2008-08-21 08:02

Автор: КиевградЪ.info

Как бы громко ни говорили о начавшемся снижении цен на недвижимость, но пока что покупка квартиры в любом из украинских горовод-миллионников, будь-то Киев, Одесса или Днепропетровск, не по карману очень многим.

Однако выход есть - присмотреться к недвижимости в городах-спутниках, где она все еще дешевле, чем в "миллионниках".

Несмотря на тенденцию к снижению цен на столичную недвижимость, квартиры в Киеве до сих пор не по карману большинству граждан. Тем более что ипотека за последние полгода стала и дороже, и менее доступной в принципе. Поэтому жители столицы активно рассматривают в качестве альтернативы покупку жилья в пригороде.

К примеру, сотрудник консалтинговой компании Юрий в начале 2008 года приобрел "единичку" в Броварах за $75 тыс. По его словам, такая цена вполне приемлема для пригорода, тем более что квартира расположена в центре городка, и транспортное сообщение со столицей очень хорошее.

"В Киев въезжаешь, а не вползаешь - нет никакой тянучки", - радуется Юрий. По его словам, за 20-25 минут он доезжает до станции метро "Лесная" (конечная станция "красной" линии метро). Кроме того, стоимость квартиры и на момент покупки, и сейчас (по утверждению Юрия, цена его недвижимости не изменилась) гораздо ниже, чем в Киеве.

Однокомнатная квартира в столице, к примеру, на Троещине или Теремках, в январе текущего года обошлась бы ориентировочно в $95 тыс. (подробнее о том, за сколько можно было купить квартиру на вторичном рынке в начале года, см. "Деньги"№1-2 от 17 января 2008 года).

И сейчас, несмотря на тенденцию к снижению цен на жилье, недвижимость в столице все же дороже, чем в саттелитах. Как уже писали "Деньги", в июне-июле 2008 года можно было встретить предложения по продаже однокомнатных квартир от $80 тыс. (подробнее см. "Деньги"№28 от 10 июля 2008 года).

Впрочем, не везде в "спутниках" квартиры так уж и дешевы. Практически догоняет Киев по ценам Вышгород. В этом городке однокомнатную "хрущевку" с видом на стройку можно найти за $85 тыс. "Единичка" в панельной девятиэтажке обойдется в $110 тыс., а в новом кирпичном доме - от $120 тыс.

В Вишневом также высокие цены на жилье. Однокомнатную квартиру ориентировочно можно купить за $100 тыс.

Наиболее доступным является жилье в Борисполе и Броварах. В этих "спутниках" вполне реально найти квартиру существенно дешевле $100 тыс. Стоимость "единичек" в Борисполе и Броварах стартует примерно с $65 тыс., правда, стоит помнить, что в Борисполе расположен международный аэропорт.

Пристоличный новострой

Застройщики активно осваивают пригород: на протяжении последних двух-трех лет объемы строительства жилья в Киевской области увеличились на 20%. По данным консалтинговой компании "Самсон-Инвестаналитика", в области работает примерно тридцать строительных компаний.

Причем возводят жилье не только малоизвестные фирмы, но и те, что давно на слуху. Пригород застраивают ХК "Киевгорстрой", "Жилье-Инвест", ИСК "Столица", ИСК "Мисто", "Киевсоцбуд", "Киевщина-Жилье", "Экобуд", "Экосорб" и многие другие.

В "Самсон-Инвестаналитика" также отмечают, что наиболее активно застраиваются сегодня Киево-Святошинский и Бориспольский районы - там возводится более двадцати домов. Активная застройка этих городов связана с развитой инфраструктурой, а также с удобным транспортным сообщением - широкие автомагистрали позволяют буквально за полчаса добраться до Киева. Да и ландшафт позволяет развивать строительство. Чего нельзя сказать, к примеру, о Вышгороде. Город расположен на холмах. И сейчас, по наблюдениям корреспондента "Денег", там застраиваются все пригодные (и не только) участки.

