В конце июля крупнейший в Европе производитель сухих строительных смесей и гипсокартона компания Knauf Gips KG официально объявила о приостановке инвестиционной деятельности в Украине.
«Никто не мог предусмотреть, что результатом инфляционных процессов в Украине и спекуляций на рынке недвижимости станет стагнация строительной отрасли и резкое падение продаж строительных материалов. Мы допустили ошибку, вложив большие деньги в модернизацию производства, так как продажи остаются на уровне прошлого года», — говорится в заявлении немецкой компании со ссылкой на ее совладельца и председателя совета учредителей Николаса Кнауфа.
После запуска новых линий на заводе компании в Донецкой области производственные мощности предприятия по выпуску гипсокартона увеличились на 50%, сухих строительных смесей — на 300%. Однако, по данным Knauf, в 2008-м спрос на стройматериалы остался на прошлогоднем уровне — мощности предприятий немецкой компании в Украине используются на 50-70%, на складах завода «Кнауф Гипс Донбасс» накапливаются запасы готовой продукции на миллионы евро.
По данным Госкомстата, по сравнению с первым полугодием 2007-го объемы строительства сократились на 1,2% (в январе—июне прошлого года рынок вырос на 14,4%). Основная причина кризиса — проблемы с финансированием на фоне дефицита ликвидности в банковском секторе.
К началу 2008 года до 70% финансирования всего строительства в Украине осуществлялось с привлечением кредитных средств непосредственно застройщиками или их инвесторами. В I квартале 2008 года темпы роста объемов ипотечного кредитования снизились на 7% (13,9% против 20,9% в I квартале 2007 года).
Исполнительный директор Украинской национальной ипотечной ассоциации Алексей Пилипец прогнозирует, что темпы роста рынка ипотечного кредитования в 2008 году сократятся до 40% по сравнению с 2007 годом, по итогам которого рынок ипотеки увеличился на 80%. Некоторые финаналитики и вовсе прогнозируют падение объемов кредитования по итогам года как минимум вдвое.
Сильнее всего от кредитной недостаточности пострадает рынок жилья, до 90% покупок на котором совершалось с участием заемных средств. После того как сроки кредитования уменьшились, а проценты по кредитам для физлиц, по данным Простобанк Консалтинга, выросли до 20-22% в гривне и 14-15% в долларах, спрос на вторичное жилье упал примерно вполовину, на квартиры в новых домах — на 30-40%.
По данным Госкомстата, в I квартале 2008-го было введено в эксплуатацию на 7,7% больше жилья, чем в январе—марте прошлого года. Однако строительство этих объектов было профинансировано еще в 2006-2007 годах, когда проблем с деньгами в Украине не было.
Более свежих данных у Госкомстата пока нет, но, исходя из прошлогодних темпов роста жилищного строительства (+18,7% за год) и явной нехваткой средств у строителей, эксперты прогнозируют падение объемов ввода жилья по итогам года до уровня 2005-2006 годов (-20-30%). В целом по отрасли ожидается снижение объемов строительства по меньшей мере на 5-10%.
Украинские застройщики говорят о кризисе неохотно. Президент АО «Холдинговая компания «Киевгорстрой» Петр Шилюк не исключает приостановки работ по объектам задельной программы строительства, то есть тех, которые не поступали в продажу, если ситуация на рынке недвижимости будет и в дальнейшем ухудшаться.
Впрочем, крупнейший строительный холдинг столицы, скорее всего, выйдет из кризиса на строительном рынке практически без потерь, продолжая строительство уже профинансированных объектов, по которым заключены соглашения и договоры с инвесторами. Проблемы возникнут у мелких строительных компаний, имеющих на балансе 1-2 строящихся жилых дома. До 90% оборотных средств таким застройщикам обеспечивают физлица-инвесторы.
После подорожания ипотечных кредитов спрос на квартиры небольших застройщиков упал почти вдвое, многие вынуждены заморозить строительство. По разным оценкам, к концу июля работы не велись на 50 столичных объектах. Скорее всего, к осени многим мелким компаниям придется уйти с рынка, некоторые обанкротятся.
Дефицит финансирования сейчас ощущают все участники строительного рынка. «В начале года и весной было так много заказов, что можно было выбирать, — рассказывает Контрактам на условиях анонимности менеджер одного из конструкторских бюро. — Но к началу лета их количество сократилось.
Кроме того, в последнее время заказчики стали задерживать платежи. Если в I и в начале II квартала они рассчитывались в основном по предоплате, то сейчас это редкость. Даже некоторые крупные компании задерживают оплату».
Многие застройщики пытаются привлечь финансирование за счет снижения цен. В июле по сравнению с апрелем номинированная в долларах США стоимость квадратного метра в киевских новостройках выросла примерно на 1,2%. Однако, если учесть снижение курса доллара с 5,05 до 4,84 UAN/USD (-4,2%), — квадратный метр подешевел на 3%. У некоторых застройщиков готовую квартиру в построенном доме в Киеве можно приобрести со скидкой до 10%.
Некоторые эксперты считают, что летняя коррекция цен — не предел, причем падение рано или поздно затронет и вторичный рынок. Президент Всеукраинской общественной организации «Союз специалистов по недвижимости Украины» Александр Рубанов прогнозирует, что в среднем жилье экономкласса к осени 2009 года подешевеет на 35%, квартиры бизнес-класса — на 10-15%.
На первичном рынке существенного снижения цен большинство аналитиков не ожидают, предполагая, что падение объемов строительства компенсирует уменьшение спроса на новостройки. Дальнейшее поведение цен зависит от длительности кризиса. Александр Рубанов считает, что ситуация может стабилизироваться весной-осенью 2009 года. Президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины (АСНУ) Александр Бондаренко прогнозирует, что коррекция цен на вторичном рынке продлится до весны следующего года.
А вот в компании Knauf считают, что строительный рынок, а с ним и рынок недвижимости будет трясти намного дольше. Во всяком случае, Николаус Кнауф заявил, что приостанавливает инвестиционную деятельность в Украине «до лучших времен, то есть минимум на два-три года».
