Земельные участки под строительство коттеджей в пригороде столицы продолжают медленно, но уверенно дорожать: только за первые пять месяцев этого года их стоимость выросла на 8–23%, в то время как в прошлом году в это же время они дешевели.
Специалисты утверждают, что эта тенденция будет наблюдаться до конца нынешнего года, по итогам которого стоимость пригородных наделов в зависимости от их расположения вырастет на 15–60%.
В цене повысились чертовы кулички
Как рассказал «ДС» ведущий специалист департамента маркетинга компании SV Development Сергей Костецкий, в июне спрос на земельные участки повысился по сравнению с зимой более чем в 10 раз, а по сравнению с маем — в два раза. При этом предложение выросло в 3,5 раза.
«Увеличение спроса вполне объяснимо: июнь– июль всегда были самыми активными месяцами на рынке пригородной земли. Что же касается существенного роста предложения, то оно вызвано динамичным повышением цен на землю — многие спекулянты решили, что пришло время продавать свои ранее купленные наделы, и выбросили их на рынок», — рассказывает г-н Костецкий.
С таким мнением согласен и генеральный директор АН «Альянс-Брок» Андрей Сокур, который отмечает, что при средней цене сотки в непосредственной близости от Киева в $10–30 тыс. людям, инвестировавшим свои средства в землю, уже не имеет смысла ждать дальнейшего подорожания.
«В ближайшее время стоимость самых дорогих участков будет увеличиваться в пределах инфляции, поэтому собственники выставляют их на продажу», — добавил он. В компаниях указывают, что самые близкие к столице и самые дорогие Киево-Святошинский и Обуховский районы подорожали с начала года всего на 8%, что для продавцов в итоге покрывает лишь обесценивание доллара и инфляцию.
Наибольший же прирост по итогам полугодия, по данным SV Development, продемонстрировали самые дешевые пригородные наделы, расположенные на значительном удалении от Киева — в Кагарлыкском, Фастовском и Барышевском районах (с начала года их стоимость поднялась на 23%, 21% и 23% соответственно).
По мнению специалистов, столь интенсивное подорожание участков, находящихся в 20 и более километров от столицы, вызвано небольшим количеством предложений в этих местах (не более 2% от общего объема предложений по всем районам) и довольно высоким спросом на них со стороны инвесторов.
По словам генерального директора АН «Траектория» Сергея Клименко, раньше клиенты даже не рассматривали возможность покупки земли на расстоянии более 30 км от Киева, поэтому те были и остаются недооцененными. Аналогичного мнения придерживается и генеральный директор компании Global Solutions Сергей Тумасов, который отмечает, что их приобретение можно назвать «инвестициями второго эшелона».
«В какой-то момент близлежащие к столице территории исчерпали потенциал роста, и покупать их стало невыгодно. И тогда спекулянты обратили свои взоры на более отдаленные районы. То есть сегодня они не уходят с рынка земли, а быстро переориентируют свои инвестиции», — подытоживает г-н Тумасов.
Конечная стоимость сотки в этих районах, по словам экспертов, прямо пропорциональна удаленности от Киева. Так, по данным корпорации «Золотые ворота», в Фастовском районе, в селе Велика Мотовиливка, участок возле озера оценивается сегодня в $1,7 тыс./сотка, в расположенном дальше от столицы селе Дедовщина (60 км) — $1 тыс./сотка, а в еще более отдаленном селе Червонном — $600/сотка. Аналогичная ситуация и в Кагарлыкском районе — в селе Гребени — $1,2 тыс./сотка, в селе Великие Прицки — $600/сотка, в селе Жовтневе — $300/сотка.
Мизерные же темпы увеличения стоимости земли в самых популярных ранее у киевлян Киево-Святошинском и Обуховском районах участники рынка объясняют тем, что цены на наделы достигли здесь предела здравого смысла (к примеру, в Обуховском они составляют $80–117 тыс./сотка). Поэтому потенциальные покупатели переориентировались на более дешевые Бориспольский, Броварской, Макаровский и Вышгородский районы.
Левобережье становится все более популярным
Говоря о предпочтениях покупателей в SV Development отмечают, что лидером популярности сегодня является Житомирское направление. Далее по востребованности следуют Броварское и Бориспольское шоссе, а также Одесская трасса и вышгородское направление. Замыкают список предпочтений Обуховская и Варшавская трассы.
