2008-08-05 00:33

Автор: КиевградЪ.info

Максимум движения

На прошлой неделе в распоряжении БИЗНЕСа оказались данные Нацбанка о состоянии рынка ипотечного кредитования по итогам первого полугодия 2008 г.

Согласно этому отчету, на 1 июля задолженность населения (домохозяйств) по ипотеке составила 56,7 млрд грн. (см. “Задолженность домохозяйств…”). С учетом изменения официального курса доллара по отношению к гривне в конце мая, выходит, что за II квартал 2008 г. ипотечный портфель увеличился на 5,6 млрд грн. в абсолютных показателях и на 10,6% — в относительных. Таким образом, прирост рынка по итогам первого полугодия составил 12 млрд грн., или +25,8%.

Для сравнения приведем значения этих показателей для аналогичных периодов минувшего года. Так, за II квартал 2007 г. прирост портфеля ипотеки составил 5,6 млрд грн. (+20,3%), а по итогам первого полугодия — 12,7 млрд грн. (+61,9%). Таким образом, исходя из значений абсолютного прироста, можно сделать вывод, что в нынешнем году банки почти не уменьшили объемы выдачи ипотечных кредитов населению.

Другое дело, что ввиду более высокой базы сравнения (по итогам 2007 г. задолженность по ипотеке возросла более чем вдвое), относительные показатели роста почти в 2 раза ниже прошлогодних. Но это нормально, ведь не может же рынок демонстрировать двукратные темпы роста в годовом измерении бесконечно.

Во избежание возможных недоразумений заметим, что ранее при подготовке материалов на “ипотечную” тему БИЗНЕС обычно пользовался данными Украинской национальной ипотечной ассоциации (УНИА), которые существенно отличаются от данных Нацбанка. Причины существования подобных нестыковок самые разнообразные — например, банки могут подавать в Ассоциацию данные по ипотечным кредитам, которые были выданы частным предпринимателям-“физикам”. Тогда как классификация НБУ относит такие займы к другим категориям, скажем, к коммерческой ипотеке.

Показательно, что официальная статистика НБУ не подтвердила мнения ряда так называемых экспертов, которые на протяжении уже нескольких месяцев только и твердят: банки прекратили кредитовать, получить ипотеку невозможно. “Безусловно, темпы замедлились, тем не менее банки продолжают выдавать достаточно много кредитов. Другое дело, что кредиты подорожали”, — говорит Игорь Шевченко, начальник департамента организации продаж продуктов розничного банкинга банка “Финансы и Кредит” (г.Киев; с 1993 г.; около 5 тыс.чел.).

С коллегой согласен и Евгений Демянов, заместитель директора департамента частного банкинга “Райффайзен Банка Аваль” (г.Киев; с 1992 г.; более 17 тыс.чел.): “Одно дело — разговоры, и совсем другое — реальные цифры. Как видите, разговоры зачастую не совпадают с тем, что действительно происходит на рынке. Не все так плохо, как говорят некоторые участники рынка. Ведь в комментариях отражаются ожидания, а у разных участников рынка они отличаются”.

В своей статистике по ипотеке для населения Нацбанк выделяет ипотечные кредиты “на приобретение, строительство и реконструкцию недвижимости”. Сейчас на такие ссуды приходится 51,7 млрд грн., или более 90% всех ипотечных кредитов населению. Примечательно, что в первом полугодии этот сегмент рос даже интенсивнее, чем совокупная ипотечная задолженность частных лиц.

Как и прогнозировал БИЗНЕС (см. №24 от 16.06.08 г., стр.50-53), во втором квартале львиную долю ипотечных кредитов выдавали в долларах США. При этом кредитование в национальной валюте практически остановилось в июне. По итогам этого месяца портфель гривневых ипотек увеличился всего на 40 млн грн. Портфели кредитов в евро и швейцарских франках тоже почти не выросли (см. “Валютная структура...”).

Следует отметить, что по итогам первого полугодия больше всего подорожала гривневая ипотека. С начала года ставки по займам в национальной валюте увеличились почти на 4 п.п. — до 18,2% годовых. Это объясняется кризисом ликвидности, вследствие которого некоторые крупные банки вовсе прекратили кредитовать в национальной валюте.

