Любая, даже самая простая, вторичная сделка представляет собой практически готовый сценарий остросюжетного фильма, полный драматических перипетий, метаний между счастьем и отчаяньем, с до последней секунды непредсказуемым финалом. Что уж говорить об ипотеке на вторичное жилье! "Собственник" разбирается в подводных камнях таких сделок.
Диалог продавца квартиры на вторичном рынке с риелтором зачастую звучит так:
— Альтернатива подобрана?
— Подобрана! Уже почти.
— Документы готовы?
— Готовы! Скоро будут.
— А долго будете делать такой-то документ?
— Быстро! Не больше месяца.
— То есть квартира готова к сделке?
— Да! Вы вносите аванс, а там уж разберемся.
Зачастую покупатель, решившийся, наконец, на покупку своей первой квартиры, даже и не предполагает, что такое вторичный рынок, и как много факторов должно сложиться удачно чтобы сделка всё-таки состоялась. Даже покупателя с так называемыми «живыми деньгами», которого на этом рынке любят и готовы носить на руках, и то ждет немало трудностей. А покупатель квартиры в ипотеку и вовсе может оказаться перед таким фактом: подходящих ему квартир, во-первых, крайне мало, а во-вторых, и те, что есть - купить невозможно.
И всё же, несмотря на сложность и множество подводных камней, вторичный рынок популярен у ипотечных покупателей, и многие именно туда обращают свой взгляд в поисках квартиры. Для покупателя квартир нижней ценовой категории значим тот факт, что не придется годами снимать квартиру в ожидании окончания строительства, одновременно выплачивая деньги арендодателю и банку.
К тому же получить кредит на новостройку бывает сложнее, и процент выше, и могут потребовать дополнительное обеспечение, которое есть не у каждого. Для покупателей, не стоящих за ценой, важно то, что в случае покупки квартиры на вторичном рынке им не придется жить несколько лет в состоянии постоянного ремонта, им заранее ясен будет социальный состав жильцов дома и района в целом. Для тех и других привлекательна сложившаяся городская инфраструктура.
Но вот будущий покупатель обратился за кредитом на вторичную недвижимость, благополучно получил одобрение банка на сумму ниже той, которая ему нужна, но вроде бы вполне достаточную для покупки квартиры, договорился с риелтором и вплотную занялся поиском и подбором вариантов. В относительно благополучном 2007 в запасе у него было некоторое количество времени для поиска.
Увы, в условия нестабильного рынка времени на поиск практически нет. Только в условиях, когда на рынке все спокойно, получится выбирать соотношение показателей цена-качество, района, планировки и прочих радостей. Но буквально каждый из покупателей попадает в ситуацию: даже из того, что есть на рынке и подходит по цене, купить ничего нельзя. Даже с деньгами. Тем более с деньгами банка.
Почему? Тому есть множество причин, шесть главных из которых мы перечислим.
Ограничения банка. Ликвидность предмета залога
Почти каждый Покупатель с удивлением выясняет, что список квартир подходящей ему ценовой категории, расположенных в подходящем месте и отвечающих требованиям банка, крайне ограничен. Все банки ограничивают квартиры по качеству. Минус дома с деревянными перекрытиями и ветхие сооружения. Все банки против квартир с незарегистрированными перепланировками.
Также не получат одобрение банка квартиры в панельных пятиэтажках, расположенных в Москве. В области вам спокойно одобрят и панельную пятиэтажку, и квартиру с колонкой, поскольку речь о плановом сносе таких зданий в области пока не идет. Требования банка к предмету залога подробно освещаются на сайтах банков и сообщаются каждому, кто получил одобрение на кредит.
Предубеждение продавцов и риелторов против ипотеки
В объявлении может быть напрямую сказано «ипотеку не предлагать», или же хозяин бросит трубку, услышав слово «ипотека». Возможно, продавцу известно, что его квартира вряд ли будет одобрена как объект залога, или же он знает насколько сложна ипотечная сделка. Это предубеждение может быть основано не только на представлениях об ипотеке, но и на личном негативном опыте. П
осле третьего внесения аванса, так и не закончившегося сделкой из-за слишком строгих условий банков, продавец уже подумает, связываться ли с ипотекой или поискать покупателя с другими деньгами. Также пугает необходимость сбора большего количества документов и слишком долгий срок подготовки к сделке. Но уговорить продавца на сделку реально.
Если со стороны продавца выступает риелтор, он может вначале уточнить, с каким именно банком придется иметь дело. И тогда с кредитными линиями одних банков вас отправят искать счастья дальше, а с другими, хорошо зарекомендовавшими себя среди риелторов, будут готовы работать.
Так же вы можете столкнуться с повышением цены для ипотеки, в то время как покупателю с живыми деньгами цену могут и снизить. Однако, покупателей с живыми деньгами на рынке мало, а покупатель с длинной цепочкой альтернатив за спиной ничем не лучше покупателя по ипотечной сделке, так что найти продавца, готового на ипотечную сделку, вполне реально.
Занижение цены в договоре
Эта причина становится все более актуальной в условиях кризиса ликвидности. Владельцы тех квартир, которые находятся в собственности менее 3 лет (а это, кстати сказать, значительная доля квартир, предлагаемых к продаже), как правило, хотят занижения цены в договоре.
Не каждый банк пойдет навстречу в этом вопросе, более того, в 2008 году банки ужесточили требования в том числе и по этому параметру. Однако есть банки, которые готовы даже на это. Относится ли к ним ваш банк, рекомендуется уточнить непосредственно у вашего кредитного менеджера. Если же ваш банк не столь лоялен, то и эти квартиры вам не подходят.