Что касается цен, то в Борисполе строящуюся квартиру можно купить из расчета $1300-1700 за 1 м2, в Вышгороде новое жилье будет стоить $1500-2000 за "квадрат".

Аренда

Дизайнеры Александра и Богдан уже второй год арендуют квартиру в Вышгороде. При этом молодые люди работают в столице. "Почему Вышгород? Причин много. Во-первых, здесь живут мои родители, во-вторых, удобное транспортное сообщение и в-третьих - стоимость аренды", - рассказала Александра. По ее словам, весной этого года им удалось снять двухкомнатную квартиру с хорошим ремонтом, мебелью за $500 в месяц.

"Если удастся договориться с хозяевами, то по истечении срока аренды, мы, наверное, и дальше будем арендовать эту квартиру, поскольку купить свою даже в кредит, в данный момент у нас нет возможности", - отметила Александра. В столице же, где-нибудь на Троещине или Борщаговке, аренда двухкомнатной квартиры в таком же состоянии обошлась бы им от $650 в месяц.

Молодым людям повезло - если бы они сейчас решили снять квартиру, то за ту же "двушку" пришлось платить на $50-150 больше. Как и в городах-миллионниках, в спутниках арендные ставки перед учебным годом повышаются. Сегодня, пожалуй, дешевле всего снять квартиру под Киевом - в Борисполе.

В домах по центральной улице города, где проходит основная автомагистраль, даже трехкомнатные квартиры, правда в несколько "убитом" виде, предлагают по $450-700 в месяц. Однокомнатные - от $400 до $2000 в месяц, в зависимости от расположения, состояния, наполнения жилища.

Подальше от центра

В городах-сателлитах "миллионников" (кроме Киева) квартиры могут быть на 30-50% дешевле, чем в областном центре. В Днепропетровске однокомнатные квартиры стоят от $55 тыс. Можно, правда, купить и "хрущевку" за $40-45 тыс. А вот в городах-спутниках можно найти жилье подешевле. К примеру, в экологически грязном Днепродзержинске, "спутнике" Днепропетровска, однокомнатная "хрущевка" в центре города продается за $30 тыс.

Доступно жилье и в спутнике Донецка - Макеевке. В макеевском АН "Новый Дом" рассказали, что сегодня стоимость однокомнатной квартиры на окраине города составляет $30-36 тыс., в центре - $40-45 тыс. В Донецке же средняя стоимость однокомнатной квартиры составляет $80 тыс. в центральных районах. Получается, что за 5 км от Донецка жилье стоит почти в два раза дешевле. Впрочем, несмотря на доступность, рынок недвижимости Макеевки, по наблюдениям риелторов, с весны пребывал в спячке. И сейчас покупательская активность лишь проснулась. Хотя ранее спрос на квартиры был достаточно высок.

Оперируют продавцы и покупатели только вторичным жильем, поскольку новых домов в городе, увы, никто не строит.

Артур Корбиян, специалист АН "Харьков-риелтор" рассказал, что недвижимость в пригороде Харькова пользуется хорошим спросом у покупателей. По его словам, в поселке Солоницевка, что в 8 км от Харькова, цены на однокомнатные квартиры площадью 33 м2 стартуют с отметки в $45 тыс. ($1363 за 1 м2).

Если сравнивать с расценками на жилье в самой первой столице Украины, то недвижимость в Солоницевке окажется не такой уж и дешевой. Ведь однокомнатную квартиру в Харькове можно купить от $1460 за 1 м2. Г-н Корбиян также отметил, что в пригороде строятся и новые дома, в которых квартиры продают за $800-900 за 1 м2. В Харькове же минимальная цена "первички" составляет нынче $1000 за "квадрат". То есть разница в цене на качественное новопостроенное жилье составляет около 20%.

А вот покупая жилье в Ильичевске, спутнике Одессы, сэкономить вряд ли удастся. Однокомнатная квартира в приморском городе потянет на $65-165 тыс. В Одессе же однокомнатную квартиру реально можно найти за такие же деньги.

