что такого рода проекты практически нереализуемы еще и потому, что существуют жесткие нормативные требования к организации рабочего пространства в офисе, а их далеко не всегда легко соблюсти даже при строительстве офисных центров на суше.
Водные процедуры
Процесс утверждения проекта плавдома проще, чем сухопутного аналога. «Чтобы строительство считалось законным, нужно пройти технический надзор и привести проектную документацию в соответствие с правилами Регистра судоходства Украины», — объясняет Николай Сидоренко.
По словам юриста, объект, как и все несамоходные плавсредства вместимостью менее 80 пассажиров, подлежит регистрации в Судовой книге Украины (основание — правительственное постановление № 1069 от 26.09.1997 г.). Для регистрации судовладелец должен подать в классификационное общество РСУ следующие бумаги:
- письменное заявление (образец утвержден Минтранссвязи);
- копию документа, подтверждающего право собственности на плавсредство;
- свидетельство о пригодности судна к плаванию;
- оригинал справки об отсутствии залоговых обязательств (или договор ипотеки);
- документ, подтверждающий личность собственника и гражданство;
- квитанцию об оплате сбора за регистрацию судна и выдачу судовых документов (сумма зависит от типа и параметров плавсредства, минимум — $140).
Решение о регистрации несамоходного плавсредства принимается в течение 15 рабочих дней со дня подачи заявления и всех необходимых документов.
Независимо от того, где будет пришвартован плавдом (в черте населенного пункта или за его границами), собственник обязан получить разрешение местного органа власти. Законодательство позволяет арендовать участок берега шириной один метр по длине всего судна для установки переходного мостка или швартовки.
А вот обустройство стационарной стоянки в Киеве сопряжено с согласованиями в Главном управлении градостроительства, получением ордера на проведение работ в Главном управлении контроля за благоустройством города, а также решением вопросов паевого участия в развитии инфраструктуры столицы. «В условиях крайне запутанной и несовершенной нормативной базы невозможно точно определить сроки получения санкции на организацию стоянки», — отмечает Николай Сидоренко.
Управляющий развлекательным комплексом «Золотой берег» Сергей Цыба уточняет: организация швартовки плавдома и его внесение в Регистр судоходства Украины — это полдела. Вторая половина — договор с департаментом жилищно-коммунального хозяйства горадминистрации о подключении объекта к коммуникациям.
Опыт Москвы, где уже несколько лет длится конфликт между собственниками плавучих зданий на Фрунзенской набережной и мэрией, свидетельствует о том, что с властями следует выстраивать договорные отношения предельно четко. В 2006-м, в частности, Мосводоканал, чтобы заставить владельцев плавдомов делиться с мэрией рентой со сдаваемых в аренду помещений, приостановил водоснабжение дебаркадеров и возобновил его только после массовых судебных исков их владельцами.
Впрочем, по словам Тетевина, можно спроектировать автономные системы жизнеобеспечения плавдома. Это значительно удорожает объект, зато освобождает его от административного вмешательства. Хотя, независимо от того как спроектирован плавдом, его собственник обязан один раз в 7 лет проходить профилактический осмотр состояния корпуса судна-понтона, заменяющего фундамент.
