Рано или поздно любой начинающий предприниматель сталкивается с необходимостью приобретения офиса, однако не каждый имеет возможность начинать бизнес с готового рабочего помещения. Поэтому многие пробуют использовать под свои коммерческие цели жилую недвижимость.
Именно здесь бизнесмен сталкивается с нелегкой процедурой изменения целевого назначения площадей, а именно перевод их из жилого фонда в нежилой.
Достаточно распространенной является практика размещения магазинов, офисов, медицинских кабинетов в перепланированных или переоборудованных квартирах. Кроме того, износ жилых домов старой застройки также является основанием для признания их непригодными для проживания и исключения из жилого фонда.
Респонденты рекомендуют предварительно ознакомиться с самой процедурой перевода жилой недвижимости в нежилую, а также обратить внимание на нюансы, с которыми могут столкнуться как физические, так и юридические лица при оформлении указанных изменений помещений жилого фонда для дальнейшего развития бизнеса со ссылкой на нормативно-правовые акты Украины, которые регулируют данный вопрос.
Юридический аспект
"Несмотря на то, что в Украине отсутствуют акты законодательства, регулирующие вопрос процедуры перевода жилого фонда в нежилой, в этом вопросе следует руководствоваться комплексом существующих нормативно-правовых актов", — поясняет юрисконсульт Национальной правовой палаты Оксана Соколовская.
В первую очередь респонденты рекомендуют обратить внимание на основные нормативно-правовые и подзаконные акты, среди которых:
- Конституция Украины;
- Жилищный кодекс Украинской РСР (ЖКУ);
- Кодекс Украины об административных правонарушениях, (КУоАП);
- Хозяйственный процессуальный кодекс Украины (ХПКУ);
- Гражданский кодекс Украины (ГКУ);
- законы Украины "О приватизации государственного жилищного фонда", "Об основах градостроения", "Об обеспечении санитарного и эпидемиологического благополучия населения", "Об объединении совладельцев многоквартирного дома";
- Положение о порядке обследования состояния жилых домов с целью восстановления их соответствия санитарным и техническим требованиям и признания жилых домов и жилых помещений непригодными для проживания", № 189;
- Правила пользования помещениями жилых домов, № 572;
- Санитарные нормы производственного шума, ультразвука и инфразвука ДСН 3.3.6.037-99, № 37;
- Положение о предоставлении разрешения на выполнение строительных работ, утвержденное приказом Государственного комитета строительства, архитектуры и жилищной политики Украины, № 273;
- Порядок перевода жилых домов и жилых помещений в нежилые в городе Киеве, № 1825.
Квартирный вопрос
Компании, планирующей использовать жилое помещение в качестве офиса с последующим изменением его статуса, следует четко понимать, какая именно недвижимость входит в состав жилого фонда.
К последней категории относятся:
- государственные жилые дома;
- помещения, принадлежащие общественному жилищному фонду: кооперативным организациям, их объединениям, профсоюзным и другим организациям;
- дома жилищно-строительных кооперативов;
- жилые комплексы (части домов), которыми владеют лица на праве частной собственности;
- вартиры, предоставленные государством для социальной защиты.
Следовательно, жилым фондом является совокупность помещений независимо от формы собственности: жилых и специальных домов (общежитий, домов-интернатов для граждан пожилого возраста и инвалидов, детских домов, интернатов при школах), квартир, усадебных жилых домов, служебных жилых помещений и других площадей в строениях, предназначенных для проживания.
К данному фонду не относятся нежилые помещения в жилых домах, предназначенные для торговых, бытовых и других потребностей непромышленного характера.
В состав жилого фонда также не входят дачные, летние усадебные домики, спортивные и туристические базы, отели, кемпинги, санатории, дома отдыха, пансионаты, дома для приезжих, железнодорожные вагоны и другие строения и помещения, которые используются для сезонного и временного проживания.
"В соответствии со ст. 6 ЖКУ, дома предназначаются для постоянного проживания граждан, а также для использования в установленном порядке как служебных жилых помещений и общежитий. Предоставление площадей в жилых домах для целей производственного характера запрещается", — объясняет руководитель департамента административного, хозяйственного, корпоративного и гражданского права Национальной правовой палаты Анна Гранкина.
Поскольку во время принятия ЖКУ (в 1983 г.) определение предпринимательства в современном понимании не существовало, этот вопрос не урегулирован нормами Кодекса. С того времени произошли значительные изменения в общественно-политической и экономической жизни Украины.
