Любое здание постоянно подвергается воздействию многих факторов, вызывающих износ и повреждение несущих и ограждающих конструкций, а также оборудования. Главными из них являются природные явления: резкие изменения температуры окружающего воздуха, дождь, снег, ветер, солнечная радиация, а также механические повреждения отдельных элементов и различные дефекты, вызываемые эксплуатацией.
«Степень износа и повреждений напрямую зависит от условий, в которых находится здание, а также своевременности и полноты проведения работ по устранению неисправностей и восстановлению изношенных элементов», — рассказывает инженер-конструктор строительного отдела компании «Киев-гипротранс» Юлия Лоленко.
Поскольку причины и степень различны, соответственно отличаются и способы устранения дефектов, организационные основы выполнения работ и источники финансирования.
Например, устранение небольших пробоин и свищей в стальных кровлях, замена отдельных листов, укрепление водоприемных воронок, окраска кровли и другие подобные работы выполняют, по мере необходимости, рабочие управления домами, а финансируются они за счет эксплуатационных расходов.
Замену поврежденных стекол в окнах квартир, окраску окон, стен и потолков жилых комнат производят квартиросъемщики. Полную замену кровли, усиление стропил и обрешетки, замену заполнения оконных и дверных проемов, усиление перекрытий, смену чистого пола и т. д. проводят периодически специальные ремонтно-строительные организации по договорам подряда с домоуправлениями, на средства, выделяемые из государственного бюджета.
Существуют два вида ремонта:
Целью текущего ремонта является периодическое или немедленное устранение повреждений без восстановления первоначальных качеств здания в целом или его отдельных конструктивных элементов. Все такие работы выполняются за счет эксплуатационных расходов, имеющихся в распоряжении жилищно-эксплуатационных организаций.
Назначение же капитального ремонта – это восстановление первоначальных качеств объекта или его составляющих. Сюда относятся замена полностью или значительной части кровли, перекрытий, элементов лестниц, заполнений оконных и дверных проемов, санитарно-технического оборудования, усиление оснований, фундаментов и стен здания и другие подобные работы.
Капремонт имеет две разновидности: выборочный и комплексный. В первом случае восстановлению подвергают отдельные элементы и конструкции здания или оборудования, во втором все основные элементы и конструкции. Любые работы по капитальному ремонту и его разновидностям выполняют по утвержденным проектам и сметам за счет специальных ассигнований из госбюджета.
Поскольку любой капремонт требует больших затрат денежных средств, материалов и рабочей силы, обязательным этапом подготовки является составление предварительных списков нуждающихся в нем объектов.
Их составляет техник-смотритель на основании технических паспортов зданий, в которых содержатся данные о времени постройки, изменениях планировки, назначения и конструкций, произведенных в процессе перестройки или капремонта. Детальное обследование состояния проводит специальная комиссия. А составлением технической документации занимаются проектные организации по заказу и плановому заданию домоуправления.
Капитально отремонтированные объекты предъявляются к приему в эксплуатацию только после окончания всех работ, предусмотренных утвержденным проектом и сметами по ремонту здания или отдельных его очередей.
Особое внимание при приеме обращают на достаточную прочность и жесткость замененных и отремонтированных конструктивных элементов, звукоизоляцию жилых помещений от воздушного и ударного шума, надежность защиты от попадания атмосферной, грунтовой и хозяйственной влаги, эффективную работу инженерного оборудования дома, включая отопление, водоснабжение и др., эффективную работу наружных сетей (водоснабжение, газоснабжение, электроснабжение, канализация).
Какие дома крепче?
Точный срок службы дома, после которого необходимо проводить реконструкцию или капремонт, назвать нельзя — все зависит от его технического состояния. Но строительными нормами предусмотрены типовые сроки, являющиеся своего рода гарантийным сроком службы соответствующих элементов конструкции.
Например, система отопления в доме нуждается в замене через 30 лет (если используются металлические конвекторы) или через 40 лет (если — чугунные радиаторы). Водопровод и канализация рассчитаны на 25 лет службы, примерно столько же служат деревянные полы, двери, рамы и прочие деревянные конструкции.
Поэтому комплексный ремонт с заменой инженерных коммуникаций в домах всех типов надлежит проводить каждые 30 лет, а выборочный — раз в 15-20 лет. Перекрытия и некапитальные стены рекомендуется менять каждые 50 лет.
Срок жизни любого дома определяют несущие конструкции (фундамент, стены и перекрытия) и материал, из которого они состоят. По утверждению специалистов Министерства регионального развития и строительства Украины самые надежные — это дома, несущие конструкции которых сложены более чем в 2,5 кирпича. Они относятся к категории «особо капитальных» и могут простоять около ста пятидесяти лет. Но такие стены имеют дома, построенные и более двухсот лет назад.
