Кризис ликвидности на отечественном рынке станет главной преградой для кредитования офисов в этом году. Банки уже взвинтили цены на этот вид займов и ужесточили требования для заемщиков.
Однако это не предел: они собираются сделать это еще раз через несколько месяцев. А потому не рассчитывают на весьма скромные результаты по результатам работы в 2008 г. — прирост "офисного" портфеля на 25-30%.
Получить кредит под когда-то классическую схему по преобразованию квартиры в офисное помещение в текущем году стало особенно сложно. Об этом мы писали в прошлом номере "Business Realty.ua" (№24 от 16.06.08). Сегодня речь пойдет об особенностях кредитования подобных "метаморфоз".
Итак, как только у финансистов стали возникать проблемы с ресурсами, они начали выделять приоритеты, а также больше внимания уделять оценке кредитных проектов.
"Для банков это высокорисковый вид кредитования: существует большая вероятность того, что заемщик не сможет переделать квартиру в офис, и в результате погашение кредита может оказаться под вопросом. Поэтому хотя наш банк и выдает кредиты такого вида, но, как правило, лишь надежным заемщикам, которые уже имеют большой положительный опыт в данном виде бизнеса", — рассказал советник председателя правления "Укргазбанка" Александр Охрименко.
"Ряд банков вообще не выдают кредиты для таких операций", — дополнил его президент ООО "Столичные строительные технологии" Дмитрий Поддубный. По разным оценкам, в данном сегменте осталось лишь 10-15 банков, которые более-менее активно предоставляют займы. Остальные либо открыто отказывают заемщикам, либо применяют какие-либо отговорки.
Требований хватит на всех
В принципе, это устоявшееся явление для украинских финучреждений: по мере ухудшения ситуации на рынке все строже подходить к оценке рисков. А их в области кредитования реконструкции квартир под офисы более чем достаточно. И большинство носит юридический характер.
"Они связаны с забюрократизированным процессом перевода помещений из жилого фонда в нежилой. Нельзя забывать, что офис является нежилым фондом. Поэтому банк будет требовать документы, подтверждающие законность преобразования, ведь для оформления договоров залога нотариус потребует соответствующие документы", — отметил директор казначейства ВАТ КБ "Хрещатик" Алексей Козырев.
"Как правило, такого рода перевод недвижимости из одной группы в другую занимает около трех лет, и в процедурах возникают риски для банка: объект ипотеки может зависнуть в своем определении (уже не жилое, но еще не нежилое помещение), и банк потеряет предмет залога", — согласился с коллегой независимый банковский эксперт Александр Алябьев.
Не менее важный риск для финансистов при оценке проектов по переделке квартир — условия на рынке аренды. Ведь большинство офисных помещений сегодня сдаются внаем, а не продаются с молотка при первом удобном случае. И просчитать конъюнктуру рынка наперед под силу далеко не всем. Поэтому банку приходится задумываться и об изменчивости рынка.
Даже если банк сегодня и берется за офисное кредитование, то при этом выдвигает весьма жесткие требования. Настоящим ударом по предпринимателям в этом году стало сокращение сроков кредитования — как правило, квартирную переделку нынче финансируют на 2-3 года, в то время как еще в 2007 г. заемщики могли рассчитывать на 5-7 лет.
И тогда кредитные договоры рассчитывались преимущественно на максимальные сроки. При этом за год банкиры подняли размер минимального первоначального взноса с 15-20 до 30% стоимости недвижимости, тем самым сузив круг потенциальных заемщиков. "А размер кредита высчитывается из расчета 50% рыночной стоимости будущего офиса", — пояснил Александр Охрименко.
Одновременно с тем финучреждения взвинтили цены на займы на 3-6% годовых. Так, стоимость гривневого кредитования по этому виду находится в коридоре 22-24%, долларового — 15-17%, евро – 11-12% годовых. К числу дополнительных расходов сегодня относят также траты на страхование и юридические нюансы.
"Дополнительно банки могут потребовать от заемщика оплатить титульное страхование (риск права смены собственности), дополнительную юридическую экспертизу, а также не исключено, что может возникнуть требование дополнительного финансово обеспеченного поручителя", — рассказал Дмитрий Поддубный.
Иногда заемщикам удается сэкономить на процентных ставках — когда преобразование квартиры в офис кредитуется в рамках программ малого и среднего бизнеса. В этом случае "скидка" может достигать 0,5-1% годовых. Правда, на нее решаются преимущественно банки с иностранным капиталом.
Но даже в таком случае от предпринимателя все равно потребуют страховку и ворох бумаг. Преимущество этих программ — наличие финансирования и оперативное рассмотрение кредитных заявок.
