Укрепление курса гривни внесло в ситуацию на рынке определенную сумятицу. Так, первичный рынок недвижимости столицы отказывается от привязки к иностранным валютам и практически полностью переходит на гривню. По мнению экспертов, это следовало сделать уже давно.
Но какой будет реакция рынка, где работают не только продавцы, но и покупатели? Да и надолго ли национальная валюта закрепилась на рынке недвижимости?
Все эти вопросы очень волнуют людей и, в первую очередь, тех, кто намерен приобретать жилье, обращаясь за помощью к банкам. Поэтому «День» спросил у экспертов: как скажется на рынке недвижимости и, в частности, на ипотеке, коррекция официального валютного курса?
Александр РУБАНОВ, президент Союза специалистов по недвижимому имуществу города Киева:
— Уже осенью они (игроки рынка недвижимости. — Авт. ), скорее всего, снова вернутся к иностранной валюте. Это почти официальная информация, что курс доллара опять начнет расти. Я думаю, то, что делается сейчас, скорее всего, имеет целью привлечь внимание к продажам, помочь реализовать построенное — наверное, это один из основных аргументов.
Таким образом пытаются привлечь потенциального инвестора. Я анализ не проводил, но привязка к национальной валюте, наверное, это шаг, который надо было сделать, по крайней мере, готовиться к нему, немного раньше.
К примеру, наш восточный сосед уже практически во всех регионах на уровне законодательства установил, что все расчеты проходят в рублях. Нам тоже надо было к этому готовиться. Если учесть, что у нас ситуация и экономическая и политическая далеки от стабильности, то сложно сказать, плюс это или минус.
Опять же таки, для кого плюс или минус — для покупателя, для продавца? Так как у нас в основном все сбережения в валюте, то на сегодняшний день для покупателей, это, наверное, не очень выгодно, а выгодно продавцам. Продать в гривнях и купить дешевый доллар, который со временем подорожает. Уже только на этом можно заработать.
Николай ТОЛМАЧЕВ, генеральный директор строительной компании «Фирма «Т. М. М. » (Киев):
— Мы вряд ли выйдем на прошлогодний показатель по вводу жилья в Киеве. В этом году, возможно, будет один миллион квадратных метров. Это я объясняю ипотечным кризисом на рынке, кризисом ликвидности, неблагоприятной экономической ситуацией и другими факторами. Но цены не будут снижаться. Все будут стоять насмерть и смерть наступит для некоторых, так как завершить объект в четыре раза сложнее, чем начать.
Антон ШАПЕРЕНКОВ, начальник Департамента разработки продуктов розничного бизнеса VAB Банка:
— К долларовой привязке в большей степени прибегали не застройщики на первичном рынке, а продавцы на вторичном рынке недвижимости, и расчеты производили в иностранной валюте. Сейчас, после того, как курс доллара упал, стоимость квартир в гривне увеличилась, и продавцы на вторичном рынке перешли на расчеты в национальной валюте.
Застройщики всегда больше привязывались к гривне, иногда декларируя цены в долларах только потому, что его курс долгое время оставался стабильным. Сейчас, ввиду того, что кредитование ипотеки ограничено, застройщики испытывают сложности с реализацией своих квартир.
Поэтому, под видом акционных и льготных условий информируют о снижении цен в валюте в связи с падением курса доллара. Хотя на самом деле расчеты всегда производились в гривне.
В нашем банке расчет с застройщиком всегда производился в национальной валюте, но размер аванса на приобретение недвижимости уже увеличился в среднем до 20% по такого рода кредитам, поэтому эти изменения не окажут влияния на банки.
Денис КОСТРЖЕВСКИЙ, президент строительной компании «Мiськжитлобуд»:
— То, что цены привязаны к доллару — это рудимент, пережиток прошлого и отголосок тех времен, когда курс был нестабильным. Чтобы сделать цену понятной для покупателя, ее декларировали в твердой валюте.
Сейчас строители от доллара абсолютно не зависят: мы покупаем материалы за гривни, продаем квартиры за гривни, поэтому привязывать цены к доллару, с моей точки зрения, абсолютный нонсенс. У нас в компании цены всегда стояли в гривнях, и к доллару мы не привязывались, отчего сейчас и теряем в связи с изменением курса.
Если компания выставляет цены в долларах и пересчитывает по 5,05, то это скрытый обман покупателя. Как оказалось, гривня более надежная валюта, чем доллар, это, наверное, единственный плюс того, что сейчас происходит в экономике. Я надеюсь, что все компании, которые продают не только квартиры, перейдут на цены в гривнях, это будет понятно для покупателя и понятно для того, кто продает.
Единственным исключением могут быть экспортные позиции, которые покупаются за валюту. Те товары, которые произведены в Украине, должны котироваться, продаваться в гривне и цены устанавливаться на них только в гривне. Компании, которые выставляли цены в долларах, будут сейчас переходить на гривню.
По идее, их товары должны подешеветь. Но, не думаю, что это произойдет, все цены будут пересчитаны по 5,0—5,05. Хотя небольшое уменьшение цены возможно. Вопрос, что завтра будет с долларом? Для украинского рынка недвижимости наиболее выгодна та валюта, кредиты в которой, во-первых, можно взять, процентные ставки по кредитам которой наименьшие.
Не важно, в какой валюте продавать, важно за какую валюту покупать и строить. А поскольку у нас и зарплата выплачивается в гривнях, и материалы покупаются за гривни, то, понятно, что самая выгодная валюта для украинского рынка недвижимости, как и для всей экономики Украины — гривня и никакой другой валюты в Украине просто быть не может.
Что касается ограничений на кредитование и ипотеки, то они сказались мгновенно негативом на экономике. Правительство и Нацбанк, в первую очередь, должны принять меры, чтобы сделать украинскую валюту доступной, чтобы и промышленность, и строители, и население, вся экономика могла питаться дешевой украинской валютой, таким образом развиваться и производить больше товаров.
Как только людям перестали давать дорогие, но длинные деньги, они перестали покупать. Очень мало людей у нас могут позволить себе выложить сразу 500 тысяч гривен за квартиру. Всегда люди рассчитывали на поддержку банков при покупке квартиры.
К сожалению, в связи с остановкой ипотеки, спрос существенно сократился. Упал спрос на недвижимость еще и потому, что у многих людей сбережения были в долларах — а сейчас, чтобы купить квартиру, необходимо поменять больше долларов, соответственно люди выжидают повышения курса.
Алексей ПИЛИПЕЦ, исполнительный директор Украинской национальной ипотечной ассоциации:
— Тренд по валютизации будет расти, будут обостряться валютные риски. Мы прогнозируем дальнейшее негативное развитие рынка. В первую очередь, это затронет первичный рынок финансирования, так как наши строительные компании бесплатно кредитуют граждан. Это отразится и на застройщиках.
При этом рост проблем на ипотечном рынке негативно отразится также на страховых компаниях, которые вынуждены отзывать свои депозиты у банков, что приводит к уменьшению средств у последних.
Это же касается ипотечных брокеров, так как сокращение сделок по ипотеке приводит к сокращению клиентской базы. Сейчас ставки по ипотечным кредитам в национальной валюте составляют 20—22% годовых, в иностранной валюте — 15%. Прирост совокупного ипотечного портфеля украинских банков в 2008 году составит 40%, тогда как в 2007 году этот показатель достиг 110%.
