2008-08-13 02:17

Автор: КиевградЪ.info

«Сегодня» вычислила, сколько должна стоить недвижимость, чтобы средняя киевская семья могла позволить себе жилье в кредит.

Пора убрать шепот из разговоров о грядущем обвале на рынке недвижимости, можно говорить в голос, что он уже начался. Конечно, не в разы, но серьезно придется уступать продавцу, который не «над златом чахнет», а хочет завлечь покупателя.

Этот процесс должен начаться с «первички», здесь время — деньги: важно быстро продать квартиры и реинвестировать средства в другие дома. Июльское же повышение цен столичных новостроек в среднем на 1,4% — это лишь «отрыжка пресыщения», надежда, что покупатель уплатит, сколько хочется продавцу. Вряд ли, господа! Впрочем, послушаем экспертов.

Владимир Германов, руководитель отдела маркетинга компании «Киев Жилье-Инвест», говорит, что идет «окопная война» между застройщиками и их потенциальными клиентами. Первые не хотят снижать цены (хотя есть случаи якобы «сезонных» скидок на 3—10%. — Авт.), а вторые заняли выжидательную позицию, рассчитывая на удешевление.

Покупатели выиграют, ведь деньги — у них, они заказывают музыку. Но не в накладе окажутся и застройщики, готовые снизить рентабельность и, соответственно, цены на 15—20%. Ибо сегодня их рентабельность составляет в эконом-классе до 80%, в бизнес-классе — до 100%, в премиум-классе — до 200%. Есть куда отступать из «окопа», чтобы завоевать покупателя!

По словам ведущего специалиста консалтинговой компании RED Руслана Кизлайтиса, спрос на «первичку» упал вдвое, есть пресыщение рынка, конкуренция ужесточилась. Упрямцы, намеренные побороться с клиентами, их потеряют. И, напротив, те, кто готов скинуть в цене 10—20%, перехватят инициативу. Но и этот ход может не сработать, если не будет государственной поддержки ипотечного кредитования (рефинансирования комбанков со стороны НБУ) и потенциальные покупатели не получат заемные деньги.

Однако не все специалисты согласны, что новострой должен дешеветь. PR-директор девелоперской компании «ХХІ век» Дмитрий Васильев полагает, что объективно спрос превышает предложение, просто этот спрос — отложенный, он вернется осенью и цены устоят. Руководитель инвестотдела проектно-консалтинговой фирмы «Новобудова» Дмитрий Колиснык говорит, что снижать цены будут только те компании, которые их изначально завысили, остальные не дрогнут.

Выручают бог и «крутелики». Косвенным свидетельством падения спроса на «первичку» стало то, что застройщики меньше покупают стройматериалов. Им не хватает денег, чтобы «гнать этажи». Вот что говорят средней руки торговцы стройматериалами.

Сергей Н.: «Слава Богу, строят церкви. За поставленные мною цемент и строительные смеси батюшка рассчитался вовремя и не торговался, но у меня цены и так низкие. Еще выручают подрядчики, покупающие цемент, изоляционные и отделочные материалы на крутые коттеджи. А заказов от генподрядчиков многоквартирных домов стало в 2—3 раза меньше. Думаю, у них появились трудности с реализацией».

Александр П.: «Только не называйте этот новострой: он, видно, станет долгостроем, и туда люди не пойдут, а как я тогда верну деньги? Мне там уже задолжали более 300 тыс. грн. за стройматериалы. Говорят, не переживай, давай еще: заплатим квартирой, когда достроим. Что-то сомневаюсь, что достроят».

«Вторичка»: хочешь продать — сбрось цену на $4—12 тысяч

Нельзя оправдать традиционным летним застоем резкое, на 30—50%, снижение числа покупок на «вторичке»: спрос упал, очевидно, надолго. В этом смысле нелепо выглядит желание продавцов повысить стоимость своих «хатынок», в среднем за июль — на 0,3%. Учтите, дорогие — в прямом и переносном смысле — продавцы, что потери из-за девальвации доллара (официальный курс с мая упал на 4,3%, а в обменных пунктах — на 7—10%) вам никто не компенсирует. Бойтесь, что вовсе не продадите квартиру, если будете жадничать.

Опрос продавцов показал, что они с ходу готовы скинуть на 1-комнатной квартире $1—1,5 тыс., а на «двушке-трешке» — $2—3 тыс. И этого мало, придется больше уступать, утверждают опрошенные «Сегодня» риелторы.