Киев доминирует
Другая схема, все еще применяемая при финансировании перестройки квартир под офисы, поначалу сводится к обыкновенной ипотеке. Заемщик оформляет ничем не примечательный кредит на покупку квартиры и после получения денег от банка затевает уже на свои сбережения глобальный ремонт.
Иногда финансисты лишь впоследствии узнают, что у них в залоге находится уже нежилое помещение. Правда, сами банкиры не советуют играть с ними в прятки, поскольку это чревато серьезными последствиями с отчетливым финансовым оттенком.
"В договоре ипотеки предусмотрено, что в случае изменений, касающихся предмета ипотеки, заемщик обязуется либо предоставить равноценный залог, либо единоразово погасить кредит. Банки периодично, в среднем раз в год, проверяют состояние недвижимого залога", — подчеркнул Александр Алябьев. Финансисты, не сомневаясь, применяют самые жесткие санкции к непослушным клиентам.
В то же время банкиры признают, что в большинстве случаев запрещают заемщикам преобразовывать квартиры в офисные помещения, когда к ним поступают подобные заявки. Наверное, поэтому в последнее время такого рода обращений фиксируется крайне мало.
"Случаев, когда приобретается квартира и переоформляется под нежилое помещение, в нашем банке было зарегистрировано немного. Не исключено, что некоторые клиенты не обращались за разрешением на такое переоформление, но это единичные случаи", — пояснил ситуацию специалист по развитию кредитования бизнес клиентов "ПроКредит Банка" Виктор Харковец.
Вообще само кредитование перестроек квартир в офисы в этом году пошло на убыль. Если в январе-мае 2007 г. объемы такого финансирования, по оценкам банкиров, увеличились на 45-50%, то за аналогичный период этого года — лишь на 15-20% в среднем по рынку.
В большинстве случаев такое явление поясняется ухудшением условий банков, которые сегодня способны выполнять далеко не многие. Причем львиная доля такого рода сделок приходится на крупные города. "На Киев — около 80% всех кредитов для преобразования квартир, Одессу — 5-8%, Львов — 3-5%, Днепропетровск — 2-3%, Донецк, Запорожье и Сумы — по 2%", — сообщил Дмитрий Поддубный.
Заемщика перепроверят
Менее трагичная ситуация с кредитованием офисов "с нуля". "Наибольшую долю на рынке сегодня занимают кредиты под уже готовые офисы", — признал г-н Поддубный. При финансировании таких проектов применяются более щадящие требования, чем при преобразовании квартир в нежилую недвижимость.
Минимальный первоначальный взнос находится на уровне 20-30%, стоимость залога может опускаться до 150% суммы кредита, хотя к незнакомым клиентам (ранее не работавшим с банком) могут выдвигаться и стандартные требования — 200-250%.
Максимальные сроки кредитования колеблются в рамках 5-8 лет. "При этом уровень доходов должен, как минимум, в два-три раза превышать размер кредитного платежа. К тому же банк может требовать наличие платежеспособного поручителя либо еще более ликвидный залог. Еще одно требование — страхование недвижимости", — рассказал Алексей Козырев.
"Банк рассматривает кредитование таких объектов, исходя из их рыночной стоимости с учетом необходимых вложений со стороны клиента в ремонт", — дополнил его Виктор Харковец.
Впрочем, несмотря на лояльные условия на первый взгляд и с выдачей кредитов на покупку новых офисов, в апреле-мае также наблюдались проблемы. Банки, у которых катастрофически не хватало денежных ресурсов, сконцентрировали максимум сил на работе с физическими лицами, а потому частным предпринимателям и юрлицам нередко отказывали в займах.
"Финучреждения отказываются кредитовать так называемые "нулевые компании" под покупку офисов. В будущем возможна ситуация, когда кредит на покупку офиса сможет получить только компания, имеющая стабильный денежный поток, и лишь в случае, если покупка офиса не повлияет на ухудшение ее финансового состояния", — пояснил ситуацию Александр Охрименко.
Кроме того, кредитные специалисты сразу предупреждают, что станут пристальнее, чем когда бы то ни было, всматриваться в заемщика и тщательнее проверять его финансовое состояние. Оно будет оцениваться комплексно, с изучением не только доходов, но и всех возможных затрат, а также дополнительных расходов в критичных ситуациях и изменении ситуации на рынке.
Кредитный коллапс
Впрочем, несмотря на и без того строгие требования, банкиры допускают вскоре еще одно их ужесточение. Причем обещают пройтись сразу по всем статьям. "Стоит ожидать еще повышения кредитных ставок по этому виду кредитования до конца 2008 г., что может вообще сделать нерентабельным такой вид бизнеса, как переделку квартир под офисы", — рассказал Александр Охрименко.