Таунхаусы

В последние пару лет покупатели активно присматриваются к таунхаусам, или "городским коттеджам". Благо застройщики начали такое жилье предлагать и по вполне гуманным ценам. Правда, по словам Сергея Карамнова, президента компании Real Estate Solution, украинское наполнение понятия town house несколько отличается от зарубежного. "За рубежом таунхаус - это жилье эконом-класса, а у нас, зачастую, его представляют как элитную недвижимость", - удивляется креативности застройщиков Сергей Карамнов.

Это замечание эксперта вполне справедливо, ведь стоимость "городского коттеджа" в Киевской области составляет $1700-2200 за 1 м2. То есть за небольшую "квартирку" потребуется заплатить от $190 тыс.

Еще одним отличием украинских таунхаусов от, к примеру, американских, является то обстоятельство, что в Украине такие объекты практически всегда расположены за городом. А за рубежом же это традиционно городские дома, расположенные в городской черте, но в районах, удаленных от центра. Украинские же таунхаусы обычно размещаются в загородных коттеджных городках.

По наблюдению г-на Карамнова, по итогам 2007 года в пригороде Киева насчитывалось четырнадцать коттеджных городков, в которых, помимо отдельно стоящих коттеджей, предлагались еще и таунхаусы. Площадь квартир в них составляет 112-350 м2, а прилагаемые земельные участки - от 2 соток.

"Следует отметить, что из четырнадцати городков, лишь четыре являются исключительно городками таунхаусов. Это - "Романово", "Три реки", "Золотые Ворота - Таунхаус" и "Княжичи". Все остальные являются городками смешанного типа застройки, так как в них присутствуют как отдельные коттеджи, так и таунхаусы", - отметил г-н Карамнов.

Стоит ли говорить, что таунхаусы не столь престижны и приватны, как коттеджи, и их обитатели, заплатив за жизнь на природе кучу денег, имеют все шансы почувствовать себя "людьми второго сорта"?

Так стоит ли покупать таунхаус? Можно сказать, что да, если его цена сравнима со стоимостью квартиры в городе или ниже. Тогда получаем относительно приватные условия обитания и свежий воздух. "Если же таунхаус стоит гораздо дороже квартиры в городе, то тогда покупку совершать не стоит, так как обслуживание таунхаусов требует значительных средств", - подытожил Сергей Карамнов.

Ценные спутники

Ориентировочная стоимость жилья в городах-спутниках.

Город	Стоимость квартиры на первичном рынке, $ за 1 м2	Стоимость квартиры на вторичном рынке, $ за 1 м2	Стоимость аренды однокомнатной квартиры, $ в месяц
Вишневое	1800-2500	2000-2800	450-600
Вышгород	1470-2000	1800-2800	400-500
Борисполь	1200-1700	1300-2125	400-600
Бровары	1300-1800	1230-2500	400-450
Обухов	1350-2100	1400-2000	350-500
Днепродзержинск (Днепропетровск)	625-900	600-1600	90-250
Ильичевск (Одесса)	1200-1800	1500-1900	300-350
Макеевка (Донецк)	-	690-800	150-200
Солоницевка (Харьков)	800-850	1300-1363	Нет данных
Песочин (Харьков)	850-920	1500-1600	Нет данных

Самые дорогие!

Рейтинг городов по стоимости жилья на вторичном рынке по состоянию на 1 июля 2008 года*