Сергей Костецкий объясняет непопулярность Обуховской тем, что в этом направлении практически не осталось ликвидного и приемлемого по соотношению цена-качество предложения. «Варшавка» же, по его словам, мало котируется у покупателей из-за постоянных пробок, тянущихся вплоть до Бородянки.
Самые востребованные на данный момент, по словам специалистов, Макаровский, Броварской и Бориспольский районы, где стоимость участков в среднем составляет от $2,5 до $6,5 тыс./сотка. Таким образом надел в 10–20 соток, пригодный под строительство дома, обходится конечному покупателю в $25–130 тыс., что соответствует сегменту «эконом» и всегда было самым популярным предложением для покупателя.
По словам партнера консалтинговой компании «Диалог-Классик» Артема Новикова, горожане, приобретающие такие земли для сооружения коттеджа как основного места проживания, в большинстве своем относятся к категории людей с доходами выше среднего, но не высокими.
«Именно поэтому они ориентированы на сводный критерий «цена–качество–транспортная доступность» и зачастую сопоставляют строительство собственного дома с приобретением готовых апартаментов в столице. Как правило, они рассчитывают потратить на весь проект около $300 тыс., до трети которых отводится на покупку участка, а остальное — на возведение дома по себестоимости $700–850 за кв. м», — рассказывает Артем Новиков.
Сергей Костецкий утверждает, что помимо средней для рынка загородной недвижимости цены дополнительные бонусы левобережным районам обеспечивает их развитая инфраструктура. Особым спросом, по его словам, у конечных покупателей пользуются наделы, расположенные неподалеку от Броваров и Борисполя, где есть торговые центры, общепит, сервисные услуги, поликлиники, больницы и школы.
Что же касается Макаровского района, то наибольший спрос со стороны конечных покупателей наблюдается в местах, расположенных возле Житомирской трассы и вплотную прилегающих к Киево-Святошинскому району. В этом подсегменте спрос сегодня значительно превышает предложение, а цены растут наиболее динамично.
В целом же, считают риэлторы, особенностью Макаровского района является наличие предложений больших участков (до 140 га) в ряде сел: Колонщина ($ 3,48 тыс./сотка), Осыково ($ 1,6 тыс./сотка), Мотыжин ($ 1,35 тыс./сотка), Севериновка ($ 1,2 тыс./сотка). Правда, на таком удалении от Киева живописных территорий мало, чем и обусловлена сравнительно невысокая стоимость земли. Исключением можно считать разве что Ясногородку с ее обширными лесами.
Также г-н Костецкий отмечает, что при принятии решения о приобретении того или иного надела клиенты руководствуются наличием хороших соседей, коммуникаций, природного окружения и транспортной доступности.
«Многие стараются приобрести надел возле будущего коттеджного городка — это может им дать не только стремительное удорожание собственности (после начала строительства КГ «Олимпик парк» в Березовке стоимость сотки здесь подскочила с $1 тыс. до $10 тыс.), но и близость ко всем инфраструктурным объектам поселка."
Именно поэтому Сергей Тумасов считает, что в будущем цена будет расти не столько за счет увеличения стоимости самой земли, сколько благодаря изменению вышеупомянутых физических характеристик участков, несущих в себе дополнительную ценность. Согласно прогнозам компании SV Development наибольший прирост стоимости по итогам года дадут Барышевский (до 60%), Фастовский (до 50%) и Кагарлыкский (до 40%) районы.
Бородянский и Макаровский, Броварской и Васильковский, по словам экспертов, подорожают на 25–30%, Бориспольский и Вышгородский — на 20–25%, Обуховский и Киево-Святошинский — на 15–17%. Тем не менее, по мнению аналитика департамента маркетинга корпорации «Золотые Ворота» Татьяны Ткачук, наиболее инвестиционно привлекательные районы пока не интересуют конечных покупателей и скупаются лишь спекулянтами.
«В будущем, когда предложение по близлежащим к столице территориям будут отсутствовать, они станут востребованными. Подобную картину мы можем наблюдать в Московской области, рынок недвижимости которой опережает рынок Киевского региона на несколько лет, но имеет схожие тенденции», — утверждает специалист.