"Скорее всего, из-за роста стоимости ресурсов во второй половине этого года ставки по гривневым займам поднимутся еще на 2-3% годовых, валютным — на 0,5-1,5% годовых", — дополнил его Алексей Козырев. В числе неприятных сюрпризов для украинцев может стать еще одно повышение минимального размера первоначального взноса — на 5-10% в зависимости от оценки заемщика. Также финансисты допускают ужесточение требований к стоимости залогового имущества.
Строгое отношение к заемщикам, делающим ставку на офисную недвижимость, по мнению финансистов, может привести к возникновению на рынке дефицита ликвидности. Покончить с ним банки смогут не раньше ноября-декабря, и пока на ресурсном рынке мало поводов для оптимизма.
Особенно после того, как Нацбанк однозначно дал понять подопечным, что не намерен регулярно по первому требованию ссужать их средствами. Последним своим распоряжением (№236-р) он до 10 раз в месяц ограничил количество возможных обращений банков за рефинансированием НБУ. Причем, в соответствии с новым документом, его общий объем не может превышать 40% сформированных финучреждением обязательных резервов за предыдущий отчетный период.
"Действия регулятора вполне понятны. Ведь в последнее время банки стали регулярно обращаться в Центробанк за финансированием, даже в случае, если в этом не было острой нужды на текущий момент. Крупным и средним финучреждениям сегодня выгодно брать средства впрок: НБУ финансирует под 15% годовых, и эти ресурсы можно перепродать на Межбанке под 18-20% годовых более мелким банкам, которые не могут рассчитывать на прямую покупку денег у регулятора", — пояснил ситуацию первый вице-президент банка "НРБ" Владислав Кравец.
И это притом, что ранее Центробанк вселил надежду в подопечных — расширил перечень залогов, принимаемых при рефинансировании: к нему были добавлены акции самих банков, находящиеся в портфелях их владельцев.
Напомним, ранее Нацбанк активнее всего принимал в залог лишь облигации внутреннего государственного займа. "Наиболее активными в рефинансировании, на мой взгляд, должны быть банки, контрольный пакет акций которых сконцентрирован у одного акционера. Ведь если акции финучреждения распределены среди нескольких акционеров, решение о передаче акций банка в залог может сильно затянуться.
Во-первых, из-за того, что акционеры должны принять согласованное решение по данному вопросу, во-вторых — чисто по организационным причинам, в связи с необходимостью проведения собрания наблюдательного совета", — прокомментировал заместитель председателя правления одного из киевских банков.
К тому же регулятор месяц назад настроил рынок уже на более высокие цены на кредиты. НБУ пересмотрел все базовые ставки: сначала на 2% поднял учетную ставку (до 12% годовых), а затем на 0,5-1% годовых — стоимость рефинансирования. Финансирование НБУ под залог государственных облигаций с 21 апреля стоит 15% годовых, overnight без обеспечения — 16% годовых.
В условиях острой нехватки денег на рынке финансистам не удается найти поддержки и в депозитном сегменте, за счет которого им до недавнего времени удавалось подпитываться. Особенно красноречиво о неудачах финансистов говорит последняя статистика Нацбанка: по его данным, общий депозитный портфель банковской системы за май уменьшился на 0,8% (2,6 млрд грн).
Дефицит ресурса спровоцировал очередное подорожание автокредитов и ипотеки — на 0,5-1% годовых. Так что в начале июня стоимость гривневых займов колебалась в рамках 20-22%, долларовых — 14,5-16%, евро — 12,5-15% годовых.
Скромно, но результативно
При таких условиях на кредитном рынке эксперты делают не самые радужные прогнозы в отношении перспектив дальнейшего финансирования перестроек квартир под офисы и кредитования новых офисов в чистом виде.
"Учитывая, что сейчас банки из-за недостатка ресурсов вынуждены значительно снизить темпы наращивания кредитных портфелей, в том числе и всех видов ипотечного кредитования, значительного роста, как в прошлые годы (70-100% за год), не произойдет. Думаю, в 2008 г. прирост составит максимум 30%", — рассказал Алексей Козырев.
Эксперты не сомневаются, что, как и прежде, доминировать в данном сегменте будет Киев, на долю которого будет приходиться до 75% всех офисных кредитов. На втором месте окажется Одесса с 10%, на третьем — Львов (6%), далее Днепропетровск — 2-3%, Донецк, Запорожье и Сумы — по 2%.