Место в рейтинге по итогам второго квартала 2008 года	Город	Средняя стоимость жилья во втором квартале 2008 года, $ за 1 м2	Изменение цен во втором квартале 2008 года, %
1	Киев	3367	4,6
2	Одесса	2010	3,7
3	Донецк	1979	7,4
4 (+1)**	Севастополь	1955	9,5
5 (+1)	Львов	1943	11
6 (-2)	Днепропетровск	1882	4,2
7	Харьков	1707	4,9
8 (+1)	Запорожье	1658	11,2
9 (-1)	Симферополь	1628	4,3
10	Луцк	1550	6,9
11 (+2)	Ужгород	1497	10,9
12 (-1)	Хмельницкий	1459	5,8
13 (-1)	Житомир	1400	2,2
14 (+1)	Ровно	1400	7,7
15 (+4)	Полтава	1395	15,3
16 (+1)	Тернополь	1365	10,2
17 (-3)	Херсон	1318	1,1
18	Черкассы	1274	3,7
19 (-3)	Ивано-Франковск	1270	1,6
20	Николаев	1200	0
21	Винница	1180	0
22	Луганск	1170	2,6
23	Черновцы	1100	1,8
24	Чернигов	1000	0
25	Сумы	1000	0,6
26	Кировоград	900	0

* - По данным Ассоциации специалистов по недвижимости Украины.

** - Цифра, стоящая рядом с местом в рейтинге, означает перемещение в рейтинге на соответствующее количество позиций по сравнению с рейтингом городов по первому кварталу 2008 года.

Купим в пригороде
Однокомнатная квартира в Броварах – $75 тыс. (31 кв. м)
Однокомнатная квартира в Киеве, по ул. Братиславской – $95 тыс.
Разница в стоимости - $20 тыс.

За эти деньги можно купить:
Chevrolet Aveo в базовой комплектации – $13347
Skoda Fabia new в базовой комплектации -$13959
И еще деньги на ремонт квартиры останутся.

Или пару машин попроще – для обоих взрослых членов семьи:
Daewoo lanos в базовой комплектации - $9680
Chery amulet в базовой комплектации –  $9157
Lada 2107 в базвой комплектации – $7100

За одну рабочую неделю одно авто пробежит 100 км (километраж в оба направления), и на бензин уйдет от 50 грн.

Снимем в пригороде
Аренда однокомнатной квартиры в Броварах — $450 в месяц
Аренда однокомнатной квартиры в Киеве по ул. Братиславской –$500 в месяц.
Разница в арендной плате – около 240 грн.

Проезд на маршрутном такси из Броваров в Киев (до ст. м. «Лесная») — 3 грн.
За месяц на дорогу из пригорода и обратно потребуется 22 часа.
За месяц на проезд в Киев и обратно в Бровары придется потратить 140 грн. 

На что в квартире смотерть?

Игорь Бинковский, директор по маркетингу и сбыту компании REHAU:

- Сразу после покупки новой квартиры я рекомендовал бы пригласить мастера, который посмотрит окна, проверит их функциональность, настроит фурнитуру, проверит состояние уплотнителя.

К сожалению, есть новые дома, в которых окна стоит заменить сразу же. Замена окон в обычной квартире обойдется в 5000-8000 грн.; при стоимости квартиры не менее $100 000 это составляет около 1%, но хорошие окна простоят не менее двадцати лет без специального ухода.

Если квартира покупается на вторичном рынке со старой "советской" столяркой, то замена окон крайне желательна. Наши эксперименты показывают, что такая мера позволяет повысить температуру в помещении зимой на пять-шесть градусов!

Согласно Закону Украины каждая компания, продающая и устанавливающая окна, должна давать гарантию не менее трех лет. Добросовестный производитель не забудет своего клиента: например, приблизительно через полгода фурнитуру надо подрегулировать.

Если в одной комнате несколько окон, то хотя бы одно должно иметь поворотно-откидную створку (возможность откидывания на проветривание) и микровентиляцию (позволяет в холодное время года обеспечить приток свежего воздуха без полного откидывания створки). Рекомендуется использовать трехкамерный профиль глубиной не менее 60 мм и двухкамерный стеклопакет с энергосберегающим стеклом. А конструкция в целом должна подходить для вашей температурной зоны (таких зон в Украине четыре).

Итого: Цены на жилье в спутниках Киева уже лишь ненамного ниже, чем в самой столице. Зато в окрестностях других украинских городов-миллионников жилье в городках-сателлитах может быть почти вдвое дешевле, чем в областных центрах.