В связи с этим нормы ЖКУ, которые на сегодняшний день являются достаточно устаревшими, следует рассматривать с учетом других нормативно-правовых актов. Так, ст. 150 ЖКУ предусматривает право граждан, которые имеют в частной собственности квартиру, распоряжаться ею по своему усмотрению: продавать, дарить, завещать, сдавать в аренду, обменивать, закладывать, заключать другие, не запрещенные законом сделки.
Эти нормы полностью совпадают с Гражданским кодексом Украины: согласно со статьями 319 и 320 собственник владеет, пользуется, распоряжается своим имуществом на свое усмотрение и имеет право совершать относительно него какие-либо действия, в частности использовать его и для осуществления предпринимательской деятельности, если это не противоречит закону, поясняют специалисты Национальной правовой палаты.
На сегодняшний день возможность перевода жилых помещений в нежилые предусмотрена статьями 7 и 8 ЖКУ. Исходя из положений ч. 2 ст. 7 ЖКУ, перевод жилых площадей в нежилые осуществляется на основании решения органов, которые исполняют функции исполнительных органов Верховного Совета Автономной Республики Крым, областных, Киевского и Севастопольского городских советов.
Именно на основании их решений неприспособленные для проживания жилые дома и помещения переоборудуют для использования с другой целью или идут под снос. Если неприспособленные для проживания помещения принадлежат домам жилищно-строительных кооперативов, тогда их переоборудование в нежилые осуществляется на основании решения общего собрания членов кооператива, утвержденного исполнительным комитетом областного, городского, районного в городе совета.
В соответствии со ст. 8 ЖКУ, перевод пригодных для проживания жилых домов и помещений в зданиях государственного и общественного жилого фонда в нежилые, как правило, не допускается. В исключительных случаях (их перечень ЖКУ не устанавливает) такой перевод может осуществляться на основании предложений соответствующих министерств, госкомитетов, ведомств и центральных органов общественных организаций.
Законодательством Украины не предусмотрена отдельная норма права относительно порядка перевода из жилого фонда в нежилой приватизированной квартиры. Владелец приватизированного жилья имеет право распорядиться квартирой по своему усмотрению.
Для обеспечения эффективного использования подобных площадей и управления ими, владельцы жилья могут создавать общества или объединения индивидуальных владельцев квартир и домов. Если в многоквартирном доме приватизировано не все жилье, между обществом индивидуальных владельцев квартир и владельцами неприватизированных помещений заключается договор о совместном владении домом и паевом участии в расходах на его содержание.
Владельцы квартир многоквартирных домов являются совладельцами вспомогательных помещений дома, технического оборудования, элементов внешнего благоустройства, которые передаются в собственность бесплатно и отдельно приватизации не подлежат.
Понятие вспомогательных помещений (лестничные клетки, вестибюли, переходные шлюзы, чердаки, подвалы, шахты и машинные отделения лифтов, вентиляционные камеры и т. д.) определено законом "Об объединении совладельцев многоквартирного дома". Они предназначены для обеспечения эксплуатации дома и бытового обслуживания его жителей.
Статьей 26 закона определено, что при необходимости может быть осуществлен перевод помещения в нежилое на срок действия договора аренды или постоянно в порядке, установленном законодательством. Однако не допускается передача в аренду жилого или нежилого помещения для ведения хозяйственной, предпринимательской и других видов деятельности, если это будет противоречить нормам использования помещений в жилых домах и наносить вред интересам собственников (пользователей) и окружающей среде.
Согласно с Правилами № 572, переоборудование и перепланирование жилых и подсобных помещений, балконов и лоджий по соответствующим проектам без ограничения интересов других граждан, которые проживают в доме, осуществляется на основании разрешения владельца дома (квартиры) и органа местного самоуправления, выданного в установленном законом порядке. Владелец жилья имеет право по согласованию с членами семьи сдавать в аренду квартиру или комнату и заключать другие договоры в соответствии с законодательством.
Наемщики и арендаторы могут выполнять указанные работы только после получения разрешения владельца дома. Перестройка помещения — это проведение строительных работ, в том числе реконструктивного характера, для перепланировки или переоборудования с целью изменения эксплуатационных свойств помещения при сохранении технико-экономических показателей в пределах габаритов объекта перестройки. Переоборудованием площади является установка, перенос или замена инженерных сетей, электрического, санитарно-технического или другого оборудования, которое сопровождается внесением изменений в технический паспорт помещения.
Перепланирование проводится с сохранением функционального назначения помещения: перенесение и разборка перегородок, тамбуров, пристройка балконов на уровне первого этажа. Реконструкция помещения — это работы, которые могут осуществляться в комплексе с перепланированием и переоборудованием помещения. Она предусматривает надстройку, пристройки, частичные изменения в отдельных конструкциях или в архитектурном виде дома.