Второе почетное место занимают современные крупноблочные и кирпичные здания (сложенные менее чем в 2,5 кирпича), которые могут простоять 125 лет. Далее идут блочные и крупнопанельные — срок эксплуатации 100 лет. Дома, построенные из шлакобетонных и подобных им плит, в состоянии «протянуть» 90 лет. «Хрущевки», построенные из тонкостенных панелей, рассчитаны на 40-50 лет службы.
Последние воздвигались с 1959 по 1967 годы. Как считают специалисты, при нормальной эксплуатаслучаях есть свои преимущества и недостатки, но в последнее время обитатели, к примеру, «хрущевок» согласны пережить ремонт, оставаясь в своих квартирах, несмотря на неудобства, к чему все больше склоняются и городские власти. У каждой из сторон на то есть свои причины.
Узнав о возможной реконструкции, жители пятиэтажек зачастую оформляют развод, женятся, регистрируют в квартире родственников, увеличивая количество реально или виртуально проживающих в ней людей. Таким образом, при отсеции «хрущевки» простоят еще 15-20 лет. Исследования показали, что панели «хрущевок» имеют запас прочности, в полтора раза превышающий проектный.
Куда жильцов?
Если говорить о реконструкции, то сегодня строители предлагают два основных варианта — с отселением жильцов и без. В обоих случаях есть свои преиму щества и недостатки, но в последнее время обитатели, к примеру, «хрущевок» согласны пережить ремонт, оставаясь в воих квартирах, несмотря на неудобства, к чему все больше склоняются и городские власти.
У каждой из сторон на то есть свои причины. Узнав о возможной реконструкции, жители пятиэтажек зачастую оформляют развод, женятся, регистрируют в квартире родственников, увеличивая количество реально или виртуально проживающих в ней людей.
Таким образом, при отселении они совершенно законно смогут претендовать на увеличение жилплощади. По подсчетам специалистов, чтобы расселить жителей пятиэтажного дома, нужно выстроить девятиэтажку, а это естественно невыгодно властям.
Необходимость в выселении возникает тогда, когда без освобождения жилых помещений нельзя произвести какие-то ремонтные работы: перепланировку квартир, замену перекрытий и т. п. Это правило имеет большое практическое значение, так как в отдельных случаях вопрос о переселении жильцов ставится и без особой необходимости.
Вместе с тем следует подчеркнуть, что одновременно закон не предусматривает и права жильца требовать предоставить ему другое помещение на период ремонта, если последний может быть произведен без выселения, хотя при этом он испытывает определенные неудобства.
Альтернативное помещение, которое предоставляется на период ремонта, должно отвечать определенным требованиям, находиться в черте данного населенного пункта и соответствовать установленным санитарным и техническим требованиям.
Однако закон не содержит описаний условий благоустроенности такого жилья, поэтому не исключаются случаи, когда люди переселяются в квартиры, где, например, отсутствуют отдельные виды коммунальных услуг.
Не урегулирован и вопрос о размере жилого помещения для временного проживания. Он решается в каждом конкретном случае соответствующим жилищным органом по согласованию с нанимателем, а в случае возникновения спора — судом.
Кроме этого вместо предоставления жилья на время проведения капремонта нанимателю может быть предоставлена в постоянное пользование другая квартира. Следует подчеркнуть, что это правило не имеет обязательного, безусловного характера.
Вместе с тем, оно не может применяться и без согласия нанимателя, т. е. наймодатель не вправе расторгнуть договор найма на ремонтируемое помещение на том основании, что он предложил нанимателю какое-либо другое жилье.
Сколько стоит капремонт?
Как утверждает президент строительной компании «Мiськжитлобуд» Денис Костржевский, более половины жилого фонда Украины нуждается в капитальном ремонте, а сносу подлежит 4% зданий, в которых проживают около 284 тысяч граждан.
Если придерживаться Правил эксплуатации жилых домов и придомовых территорий, принятых в 2005 году тогдашним Госкомитетом Украины по вопросам жилищно-коммунального хозяйства, в Киеве капитальному ремонту подлежит около 80% жилья.
Из-за ограниченного финансирования на протяжении последних лет необходимые работы по реконструкции зданий проводились частично, в основном в случае аварий. Объем капитального ремонта по сравнению с 1991 г. сократился в 15 раз. Поэтому техническое состояние многих домов достигло критического уровня. Такое положение приводит к увеличению категории ветхих и аварийных зданий.
Стоимость же капитального ремонта с минимальными затратами может достигать 40% от рыночной стоимости квартиры. При таком ремонте нужно менять все инженерные коммуникации (трубы, сантехнику, рамы дверей, окон и т. д.), иногда некапитальные перекрытия и стены. В среднем сумма, которую необходимо затратить на капремонт квартиры, может достигать до $ 400 за 1 кв. м общей площади.
И получается, что по финансовым и трудовым затратам построить новый дом и отремонтировать старый практически равнозначно. Таким образом, вырисовывается замкнутый круг, разорвать который не оставляют надежды столичные власти. На текущий год, как сообщает пресс-служба Киевской городской государственной администрации, на капитальный ремонт жилищного фонда коммунальной собственности районов предусмотрено 251,9 млн грн.