Директор АН «Кварт-сервис» Виктор Несин заметил, что сейчас нет очередей в столичном БТИ — это последствия снижения спроса с начала 2008-го на 50%, свидетельствующего об упадке вторичного рынка. Он перегрет, цены необоснованно завышены, особенно — на «хрущобы» и «брежневки». Даже количество просмотров квартир снизилось в 3—4 раза. Чтобы оживить спрос в условиях ужесточения банками ипотечного кредитования, продавцам придется сбросить 5—10% от нынешних цен. Значит, на 1-комнатных — $4—10 тыс., а на «двушках» — $6—12 тыс.

Аналогичный уровень удешевления «вторички» прогнозирует директор девелоперской компании «Линк-Девелопмент» Ярослав Цуканов. Цены, изначально заявленные продавцами, так резко не снизятся. Зато в результате торга на сделке купли-продажи действительно получится 5—10%-я скидка.

По словам руководителя жилфонда консалтинговой компании «Новый город» Ольги Читая, люди не в состоянии покупать жилье даже в кредит. Сезонным фактором это уже не оправдаешь, как и проблемами с получением ипотечных кредитов: цены на жилье просто завышены. Хозяевам квартир, заинтересованным в их скорейшей продаже, придется уступать $5—10 тыс., чтобы более выгодно выглядеть на фоне других продавцов. Это позволит оживить замерший рынок.

Директор АН «Золотой ключ» Сергей Степанюк уточняет, что 1-комнатные квартиры ценой до $90 тыс. и 2-ком. — до $120 не будут дешеветь, они и сейчас уходят за месяц. А вот более дорогие варианты должны упасть в цене на 3—5%, особенно «трешки», на которые спрос невелик.

Земля: ценовая твердь

Фраза Марка Твена о том, что нужно покупать землю — ее больше не делают, — уже актуальна в Украине. Этот товар дешеветь не будет. Однако и вкладывать деньги в наделы с целью выгодной перепродажи стало рискованно.

Участки под Киевом под индивидуальную застройку стабильно растут в цене. Одна из причин — спекулянты, ушедшие с рынка квартир, переключились на покупку земли. Но и здесь «навар» уже невелик, а мороки много.

За июль цена участков в 20—50-километровой зоне от Киева выросла всего на 1—3%. И то не везде, наиболее дорогие направления — Киево-Святошинское и Обуховское — «замерзли». При этом число сделок, по сравнению с весной, уменьшилось на 30%.

Ведущий специалист консалтинговой компании SV Development Сергей Костецкий исключает вероятность удешевления каких-либо наделов — дескать, на этом рынке редко берут кредиты, покупают за свои, поэтому ипотечный кризис его не коснется. До конца года средняя цена участков вырастет на 8—10%. Уже за август солидный рост покажут «дальние рубежи» — Васильковский (до 2,5%), Барышевский (до 3,5%) и Фастовский (до 4%) районы.

Именно здесь можно получить доход, если купить, а потом перепродать участки в живописных местах. Но ввиду их удаленности от столицы на 40—80 км такие наделы хороши для дач, а не для жилых домов, поэтому и покупателей можно ждать долго.

Президент Земельного союза Украины Андрей Кошиль утверждает, что до осени наделы в 50—80 км от Киева (они недооценены) подорожают на 2—3%, а вот расположенные ближе к столице наберут всего 1%. Притом советует покупателям серьезно торговаться, выискивая недостатки: удаленность от автотрассы, газо- и электромагистрали, большое расстояние до леса или реки. При грамотном подходе можно добиться скидки до 10%!

Директор консалтинговой компании «Канзас» Зоя Нестеренко говорит, что при нынешнем спаде спроса самое время покупать землю, ведь осенью спрос и цены пойдут вверх. Кроме того, сейчас легче увидеть преимущества и недостатки надела.

Для тех, кто стремится заработать на покупке и перепродаже участков, наиболее перспективны Бородянский и Макаровский районы: дороги и природа тут хорошие, а цены пока еще сравнительно низкие. Рискованнее отовариваться в Кагарлыкском и Фастовском районах: земля тут еще дешевле, но перепродать ее будет непросто — слишком далеко до столицы.

За аренду уплатите на $30—50 больше

Завлекалочками оказались объявления в газетах и интернете о том, что сдаются «единички» по $350—400, а «двушки» — по $450—500. Звонишь — и оказывается, что такая квартира «только что ушла». Взамен предлагают варианты минимум на $100—150 дороже. Такова сегодня реальная цена аренды в столице. И если в июле стоимость аренды не росла ввиду слабого спроса, то в августе, как утверждают опрошенные «Сегодня» риелторы, арендаторам придется распахивать кошелек шире.

