С декабря 2007 года наблюдается тенденция увеличения числа людей, неспособных платить по ипотечному кредиту. Само слово «дефолт» для заемщика звучит страшно. Впрочем, это понятно, учитывая практически полную неосведомленность населения по вопросам ипотечного кредитования.
Достаточно большой процент людей до сих пор пребывает в уверенности, что в случае неплатежеспособности они лишаются и квартиры, и денег. Долг превращается в некое чудовище, от которого надо прятаться. Что в корне неверно.
Если есть веская причина, по которой вы временно не можете погасить задолженность (внезапная потеря работы, болезнь и т.п.), не откладывая на потом решение проблемы, обратитесь в банк и сообщите о своих затруднениях. Скорее всего, вам пойдут навстречу и предоставят отсрочку платежей по кредиту на 1-3 месяца.
Возможен и компромиссный вариант ― заемщик платит только проценты по кредиту, а тело кредита погашается только после того как финансовая ситуация стабилизируется.
Если просрочка платежей уже превышает три месяца, кредит и закладная признаются дефолтными. Не стоит думать, что игра в прятки с банком поможет в разрешении сложной ситуации. В любом случае, «исчезнувший» заемщик разыскивается. И хотя для самого финансового учреждения такое развитие событий нежелательно, оно запускает судебную процедуру в отношении клиента.
Чем это грозит заемщику? Квартира недобросовестного заемщика выставляется на торги. Судебный процесс ― дело долгое и хлопотное. Поэтому банк будет заинтересован продать объект залога как можно быстрее. Это значит, что квартира уйдет по стоимости ниже рыночной.
При этом деньги, полученные в результате продажи, пойдут не только на уплату текущей задолженности, но и штрафов, пени, неустойки на момент исполнения задолженности. Поэтому, если финансовые проблемы заемщика затягиваются на неопределенную перспективу, наиболее оптимальный выход ― выставить квартиру на продажу, не дожидаясь конфликта с банком.
Время - на вес золота
При добровольной продаже человек получит на руки значительно большую сумму, чем при продаже с торгов. Надо только учитывать, что здесь также существует масса нюансов.
Квартиру с обременением не так просто продать, особенно при современном положении дел на рынке недвижимости. Зачастую, принимая решение о продаже квартиры с дефолтным кредитом, человек ориентируется на цены в специализированных изданиях.
Но есть прямая зависимость: чем выше стоимость, тем дольше продается квартира. Соответственно, с каждым днем растет сумма штрафов за просроченный платеж. Поэтому цена должна быть адекватной, т. е. на 10-20 % ниже рыночной. Только тогда квартира может стать привлекательным объектом для покупателя.
Специалист той риэлторской фирмы, в которую человек обратился за помощью в реализации своей проблемной квартиры, должен об этом говорить. Что происходит далеко не всегда.
Где найти реальную помощь?
Процедура реализации квартиры, которая находится под обременением банка, длится дольше, чем обычная сделка купли-продажи. Поэтому После этого необходимо снять обременение, оформить документы на нового собственника. То есть вся процедура длится, как правило, 1-2 месяца.
Как мы видим, существует определенная методика продажи дефолтной квартиры, все тонкости которой может знать только специалист, владеющий полной информацией о ситуации на рынке недвижимости. Только грамотный риэлтор знает, как работать и с продавцом, и с покупателем, четко обозначает реальную цену такой проблемной квартиры, показывает все последствия необдуманных шагов со стороны заемщика.
К сожалению, далеко не все специалисты по недвижимости владеют технологией продажи квартир с дефолтным кредитом, что ухудшает положение людей, обратившихся к ним за помощью. В результате, приходится решать уже «застаревшую» проблему дефолтного заемщика, после нескольких месяцев простоя его квартиры ― «на продаже», когда сумма штрафа выросла до непомерных размеров.
Подведем итоги. Заемщик должен уяснить для себя две простые вещи: не прятаться от банка, который готов идти ему навстречу, и все вопросы по реализации квартиры с целью погашения задолженности решать именно с компетентными специалистами в этой области.