В то же время долларовые займы, если верить статистике НБУ, за полугодие подорожали не так уж существенно — всего на 0,9 п.п. Несложный расчет показывает, что влияние роста ставки на величину ежемесячного платежа с лихвой нивелируется снижением курса доллара относительно гривни, что наблюдается в последнее время. Ипотека в евро с начала года подорожала на 1,1 п.п., а кредиты на жилье в швейцарских франках — на 1,5 п.п. (см. “Фактические процентные…”).

Минимум сидения

Примечательно, что наряду с жилищной солидные темпы роста демонстрирует и коммерческая ипотека (кредиты предпринимателям и компаниям под залог недвижимости). Так, по данным НБУ, на 1 июля задолженность по коммерческой ипотеке достигла 20,8 млрд грн., т.е. полугодовой прирост рынка составил 3,7 млрд грн. (+22%). При этом 12,2 млрд грн. — это ипотечные кредиты на покупку, строительство и реконструкцию недвижимости. Этот сегмент с начала года увеличился на 1,8 млрд грн. (+17%).

Для сравнения: по итогам первого полугодия 2007 г. совокупный прирост портфеля коммерческой ипотеки составил 3,6 млрд грн. (+34,3%). При этом в 2007 г. объем кредитов на покупку увеличился на 1,6 млрд грн. (+25%), что даже меньше в абсолютных значениях, чем в нынешнем году.

В отличие от частных клиентов, компании чаще берут кредиты на недвижимость в национальной валюте, на задолженность в долларах приходится менее 50% совокупного портфеля. И это несмотря на то, что для бизнеса гривневая ипотека с начала года подорожала существеннее, чем для населения. Так, процентные ставки по коммерческим кредитам в гривне увеличились более чем на 5 п.п. — до 19,4% годовых, коммерческая ипотека в долларах подорожала меньше — на 0,5 п.п. — до вполне приемлемых 12% годовых. Примечательно также, что более половины кредитов на покупку коммерческой недвижимости выдаются на сроки от одного года до пяти лет.

Кстати, любопытно, что объемы кредитования банками строительной отрасли с начала года тоже выросли почти на 7 млрд грн. (+33%) — до 28,3 млрд грн. Для сравнения: за весь прошлый год портфель кредитов, выданный строительным организациям, увеличился более чем на 10 млрд грн. (+102,5%).

Подобная цифирь полностью противоречит заявлениям представителей строительной отрасли. Напомним: в середине июля Строительная палата Украины обратилась с письмом ко всем ветвям государственной власти. В послании застройщики отметили плачевное состояние отрасли, вызванное нехваткой кредитных ресурсов (см. БИЗНЕС №30 от 28.07.08 г., стр.97). В своих бедах “строители” обвинили Нацбанк, политика которого не способствует ипотечному кредитованию. Банкиры отреагировали на эти заявления с иронией.

“Когда я услышал об этой инициативе застройщиков, то долго смеялся. Это какие-то неадекватные вещи — Нацбанк не может приказать банкам кредитовать застройщиков”, — констатирует Игорь Шевченко. По мнению опрошенных банкиров, застройщики пять лет ориентировались на спекулянтов, не просчитывая риски и не задумываясь о последствиях.

По данным г-на Шевченко, в последнее время примерно 4 из 5 квартир в строящихся объектах продавались спекулянтам для последующей перепродажи, 2,5-3 квартиры из них покупались в кредит. Более того, застройщики просто не учли изменения потребительского спроса.

“Сейчас возникла ситуация, когда банки не желают рисковать, поэтому осторожнее кредитуют заемщиков на покупку еще не построенного жилья. Да и сами покупатели не рискуют покупать дорогущую “первичку”. При цене киевской квартиры в новостройке в $300 тыс. покупателю интереснее за те же деньги приобрести нормальный дом площадью 250 кв.м на 15 сотках земли в Броварах”, — убеждает Игорь Шевченко.

В целом же банкиры считают снижение относительных темпов роста кредитного портфеля положительным процессом. “Предыдущие годы можно охарактеризовать как период “дикого необузданного” роста. У банкиров была установка выдавать кредиты всем. Сейчас же многие банки пересмотрели свою кредитную политику, и мы наблюдаем более здоровый рост, банки наращивают портфель за счет кредитов, выданных более надежным заемщикам”, — уверяет Евгений Демянов.

По словам банкира, до конца года ожидать изменения рыночной ситуации не стоит. Процентные ставки по валютной ипотеке, скорее всего, зафиксируются на нынешнем уровне, однако не исключено их повышение на 0,5 п.п. (см. также прогноз на стр.28-31).