«Дайте нам любую 1-комнатную квартиру за $500 или 2-комнатную за $600, независимо от их расположения и состояния — и мы найдем вам клиентов за один день, — утверждает начальник отдела аренды жилой недвижимости группы компаний «Планета Оболонь» Татьяна Котенко. — Уже пошел рост спроса, у нас — до 100 заявок в день. А к концу августа спрос станет ажиотажным из-за повышения деловой активности.

В Киев поедут люди из регионов, стремящиеся здесь утвердиться, найти работу и, конечно, жилье. Цена аренды поднимется в среднем на $50 — минимум до $550 за 1-комнатную и $650 — за 2-комнатную квартиру».

Как отметила директор АН «Крещатик» Елена Федорова, спрос даже на «убитые» 1-комнатные квартиры на окраинах ценой $450 намного превышает предложение, они «улетают» в тот же день, когда были выставлены. Это самый ходовой товар, именно он прежде всего будет дорожать, за август — самое малое на $30—50.

Порадуют арендодателей заробитчане, которые потянутся из провинции, и иногородние студенты, поступившие в столичные вузы, которым небедные родители снимут жилье ввиду нехватки мест в общежитиях. Хозяева квартир не преминут воспользоваться таким наплывом клиентов для повышения «тарифов».

Замдиректора АН «Кочег-7» Вячеслав Колосовский предсказывает, что «единички» к осени поднимутся на $30—40, а «двушки» — на $50—60. На повышение сработает не столько наплыв иногородних, сколько рост инфляции и падение доллара. Квартиросдатчики постараются компенсировать потери за счет постояльцев. С этой целью многие уже выставляют цены в евро или «привязывают» доллар к гривне по курсу $1/5 грн.

Что происходит в столицах регионов

По темпам роста стоимости «хатынок» многие местные столицы не уступают Киеву (с начала года тут цены «вторички» поднялись на 15—17%), а иные и опережают! Но местные риелторы говорят, что до осени галопирование цен приостановится, максимум они поднимутся еще на 1—2%.

Бесспорным лидером подорожания стал Днепропетровск, где цены с начала 2008 г. выросли аж на 30%. Здесь уже непросто найти самую убогую «единичку» за $55 тыс.

В Донецке стоимость подскочила на 12—15%, однокомнатные квартиры на окраине идут уже от $55—60 тыс.

Такой же ценовой минимум показывает Харьков, где стоимость недвижимости поднялась в среднем на 12—14%.

По абсолютной стоимости — от $60 тыс. за «единичку» — Одесса покамест дает фору большинству провинциальных столиц. Это при том, что подорожание с начала года здесь — всего лишь 8—10%.

Не уступает по ценам Южной Пальмире и Львов, где практически невозможно найти пристанище дешевле $65 тыс. Рост цены в западной столице Украины за 6 месяцев составил 20—25%.

Ялта также не осталась в стороне от общенациональной «гонки». И хотя с начала года «вторичка» тут поднялась всего на 10—12%, абсолютные цены впечатляют: однокомнатную квартиру на окраинах не найдете дешевле $70 тыс.

Сколько может стоить жилье в новострое

Наконец-то и застройщики, столкнувшиеся с падением спроса, заговорили о возможном снижении цен. И оно может быть отнюдь не символическим, в 3—5% по целевым, праздничным и сезонным акциям. А насколько может упасть цена 1 «квадрата» в новострое эконом-класса, который сегодня идет минимум по $2 тысячи?

Что говорят застройщики. Руководитель отдела маркетинга инвестиционно-строительной компании «Киев Жилье-Инвест» Владимир Германов сказал, что ныне себестоимость возведения панельного дома — $800 за 1 кв. м, а строящегося по монолитно-каркасной технологии — $1200. Это тот минимум, ниже которого нельзя уменьшить затраты собственно на строительство. Сюда не входит плата за выделение земли, многочисленные взятки чиновникам за «содействие» и получение разрешительной документации, отчисления городу. Да и рентабельность застройщиков зашкаливает...

Представим идеальную ситуацию: устранена коррупция, строители уменьшили рентабельность до 10% (что считается очень хорошим показателем в развитых странах, т.е. за 2 года, требующиеся на возведение дома, они получат рентабельность в 20%). Тогда, с учетом расходов на рекламу, продажу дома цена в эконом-классе может составить $1100—1500. Выходит минимум на 25% меньше теперешней!

Другой представитель компании-застройщика, пожелавший остаться инкогнито, назвал приблизительно такие же цифры: за $1600 «квадрат» можно продавать.