Переоборудование жилищных помещений для использования их с другой целью проводится в случае признания их нежилыми и регулируется Положением № 189. Например, необходимо, чтобы при работе кафе, баров не нарушались Санитарные нормы № 37, а также другие нормы и правила, предусмотренные действующим законодательством Украины.
Переведенные в нежилой фонд помещения могут перестраиваться, переоборудоваться, перепланировываться и реконструироваться. Разработку проектной документации на переоборудование и перепланирование квартир необходимо осуществлять в соответствии с требованиями действующих строительных норм и правил и согласовывать с местными органами государственного надзора.
В соответствии со СНиП 08.01-89, помещения общественного назначения могут размещаться в жилых домах на первом, втором и цокольном этажах и должны иметь отдельные входы и эвакуационные выходы, изолированные от жилищной части дома.
Положением № 273 определено, что решение на выполнение строительных работ является обязательным, которое выдается инспекциями государственного строительного архитектурного контроля, которые одновременно ведут реестр выданных решений.
Проектная документация на переоборудование и перепланирование квартир обязательно согласовывается с местными органами государственного надзора. К тому же выполнение таких работ в многоквартирных домах, помещения которых будут использоваться как нежилые, должно осуществляться при согласии собственника и совладельцев дома без ограничения их интересов и прав.
Поэтапное переоборудование
"На сегодняшний день в Украине ощущается нехватка профессиональных и в то же время дешевых площадей для мелких компаний, из-за чего увеличивается спрос на помещения, которые находятся на первых этажах жилых зданий", — отмечает Владимир Даниленко, главный маркетолог компании "Украинская Торговая Гильдия".
Вследствие этого повышается популярность процедуры перевода квартир из жилого фонда в нежилой. Основаниями для перевода жилого фонда в нежилой являются: признания в установленном порядке помещения непригодным для постоянного проживания; подтверждение целесообразности изменения функционального назначения жилищных помещений.
Рассмотрим порядок перевода жилого помещения в нежилой фонд на примере Киева. В соответствии со статьей 7 ЖКУ и Порядка №1825, собственник жилого помещения обращается с заявлением в районную горгосадминистрацию по месту расположения дома. К заявлению собственнику необходимо приложить следующий перечень документов:
- o нотариально заверенные копии документов, которые подтверждают право собственности на дом (договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности);
- o справку БТИ о проценте физического сноса жилого дома; o в случае необходимости заключение проектного института (НИИ "Проектреконструкция", АО "Киевпроект" и т.д.) относительно технического состояния жилого дома и о невозможности или нецелесообразности проведения его капитального ремонта;
- o технический паспорт на жилое помещение (поэтажный план);
- o справку жилищно-эксплуатационной организации (ОСББ, ЖСК) о том, что в доме или помещении никто не зарегистрирован и не проживает.
Далее городская госадминистрация проверит предоставленные собственником документы, обследует состояние обитаемого дома и признает его пригодным или нежилым, о чем составит соответствующий акт. Далее документ подают в районную госадминистрацию для последующего рассмотрения вопроса. В случае принятия позитивного решения выдают соответствующее распоряжение, копия которого вместе с актом предоставляют собственнику. На этом процедура не заканчивается.
Далее владельцу необходимо подать в городскую госадминистрацию вместе с заявлением аналогичный перечень документов, а вместе с тем дополнительно приложить копию распоряжения районной госадминистрации о признании жилого помещения нежилым, акт межведомственной комиссии об обследовании технического состояния обитаемого дома с целью установления его соответствия санитарным и техническим нормам, а также письменное согласие собственника жилого дома (ОСББ, ЖСК или др.) на его последующее использование.
И только после получения необходимого пакета документов городская госадминистрация дает поручение Главному управлению экономики и развитию города заключить соглашение с владельцем жилья относительно уплаты паевого взноса на развитие социальной инфраструктуры города, а Главному управлению жилищного хозяйства городской госадминистрации — рассмотреть поданные документы собственника жилой площади и, при наличии оснований, подготовить проект распоряжения городской госадминистрации о переводе его в нежилой фонд.
Районная госадминистрация занимается рассмотрением заявления и в случае принятия позитивного решения визирует подготовленный проект распоряжения. "Рассматриваемая процедура является достаточно сложной, сроки ее осуществления могут превышать все надежды заявителя, поскольку органы, которые принимают решения, не ограничены конкретно установленным сроком, — комментирует Анна Гранкина. — Также важно понимать, что просьбы об исключении жилых помещений из жилищного фонда в связи с их непригодностью для проживания или в случае изменения функционального назначения должны быть обоснованными".