Что говорят независимые эксперты. Ведущий экономист Международного центра перспективных исследований Александр Жолудь считает, что принципиально убрать коррупционную составляющую цены и продавать землю под новостройки на открытых аукционах. Да и 100% рентабельности строителей — беспредел. В идеале, если прекратится рост стоимости стройматериалов и, к тому же, застройщики ринутся в бой за покупателей, которых становится все меньше, цена 1 кв. м может снизиться вдвое — до $1000. Реально же к осени — на 10%.

Президент Центра антикризисных исследований Ярослав Жалило полагает, что цена новостроя может упасть в 1,5 раза (т.е. до $1300/кв. м), если строители уменьшат свою рентабельность до среднеевропейских 10—15% в год.

«Красная цена» квадратного метра

Купить в кредит молодой семье 1-комнатную квартиру — значит загнать решение жилищной проблемы вглубь: когда появится хотя бы один ребенок, станет ясным, что нужно было «стартовать» с 2-комнатной квартиры.

• Сейчас более-менее приличная «двушка» в спальном районе Киева площадью 48 кв. м стоит $130 тысяч, т.е. $2700 за «квадрат».

• Средняя семья в Киеве зарабатывает на двоих примерно $1500. В банке при получении ипотечного кредита потребуют, чтобы на ежемесячные выплаты по его обслуживанию уходило не более 50% семейного дохода — $750.

• Предположим, семья нашла банк, где дают заем на 25 лет в долларах под 13,5% годовых, с погашением займа ежемесячными равными долями (так. наз. аннуитет) и авансовым взносом всего в 10% от стоимости квартиры ($13 тыс.). Значит, ей нужен кредит на $117 тыс.

• «Старт» обойдется нашим героям в $16,8 тыс. (к $13 тыс. аванса добавятся по 1% госпошлины и взноса в Пенсионный фонд и 1% от суммы кредита банку за оформление договора залога — всего $3,8 тыс.). Нет в наличии этих денег — нет и шансов взять кредит.

• На погашение «тела» кредита ежемесячно надо тратить $390, на выплату процентов — $1316, плюс по 03%/год на страхование имущества и жизни ($62/мес.).

Итого семье нужно выплачивать $1769 ежемесячно, что в 2,36 раза превышает ее максимальные финансовые возможности — упомянутые $750!

Ясно, что с доходами в $1500 ни один банк не даст заем бесквартирным гражданам на такую «двушку», они должны зарабатывать от $3638. А чтобы «вписаться» в кредит при таком заработке, максимальная цена 48-метровой «двушки» не должна превышать $55 тысяч. Почему?

Чтобы семье при доходе в $1500/мес. хватило $750 ежемесячных расходов на обслуживание кредита, 1 «квадрат» квартиры должен стоить в в 2,36 меньше, чем сейчас. Это разница реальных возможностей семьи по оплате займа и требуемой ежемесячной суммы в $1769.

Отсюда следует, что цена 1 кв. м должна упасть с нынешних $2700 до $1145. Очевидно, это и есть на сегодня «красная цена» жилого метра в Киеве. И если не будет постепенного к ней приближения, рынок недвижимости ждет не просто застой, а резкий обвал спроса и «пикирование» цен.

Не виноватая я, он сам пришел! Ставшая крылатой фраза продажной красотки из фильма «Бриллиантовая рука» лезла в заголовок, я от нее отмахивался — сами видите, кто победил...

Операторы рынка недвижимости, нет-нет, да намекают на проституированность журналюг, которые «под заказ» пишут о неизбежном падении цен на жилье. Как бы увидеть таких заказчиков! Уж ладно, прогнозировали бы мы подорожание, тогда можно заподозрить, что щелкоперам платят застройщики и крупные риелторы, а так... Разве что провинциалы, «оккупирующие» Киев, дружно скинулись на публикации о приближении кризиса (обвала, коррекции цен — как вам угодно), чтобы затем подешевле обзавестись крышей над головой. Бред? Тогда давайте рассуждать здраво.

Не журналисты виноваты: он сам пришел, этот циклический, время от времени возникающий, сиречь нормальный, кризис покупательского спроса. Если не могут купить жилье — хоть «беушное», хоть в новострое — те, кто пашут от зари до зари, значит — «все гнило в Датском королевстве». Легче всего обвинить банки, не дающие кредиты тем, кто зарабатывают менее $1500 в месяц, опасаясь невозвратов. Но вспомним ипотечный кризис в США, аукнувшийся обвалом в странах Балтии (в Латвии квартиры упали на 40%) и Казахстане, где недостроенные дома стали памятниками жадности. Есть риск повторить этот сценарий. А если не желаете, придется вам, торговцы домашними очагами, наступить на горло своим аппетитам и все-таки плавненько снижать цены.